不動產過熱降溫.
其實對我個人而言,我最希望是每年漲幅大約在5~8%...10%免強也可以.
但是超過10%,其實不好操作.
並且漲幅超過10%後,會進入無腦炒房狀態.
也就是就算是我,我也會大幅縮減短期投資的比率,而加大中長期投資.
但是這種就無腦化...
無腦化的缺點就是...我的財富並沒有辦法"增加得比別人快"
當然我是指同樣都有房產的人...XD
so...5~8%,中長期投資效應很雞肋,中短期要技術的遊戲外行人又不太懂怎樣玩.
這樣的水溫我會比較快樂.
當然更重要的一點是.
例如這波目標是漲100%.
你一年5~8%,這樣大概漲10年.
你大火快炒,一年20%,那四年就漲完了.
之後??
之後靠杯,我大概就只能換地區炒房了....
因為吵上去後,基本面公式來看,很可能還有無敵狀態的"不動產低估空間"就剩沒多少.
這樣在炒房,需要承擔的風險會大幅拉高,和預期的利潤也會大幅縮減.
so...小火慢炒5~8%.涼涼的炒涼涼的賺,我會比較開心.
當然啦,市場不是我決定的...我們到最後還是跟著市場變化改變操作策略..
市場是風....我們投資客...不是草...只是帆船...跟著跑...(我才不倒哩..XD)
但是在這邊要講的不是這個.
而是這一波貸款,不動產為啥會比率拉高這麼多.
其實基本上,高資產的應該都很清楚.
你們現在在玩股票的錢...有多少都是用不動產貸款出來的啊...XD
理財型房貸那麼爽,高資產的我相信光本版版友就一大堆人用理財型房貸貸款出來炒股.
因此,不動產緊縮,資金會跑到股市??
這個...我不太這樣認為.
我認為,對於中小資族,他們可能會把要炒紅單或是要多買一間房子收租的錢,轉去炒股.
但對於高資產而言,反而是因為限縮房貸,因此它們的理財型房貸也會被大幅收縮.
造成他們需要把股市的錢領出來回補這些收縮.
(理財型房貸大多半年到一年,一簽一放款...
所以房貸收縮後,平均3~6個月,就一堆人要把資金收縮回去給銀行)
而到底是中小資族把買紅單或是多買一間房子收租的錢比較多.
還是高資產的人因為不動產限縮,所以把股市資金收縮給銀行.
這我就持保留態度...這要金融業者去精算才知道.
別忘了,高資產的並不只是用房貸,更有可能用土地做貸款.
這次緊縮都有被打到.
各位永遠要記得.
這一次股市高潮...除了外來資金外.
內資的資金,最大宗是來至於...."借貸"
各種五花八門的借貸,借出這麼龐大的錢,把股市推升到萬四.
而不是存款(你看存款總額並沒有下降),也不可能是今年的實體經濟收益的利潤...
QE的基本精神就是擴大借貸產出的熱錢...
而不是真的發行鈔票..
而借貸的話,現在各位又看到,銀行放款,8成都在不動產抵押貸款...
所以...哀...反正說了你們又不信...隨便拉...XD
不動產抵押貸款,並不是只有"借來買不動產"....請記住這一點...
有人拿房子抵押貸款去買藍寶堅尼..那筆貸款也是不動產貸款...
至於討論的半天的泡沫..XD
再說一次,泡沫必須存在於..
收益低於成本....
你收益高於成本,泡沫個擔擔麵..XD
如果今天我一棟房子,一年收租10000個單位貨幣.
而我全額貸款好了,利息+稅金+支出=9000個單位貨幣.
我這棟房子為啥要賠錢賣???租金全額嘎掉所有的成本阿.
因此,你管他一坪是要40萬50萬100萬.
只要他的租金追得上成本,他就不會泡沫.
你買不起...有錢人和財團可以買來租給你就好.
所以不要整天在那邊泡沫泡沫...XD
日本當年泡沫是因為,他基本面整個失衡之外.
主要是被美國搞.
美國那時候本來利率一度降到逼近於0,後面又一次拉到3~5%.
在美國利率逼近於0的時候,日本傻傻地沒有跟著把利率降下來,造成國際熱錢風湧入日本.
炒高了所有的資產,包含四萬點的股市....
然後美國再度把利率拉到3~5%...
資金又全部逃亡去美國...
所以日本就被收割...整個資產泡沫...因為被抽空..然後為了維持匯率所以升息.
