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→ krf08: 房版的特色就是搞神秘 同樣的問題卻可以在股板得到 05/30 00:03
→ krf08: 很透明的答案 05/30 00:03
這是錯誤觀念 房產的租金投報率很低 對 很低
但你忘了一件事情 投資房地產是人人開融資 貸款戴好戴滿 而且還是超低利率
就算退休年齡 只要你財力夠 房子在六都市區 銀行最少也貸款給你5-6成
中南部4%的投報率 貸款8成 槓桿是20倍 投報就變20%
貸款5成 租金投報率是8%
請注意 房地產你只拿出頭期款而已 你的本金就是頭期款 不是房屋總價
每個月貸款還款 只要現金流嘎的過來就好 然後臨時想用錢 在增貸現金出來即可
退休就是房地產 變現快 增貸馬上拿到現金 不需要現金就收租金
這就房地產的美妙
如果是股市 退休人生你要變現 萬一遇到像現在崩跌 你也不知道什麼時候股市會回漲
你想賣來換現金 你賣得下去嗎 雖然你沒賠錢啦
但人性就是你這股沒賣在之前的高點 你就感覺虧了
股市波動太大

房子最大的問題之一是你問不到那個建案可以有5%投報率。給你問到了也沒那個資金。你在房版十之八九就是永遠聽不到漸暗的名字但是每個人投報率都很高。但是如果是股票的話五%的投報率擬在五版問你最少可以找到10隻以上有名有姓的股版問房版的特色就是搞神秘 同樣的問題卻可以在股板得到很透明的答案

都退休了，你覺得銀行會讓你貸幾成？

我也曾經考慮過買房收租 但光想到要應付租客就算了

Well...Compare apple to apple, 股票要貸款比房屋增貸快股票融資可以當天提款，房屋增貸可以嗎?

5倍是Max，會逐步遞減，要維持槓桿就是要繼續找新物件

覺得有點道理，而且房貸槓桿的成本較低，另外除了租金投報外還有房產本身的增值才對!?

股市槓桿成本比較低。隱含利率可以低於0。

股票也可質押，記得不要找銀行要找券商利息差很多。只要你的標的是0050這種或權值股，券商基本上不會跟你基歪。債券要賣只要一定的評等也沒什麼折價。講到這個房產流動性本來就是公認的爛，急用錢時你就知道券商軟體按兩下就解決的好處，和四處拜託房仲投客的悲哀急難要用錢，如果是房產就要有被趁火打劫的準備

槓桿20倍是怎麼算出來的

他寫錯了，投報4%/貸款8成/槓桿5倍 = 投報20%

人家只是隨便靠感覺說說 樓上幾樓臉不要打太大力

房產槓桿好處是年輕低資產時可借大筆資金，2000萬房貸8成

股票60萬（其實還不用，現在有零股）就能買股票界的林志玲台積電。你60萬可以房產界買到什麼等級？連如花都有困難！

就是借1600萬，剛出社會到地下錢莊都借不到這麼多錢

房地產不是不能投。資產配置的書其實都會提到房產。但是他的順序都會排在股債之後。房產的分析永遠都是沒仲介費沒稅金也不會投客砍價這種天天都發生的事。

股票槓桿50%人人怕 房子槓桿500%就不怕了?那麼敢開槓桿可以期貨呀 百倍槓桿0利息

房子不會跌 所以槓桿開爆不用怕

股市要槓桿也有期貨，還0成本房貸可以增貸，股票也可以質押我雖然也有買房，但單純就想自住而已，預期的投報房地產真的就是輸

送分題 你各位不買嗎？

重點是期貨不能長期持有吧 不然存股幹嘛 你就存期貨存到退休阿 人家房子可是槓桿抱到退休期貨每轉倉一次就是成本台積電波動太大了 沒意義 根本不適合退休房價波動小 你家的房價會年初過了3個月就跌掉10幾%嗎

開槓桿就算金流就好啦，算出來就可以了https://www.ptt.cc/bbs/Foreign_Inv/M.1649159301.A.548.html

期貨還有轉倉成本 長期持有的成本根本高到不像話 波動又大

#1YJ2o5L8 (Foreign_Inv)，開槓說只是說說，愛買房去買吧，我相信excel

你這種算法是把租金全部都算成收益。但你收的租金都不用拿去繳房貸/土地稅/地價稅/維修費...的嗎？退休族還要繳8成房貸，這已經是非常大的壓力了，你怎麼能確定你的房子在貸款的20年間"永遠都有人承租"？沒人租你就沒現金流，怎麼辦？再拿房子去抵押換現金，這對於退休族而言更是不可取。

