事實經過：
想請問購買一個有設定抵押權的房子
買入價為750萬
第1順位 銀行抵押權為648萬 實際貸款540萬
第2順位 民間貸款78萬
第3順位 民間貸款36萬
檯面上欠款數字共計654萬
因為對方欠到第三胎 也沒有多餘的錢可以還款
但我們也不願意先動用履保款項去幫賣方塗銷
畢竟要承擔的風險太大
房仲想了一個方法
他說先把房子連同抵押權過戶到我們名下
然後等過戶後
再讓對方先動用屢保內的114萬 塗銷二三胎
反正已經登記在我們名下了就不用害怕了
問題：
請問這樣購屋就沒有風險了嗎?
怎麼想還是覺得很可怕
畢竟過戶時 會連同對方的抵押權一起
而且還是民間團體...且不知道對方的利息滾多少了?
先感謝各位幫 小弟/小妹 解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。

所以你買入的價格應該是實際市價減去抵押權的金額啊...你出的價錢本來就應該考慮到抵押權你確定了解甚麼是抵押權吧...?將來對方還不出錢房子可能會被法拍 這你應該清楚吧??

塗銷23順位有啥實益?第一順位金額最多那個才是重點吧!

所以就算房子過戶了 也沒比較有保障就對了第一順位是銀行房貸 銀行對銀行 塗銷比較沒有問題民間團體就比較麻煩 因為貸款銀行看到非銀行的抵押權就不會撥款...買賣就能成立囉!買方貸款銀行不撥款 買賣就不能成立 上面打錯了

如果對方不動用履保內金額塗銷二三胎呢?

我們也想這樣 可是對方就沒錢 才會借到23胎去

這應該要問銀行是否願意貸款給你們？

在沒有塗銷民間2、3胎的情況下 銀行當然不願意貸款

問題就是那個民間2.3胎，恐怕帳面金額對方不一定願意塗銷

我有過經驗，我是買方，我把自己設定抵押第四順位然後叫買方自己跟23胎談好金額，約在地政，直接塗銷付錢同時辦理過戶~上面更正:叫賣方自己跟23胎談好金額

過戶沒保障，除非妳拿到654萬現金

要以抵押權金額＋賣方應支付的過戶稅金等費用，要小於買賣金額。而且民間借款通常是普通抵押權設定金額只是本金而已，潛在的利息、遲延利息及違約金看不出來。

一般抵押權本身就是強制執行的金額上限，他的利息、違約金，不用考慮；不過主要是問題很多，這種房屋再便宜都乏人問津

買方的銀行貸款通常是不會代清償民間貸款，民間貸款最好在買賣前就要先叫仲介跟他們談。普通抵押權擔保範圍並不是只有設定金額而已，這跟最高限額抵押權並不同，建議去了解一下差異性。

你是不是搞錯了什麼?擔保範圍不只是債權本身 但是金額就是設定的金額= =

普通抵押權的設定金額是債權本金，抵押權所擔保者及優先受償範圍，請看民法第861條第1項及第2項。這跟銀行一般是設定最高限額抵押權是不同的。不然擔保物權大修時沒事再搞個最高限額抵押權幹嘛？

"擔保者"那是對象 不是金額...就跟這個例子一樣 銀行貸款540萬 抵押權有648萬最高限額抵押權那是一債權一抵押權的問題用一次擔保將來可能發生的多數債權 是便宜行事

第861條第1項：抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實

要不然買家看抵押權五百萬買下來 結果發現連利息已經滾

抵押權之費用。但契約另有約定者，不在此限。

到七八百萬 不是瞬間虧三百萬嗎= =那是抵押權可以擔保的東西..orz 很難懂嗎?

"者"=對象 哪裡提到金額了啊= =然後哪裡告訴你抵押權的金額就是債權金額?我借一千萬也可以只有三百萬的抵押權擔保啊...

我再講「普通抵押權」，樓上你在跟我扯「最高限額抵押權」。你自己先搞清楚這兩者不同之處再說。還有請你把推文的「擔保者」搜尋看看，誰跟你談到金額。

"普通抵押權擔保範圍並不是只有設定金額而已"這句是您說的吧?很抱歉 就是只有設定的金額而已

那民法第861條第2項，你有看過嗎？

擔保三百萬 就只有三百萬

那廢掉普通抵押權，只有最高限額抵押權不就更省事。

一般人用不到最高限額抵押權啊最高限額抵押權是你會多次借款才用得到的玩意好嗎...

有人誤解真的很深，「物」最高只能取償抵押權設定金額只不過本金孳息違約金都是「抵押權」(金額)保障範圍

各位，關於這一點，今晚我翻了兩本物權教科書，包括謝那本，還有好幾本書，都沒看到具體解答，我會再去請教一些人看看。