※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
謝謝ceca大的文章
希望房板可以多一點這種有深度的討論
不是流於那種 台灣房價永遠不會跌 因為台灣人有自己的玩法
這類無腦多的言論
: 不動產過熱降溫.
: 其實對我個人而言,我最希望是每年漲幅大約在5~8%...10%免強也可以.
: 但是超過10%,其實不好操作.
: 並且漲幅超過10%後,會進入無腦炒房狀態.
: 也就是就算是我,我也會大幅縮減短期投資的比率,而加大中長期投資.
: 但是這種就無腦化...
: 無腦化的缺點就是...我的財富並沒有辦法"增加得比別人快"
: 當然我是指同樣都有房產的人...XD
: so...5~8%,中長期投資效應很雞肋,中短期要技術的遊戲外行人又不太懂怎樣玩.
: 這樣的水溫我會比較快樂.
: 當然更重要的一點是.
: 例如這波目標是漲100%.
: 你一年5~8%,這樣大概漲10年.
: 你大火快炒,一年20%,那四年就漲完了.
: 之後??
: 之後靠杯,我大概就只能換地區炒房了....
: 因為吵上去後,基本面公式來看,很可能還有無敵狀態的"不動產低估空間"就剩沒多少.
: 這樣在炒房,需要承擔的風險會大幅拉高,和預期的利潤也會大幅縮減.
: so...小火慢炒5~8%.涼涼的炒涼涼的賺,我會比較開心.
: 當然啦,市場不是我決定的...我們到最後還是跟著市場變化改變操作策略..
: 市場是風....我們投資客...不是草...只是帆船...跟著跑...(我才不倒哩..XD)
: 但是在這邊要講的不是這個.
: 而是這一波貸款,不動產為啥會比率拉高這麼多.
: 其實基本上,高資產的應該都很清楚.
: 你們現在在玩股票的錢...有多少都是用不動產貸款出來的啊...XD
: 理財型房貸那麼爽,高資產的我相信光本版版友就一大堆人用理財型房貸貸款出來炒股.
: 因此,不動產緊縮,資金會跑到股市??
: 這個...我不太這樣認為.
: 我認為,對於中小資族,他們可能會把要炒紅單或是要多買一間房子收租的錢,轉去炒股.
: 但對於高資產而言,反而是因為限縮房貸,因此它們的理財型房貸也會被大幅收縮.
: 造成他們需要把股市的錢領出來回補這些收縮.
: (理財型房貸大多半年到一年,一簽一放款...
: 所以房貸收縮後,平均3~6個月,就一堆人要把資金收縮回去給銀行)
: 而到底是中小資族把買紅單或是多買一間房子收租的錢比較多.
: 還是高資產的人因為不動產限縮,所以把股市資金收縮給銀行.
: 這我就持保留態度...這要金融業者去精算才知道.
: 別忘了,高資產的並不只是用房貸,更有可能用土地做貸款.
: 這次緊縮都有被打到.
: 各位永遠要記得.
: 這一次股市高潮...除了外來資金外.
: 內資的資金,最大宗是來至於...."借貸"
: 各種五花八門的借貸,借出這麼龐大的錢,把股市推升到萬四.
: 而不是存款(你看存款總額並沒有下降),也不可能是今年的實體經濟收益的利潤...
: QE的基本精神就是擴大借貸產出的熱錢...
: 而不是真的發行鈔票..
: 而借貸的話,現在各位又看到,銀行放款,8成都在不動產抵押貸款...
: 所以...哀...反正說了你們又不信...隨便拉...XD
: 不動產抵押貸款,並不是只有"借來買不動產"....請記住這一點...
: 有人拿房子抵押貸款去買藍寶堅尼..那筆貸款也是不動產貸款...
: 至於討論的半天的泡沫..XD
: 再說一次,泡沫必須存在於..
: 收益低於成本....