去買房，快，讓台股跌爆，我需要買更多更多更多的便宜資產

租金要高基本上也建築在1要逃稅 2要隔套房或違建這些行為。股債都不必

股市槓桿不用開期貨啊，開股票質借啊，這就是我篤定我報酬率遠勝買房，我買006208質押006208，目前年化報酬11.78實際更高就是因為還有股票質押不動用不計息懶得精算，現有資金全數all in，過日子的錢跟緊急預備全是股票質借爽爆https://i.imgur.com/hUXlbFs.png

低調點，不然又有人要來買房

原po講反了，臨時要用錢房子更麻煩，要兩三個月才拿到錢，就算房子可以增貸，股票也可以質押，更不用說要槓桿股票可以開期貨或槓桿etf原po講的好處都不是房子獨有的，股房兩者就是性質不同的東西，房子是實體資產，股票是證券，這兩者比報酬或風險沒有意義，流動性差太多功能也不一樣

房子真正無法取得的地方主要是自主的歸屬感。這點沒有金融商品可以替代。但是談到投資功能，同樣的投報在金融商品中多的是風險更低的取代。typo

開槓桿是smart beta 不會是白吃的午餐 反而分散配置這種白吃的午餐房子要實現起來相對困難然後 其實出租真的有一部分是勞力收入啦 退休了真的不必再這麼累

房版的房產只限台灣房，畢竟上面一堆房仲投客。提到reits都還會被群攻。反正是個神奇的地方reits可以做到分散風險，也有很多內建槓桿(m-reits),而且還可以選無戰爭無少子化國家。不過這幾點房版都會告訴你不是風險而且房價會因此暴漲

房價只會漲不會跌~~空空不要造謠~疑，走錯棚

房版的定義是做多reits也算空空

其實台灣期貨（台指）長期都是逆價差，所以是可以長期持有。轉倉成本也是低到可以忽略另外我覺得房價是把波動換成流動性。市況不佳的時候變成有價無市。

房地產就是差在流動性 臨時要用錢很麻煩不然房貸的槓桿真的穩 很難爆炸

4%投報率要扣利率啦 大概剩2.5% 五倍大概12.5%房貸優勢在lifecycle investment 年輕開滿槓桿慢慢縮房貸優勢在比較不會被追繳斷頭 槓桿可以開比股票大但是扣折舊與費用 低流動性 高交易成本 算一算也沒有什麼超額利潤 而且僅限前兩間才有好條件優勢因為限貸無法複製到第三間以上但買一間自住+一間投資房 作為資產配置算是不錯的選項

期貨可以無限轉倉，懶得轉你可以直接槓桿ETFhttps://reurl.cc/rDKOoN年輕時股票開槓桿，累積資產後去槓桿，改放房產槓桿用房產降波動性，同時有足夠流動性股票，可以並存啦

期貨無限轉倉很不錯 我抓1.5～3倍做很久了賺了幾千萬 個人覺得比房地產好 不過解定存補保證金時心理壓力大一些 賺到一定規模 海外所得都要繳稅時 分一些去房地產可以讓心裡壓力減輕不少後來股房配置大概1:1 不過房地產只需要放20%本金 加裝潢也才30% 指數至少要放50%本金房地產又可以兼顧學區 一魚多吃

房地產給人穩的感覺有部分是來自多年的低利率。等利息3%出現，應該蠻多人會收回這個感覺

利息3%….

槓桿開了現金流還軋的過來嗎？

其實為什麼會有不動產變現快，的錯覺？

我直接問你，當你老了銀行還會貸給你這麼多錢嗎？而且房子買賣半年一年跑不掉，那天泡沫撐不住想賣都賣不掉，流動性風險高到嚇死人。股票期貨可以一鍵賣出，房子不行。而且你知道房屋仲介那邊有多黑嗎？你沒私底下給房仲錢，房子可以賣到五年以上。你居然敢賭人口越來越少的台灣房子價值會越來越高。光是這次QT我都覺得會造成房地產崩盤了，你還敢買房子。我深感華人土地私有財是多麼扭曲的想法，賺錢不但賺到倫理道德通通都沒了，被人賣了還幫別人數錢

樓上不要危言聳聽，房地產只會漲不會跌，經濟火車頭欸

我懶得理樓上是不是反串了

房產精華區長期來說也是漲啦~但都退休了不會想全壓房產

退休真的不適合 除非是有特殊稅務考量 或是子女不成材

台灣房地慘 就是馬扁 XD

退休了的話能代的有限吧