Re: [問題] 房子被迫拆到部分,求解

作者: jenoren (right)   2020-09-04 16:59:00
※ 引述《minijin (Kodocha)》之銘言
: 目前住的是蓋了50年以上的三合院
: 土地分別為兩家人持有,房子也兩家人在住
: 我們住西邊,中間是神明廳,伯母住東邊
: 神明廳加上西邊房間一點點是蓋在伯母的土地上
: 伯母去世多年後,一直都是我們幫忙照顧舊房子
: 但今年他們賣掉了,所以建商派人來拆房子
: 我們吃到土地的部分,提出購買的意願
: 但似乎要逼我們也賣掉建商不同意
: 但同時南邊的房子也有有吃到土地
: 他們就把土地賣他們了
: 我想問的是,面對房子會被拆掉部分
: 建商不同意我們將佔有的土地買起來
: 鑑界完要拆到我們住的房子
: 有什麼辦法可以阻止或補償我們的嗎
【前言】
涉及原波之家族財產分配及親屬互動關係等個人私隱部分,除原波願主動告知外,本人
不擬臆測與假設,純就法律知識與板友們為分享:)
【本件前提事實之建立】
法律板上其他板友有針對本篇之回文,原波也可以去看看~該板友的推論前提係建立在
:本件「整棟三合院」(含中間神明廳及東、西廂房)建物,興建伊始即因未辦理建物
所有權第一次登記(俗稱保存登記),而屬「違章建築」之情形。以下即以系爭建物屬
違章建築此事實為前提來探討,至若系爭建物有辦妥建物所有權第一次登記,則法律關
係較為單純而無後述事實上處分權等爭議,合先敘明。
【本件相關法律關係之試論】
一、現居於系爭建物內之人是否為合法占有人(例如為基於繼受取得該建物之所有權或
事實上處分權應有部分之共有人),屬事實問題,賴由渠等舉證證明確屬系爭建物之合
法占有人。且因本件確未辦理建物所有權第一次登記,當然沒有房屋之所有權狀;至房
屋之稅籍只是作為行政機關課稅管理之用,納稅義務人並不必然是房屋所有權人,併予
指明。
二、證明建物之合法占有人誰屬後,方決定渠等之請求權基礎該如何選擇。假設建物之
合法占有人乃因被繼承人死亡而繼受取得系爭建物占有之合法權源,則面臨違章建築之
繼承人究竟係繼受取得違章建築之所有權(包含事實上處分權權能),還是僅繼受取得
事實上處分權之問題,目前實務尚未形成定見。惟本人基於二理由傾向繼承人係取得該
建物之所有權:(一)於強制執行程序中違章建築之拍賣,實務咸認拍定人係取得違章
建築之所有權,僅因不能登記而無法處分。繼承與強制執行同屬非因法律行為取得所有
權之情形(民法第759條參照),理應為相同解釋,較為合理;(二)基於一物一所有權
主義,允宜肯認繼承人已繼受取得該建物之所有權,否則不啻認為該建物僅有事實上處
分權卻無所有權,與物權法之基本概念有所扞格。
三、有關共有建物之所有權或事實上處分權應有部分之移轉讓與(處分)。若建物作為
遺產且已結束公同共有關係(遺產分割完畢),由數人共有,則屬分別共有,各共有人
可以自由轉讓(處分)其應有部分;惟若公同共有關係尚存在(遺產未為分割),各公
同共有人在公同共有關係結束前,對個別公同共有物(系爭建物)並無應有部分之可言
(或認只具系爭建物潛在之應有部分),是於公同共有關係存續中,各公同共有人尚不
能為自由轉讓(處分)。
四、又共有建築改良物之處分,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之
;但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算,土地法第34條之1定有明文。按舊
土地法第34條之1執行要點第3點原規定:「本法條第一項所稱處分,指法律上及事實上
之處分。但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割。」固僅排除但書所列之
贈與等無償處分、信託行為及共有物分割等法律上處分;而就原物體加以物質之變形、
改造或毀損等物理上事實行為的事實上處分,則得以多數決處分之;惟106年12月1日起
該要點第3點修正為:「本法條第一項所定處分,以有償讓與為限,不包括信託行為及共
有物分割…」可知多數決得處分者已改採最狹義之處分概念,意即排除事實上處分。因
此,本件即應回歸民法第819條第2項或第828條第3項之一般規定,共有物或公同共有物
之處分,應得共有人或公同共有人「全體」之同意。
五、按土地及坐落其上之房屋為各別獨立之不動產(民法第六十六條第一項參照),而
占有土地者乃坐落於該土地上之房屋,占有房屋者則為該房屋之所有人或使用人,因此
倘房屋無權占有土地者 ,土地所有權人固可命對該房屋有事實上處分權之人(已辦理所
有權登記之房屋所有人或違章建築之買受人,即有拆除房屋權限者,非必為房屋之所有
權人)拆屋還地及請求該房屋現占有人(非必為房屋之所有權人)遷出。然遷出行為旨
在解除房屋現占有人之占有,以利進行拆屋還地,係拆屋還地之階段行為,僅為完成目
的之手段,拆屋還地始為其目的,如該目的已確定不能達成 ,則遷出之手段行為之請求
,應否允許,須視房屋使用人有無法律上遷出之義務而定;又房屋所有人使用其房屋,
係本於房屋所有人之地位與基於其對房屋所有權之權能,並非無權占有(民法第七百六
十五條前段參照),苟土地所有權人尚不得請求房屋所有權人拆屋還地時,自無權禁止
房屋所有權人使用其所有房屋及請求其自該房屋遷出(最高法院104年度台上字第1939號
民事判決參照)。退步言之,縱本件系爭建物確有無權占有他人土地之情形,然是否有
拆屋還地之必要,仍須經由法院審理予以認定,倘法院認無拆屋還地之必要,則土地所
有人非但不能請求系爭建物之所有人或使用人(現占有人)拆除房屋,亦無權禁止房屋
所有權人使用其所有房屋及請求其自該房屋遷出。
六、綜上,若足認系爭建物現時為多人共有之狀態,則共有人中一人或數人未得全體共
有人之同意,逕為建物事實上處分(毀損)之行為,即屬於法有違。
七、系爭建物即違章建築遭第三人不法毀損時之損害賠償請求權:倘認共有人僅繼受取
得建物之事實上處分權,則屬侵害違章建築共有人之占有利益而得依侵權行為法則請求
該第三人賠償其損害(最高法院96年度台上字第188號民事判決意旨參照);若認共有人
係繼受取得建物之所有權,則屬侵害違章建築共有人之所有權應有部分而得依民法第18
4條第1項前段請求該第三人損害賠償。
作者: scott2009 (紅土芽莊單品香)   2020-09-04 17:34:00
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