: 你收益高於成本,泡沫個擔擔麵..XD
: 如果今天我一棟房子,一年收租10000個單位貨幣.
: 而我全額貸款好了,利息+稅金+支出=9000個單位貨幣.
: 我這棟房子為啥要賠錢賣???租金全額嘎掉所有的成本阿.
: 因此,你管他一坪是要40萬50萬100萬.
: 只要他的租金追得上成本,他就不會泡沫.
: 你買不起...有錢人和財團可以買來租給你就好.
: 所以不要整天在那邊泡沫泡沫...XD
: 日本當年泡沫是因為,他基本面整個失衡之外.
: 主要是被美國搞.
: 美國那時候本來利率一度降到逼近於0,後面又一次拉到3~5%.
: 在美國利率逼近於0的時候,日本傻傻地沒有跟著把利率降下來,造成國際熱錢風湧入日本.
: 炒高了所有的資產,包含四萬點的股市....
: 然後美國再度把利率拉到3~5%...
: 資金又全部逃亡去美國...
: 所以日本就被收割...整個資產泡沫...因為被抽空..然後為了維持匯率所以升息.
: 因此...他泡沫的時候,就是基本面失衡.
: 出租投報遠低於成本..
: 之後日本就做了不動產改革弄成重稅.
: 因為他怕再被美國收割一次...
: 當然為啥那時候只有日本被收割.
: 一方面因為那時候世界第二大經濟體是日本,所以熱錢喜歡她之外.
: 最重要的是,美國自己降息降到逼近於零,又警告幾個國家你們是外匯操控國.
: 但是只有日本傻傻的聽美國的話,不去控制日幣狂升.
其實真的沒人覺得 現在的台灣很像你口中當年的日本嗎
當年美國降息 : 這一波大QE
當年日本被點名匯率操縱 : 台灣也被點名過 這一波台幣大漲
如果美國繼續V型反轉 美金大量回流 台灣不可能不受影響
: 其他幾國都嘛偷偷的繼續押貨幣...
: 那後來美國回收資金...不死日本死誰..XD
: 但是無論怎樣,你就會知道...
: 泡沫...跟你一坪多少錢無關.
: 摩納哥一坪300萬,他也不會泡沫.
: 泡沫,跟你的不動產基本面有關.
: 這也是為啥只要是破了基本面公式的地方.
: 管你說他有多好多偉大.
: 我都不會考慮去那邊炒房或是置產.
: 例如北京上海,例如底特律,例如最近租金大跌的矽谷.
: 而我們會去找基本面被大幅低估的地方.
: 這樣當有甚麼衝擊,例如米國又抓狂起來拉升利率.
: 那我基本面那麼強,到時候也只是輕傷而已.
: so.....
: 你們要知道,危險在哪裡,他為啥危險...
: 當你利潤低於成本.這絕對不可能長久支撐..
: 然後透過槓桿,就很可能會產生很多炸掉的炸彈.
: 而這些炸掉的物件,就會流入法拍市場,不良債.
: 而當這些物件數量多,就會破壞市場價格,產生不動產大跌和崩盤.
: 所以...
: 崩盤和大跌,我們永遠不是看甚麼薪資所得比,房價物價比..
: 我幹嘛關心買方..XD...哪個買方不想買便宜...XD
: 我只關心賣方和籌碼.
: 怎樣的情況會釋出大量破壞市場的籌碼.
: 這才是房價跌的可能性...
: 不然..
: 當你收益高於成本..
: 哀..我告訴你拉..99%的屋主都會死撐在那邊....XD
: 你在怎樣投資客被套牢被斷頭...相對整個不動產市場,都是很小的數量.
: 影響不了整個都市的價格..你最多影響兩三棟建案的價格而已..
: so...關心賣家,關心籌碼,關心租金行情..
: 這才是重要的觀察對象.
: 一般人買不買得起房...那個不重要,不能當飯吃.