因此...他泡沫的時候,就是基本面失衡.
出租投報遠低於成本..
之後日本就做了不動產改革弄成重稅.
因為他怕再被美國收割一次...
當然為啥那時候只有日本被收割.
一方面因為那時候世界第二大經濟體是日本,所以熱錢喜歡她之外.
最重要的是,美國自己降息降到逼近於零,又警告幾個國家你們是外匯操控國.
但是只有日本傻傻的聽美國的話,不去控制日幣狂升.
其他幾國都嘛偷偷的繼續押貨幣...
那後來美國回收資金...不死日本死誰..XD
但是無論怎樣,你就會知道...
泡沫...跟你一坪多少錢無關.
摩納哥一坪300萬,他也不會泡沫.
泡沫,跟你的不動產基本面有關.
這也是為啥只要是破了基本面公式的地方.
管你說他有多好多偉大.
我都不會考慮去那邊炒房或是置產.
例如北京上海,例如底特律,例如最近租金大跌的矽谷.
而我們會去找基本面被大幅低估的地方.
這樣當有甚麼衝擊,例如米國又抓狂起來拉升利率.
那我基本面那麼強,到時候也只是輕傷而已.
so.....
你們要知道,危險在哪裡,他為啥危險...
當你利潤低於成本.這絕對不可能長久支撐..
然後透過槓桿,就很可能會產生很多炸掉的炸彈.
而這些炸掉的物件,就會流入法拍市場,不良債.
而當這些物件數量多,就會破壞市場價格,產生不動產大跌和崩盤.
所以...
崩盤和大跌,我們永遠不是看甚麼薪資所得比,房價物價比..
我幹嘛關心買方..XD...哪個買方不想買便宜...XD
我只關心賣方和籌碼.
怎樣的情況會釋出大量破壞市場的籌碼.
這才是房價跌的可能性...
不然..
當你收益高於成本..
哀..我告訴你拉..99%的屋主都會死撐在那邊....XD
你在怎樣投資客被套牢被斷頭...相對整個不動產市場,都是很小的數量.
影響不了整個都市的價格..你最多影響兩三棟建案的價格而已..
so...關心賣家,關心籌碼,關心租金行情..
這才是重要的觀察對象.
一般人買不買得起房...那個不重要,不能當飯吃.
當你收益高於成本,外加又是銀行最愛的放款對象可以開高倍槓桿.
那永遠都有資金會找過來套利...所以要期待他跌,太困難了...
差別只是...最後市場的屋主,是少數有錢人+財團..還是有辦法讓更多中產階級參與其中.
and...今天央行限縮第三間房貸,其實很怕的也是貧富差距會被瘋狂拉大.
各位自己想,雖然很多人都說他身邊不少人買房.
但你看看身邊正常工作上班族的同學,3x歲以下,沒買房的是不是依然很多.
那房價如果這一波產生全台幾大都市房價都噴到不要說台北.
噴到新北中永和板橋價位就好.
也就是老公寓三房一間1000萬,15年大樓三房平車2500萬,新屋三房平車3500萬.
你再想想....那些還沒買房子的年薪百萬中產階級的未來會怎樣..XD
今天雙北很貴,你還有桃園台中高雄新竹台南可以躲
哪天六都房價都差不多的時候...
那.....
so....目前政府在做的就是盡量減緩這個現象產生.
尤其是這次世界性瘋狂資金氾濫,應該是這兩百年來世界最大的資金寬鬆.
將來很可能會改寫貨幣價位.
例如以前一個便當80塊,服務生薪水25K.
之後改寫成一個便當120塊,服務生薪水37K.
表面上看起來沒怎樣.
但是實際上....你手上沒有資產避險的...
你辛苦存的錢,都被打折...
你的退休金,你的勞保給付....也都相對物價被大幅打折.
到時候就一大堆人哭哭哭.
而貧富差距....就會被大幅放大.
因為手上有各種資產的,立刻身家遠遠的跟存款族,退休金族拉開....
而更重要的是,既然服務生薪水都拉到37K,那本來租金一萬五的,拉到兩萬三也剛好而已.
你看靠退休金租屋的以後日子怎麼過...
因此政府盡量減緩這個現象產生.
但是,政府也只能做到減緩...
因為資金寬鬆是為了拯救世界號稱二戰以來最嚴重的經濟產業重傷.
這是不可逆的風...
而台灣政府...是風?還是草??...還是其實他也偷偷變成一個帆船跟著跑..XD