: 當你收益高於成本,外加又是銀行最愛的放款對象可以開高倍槓桿.
: 那永遠都有資金會找過來套利...所以要期待他跌,太困難了...
: 差別只是...最後市場的屋主,是少數有錢人+財團..還是有辦法讓更多中產階級參與其中.
: and...今天央行限縮第三間房貸,其實很怕的也是貧富差距會被瘋狂拉大.
: 各位自己想,雖然很多人都說他身邊不少人買房.
: 但你看看身邊正常工作上班族的同學,3x歲以下,沒買房的是不是依然很多.
: 那房價如果這一波產生全台幾大都市房價都噴到不要說台北.
: 噴到新北中永和板橋價位就好.
: 也就是老公寓三房一間1000萬,15年大樓三房平車2500萬,新屋三房平車3500萬.
: 你再想想....那些還沒買房子的年薪百萬中產階級的未來會怎樣..XD
: 今天雙北很貴,你還有桃園台中高雄新竹台南可以躲
: 哪天六都房價都差不多的時候...
: 那.....
根據你的理論 以台南高雄來說
如果噴到這個價位 就很明顯是泡沫了吧
難道你相信 台南高雄以這個價位來說
收益有可能高過成本? 南部多少人付得起這樣的租金?
現在高雄一堆3房建案賣不掉租不掉
我都不知道你哪來的眼光覺得會有這麼一天
: so....目前政府在做的就是盡量減緩這個現象產生.
: 尤其是這次世界性瘋狂資金氾濫,應該是這兩百年來世界最大的資金寬鬆.
: 將來很可能會改寫貨幣價位.
: 例如以前一個便當80塊,服務生薪水25K.
: 之後改寫成一個便當120塊,服務生薪水37K.
: 表面上看起來沒怎樣.
: 但是實際上....你手上沒有資產避險的...
: 你辛苦存的錢,都被打折...
: 你的退休金,你的勞保給付....也都相對物價被大幅打折.
: 到時候就一大堆人哭哭哭.
: 而貧富差距....就會被大幅放大.
: 因為手上有各種資產的,立刻身家遠遠的跟存款族,退休金族拉開....
: 而更重要的是,既然服務生薪水都拉到37K,那本來租金一萬五的,拉到兩萬三也剛好而已.
: 你看靠退休金租屋的以後日子怎麼過...
所以我前面一直再說 房價一直漲 生活成本也會跟著漲
前面還有一些無腦多說 房價和物價無關 因為企業報表上沒有房價XD
不要說退休金租屋啦 買屋靠退休金生活難道就很好過嗎?
不是人人都是年薪百萬的中產階級
那些4-5萬月薪的人 拿半輩子薪水買房育兒的人
到時候房價漲到生活成本高到過不下去 他們不會出來拼命嗎?
: 因此政府盡量減緩這個現象產生.
: 但是,政府也只能做到減緩...
: 因為資金寬鬆是為了拯救世界號稱二戰以來最嚴重的經濟產業重傷.
: 這是不可逆的風...
: 而台灣政府...是風?還是草??...還是其實他也偷偷變成一個帆船跟著跑..XD
其實我真的覺得有些只有自住房的人看不起無房者
覺得自己是人生勝利者這種心態很扭曲
以目前台灣的房屋政策來說 多房者絕對是人生勝利者沒錯
但是在我看來 只有自住房的就是大房東皇帝身旁的小太監心態
明明房價一直漲(漲幅超過通膨) 對工薪階級來說絕對不是一件好事
但是這些小太監 因為有一點虛幻的利潤
就站在皇帝身邊虎假虎威 覺得一間房勝過無房者
殊不知無房者可以賭一個未來
房價跌個10% 夠我們租好幾年
況且自住房又不可能拿出來賣 不然要住哪?
自住房者一邊看著自己的房價高漲興奮
一邊覺得附近的商家都在漲價是奸商
我沒見過比這種人更笨的人了