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獨家／連假結束！房價要繼續漲了？專家：誰買得起？別以為房市還在過年
年假結束，不少建商、專家認定今年在「降息循環」、「新青安貸」、「綠色通膨」下，
房價將持續走揚。不過，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴則提醒，「可以用來漲
價的理由很多，但最終還是得看消費者是否買得起？願意買？否則依舊只是投資客跟建商
們一同孤芳自賞罷了！」
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根據內政部資料，2023年Q3平均房價，全國32.5萬/坪，台北市69.6萬/坪、新北市39.8萬
/坪、桃園市26.2萬/坪、台中市28.1萬/坪、台南市22.4萬/坪、高雄市24.3萬/坪。
進一步比較2019年同期房價，全國平均漲幅約29%，六都漲幅則約2~4成，特別是雙北以外
縣市，房價漲勢更是凶猛，台南41%、桃園40%、高雄38%、台中35%。
陳傑鳴表示，目前房市仍有四大利空存在，包括「政府打炒未鬆手（今年還有囤房稅）、
建商餘屋量持續攀升、房市價量背離、實際薪資漲幅可憐」等現實問題，況且目前房價已
高漲到一般人難以承受，未來還有多少人會接盤？也是一個大問題。
他指出，觀察內政部數據，在房價高漲下，民眾的購屋負擔率也明顯持續攀升，2019年，
六都中，還有三都(桃園、台南、高雄)房價還在「合理可負擔」(即房貸負擔率<30%)，但
到了2023年，六都家戶買房已全面出現負擔能力略低、偏低，甚至在北市、新北、台中，
還出現房價負擔能力過低(即房貸負擔率>50%)的狀況。
換句話說，六都中，北市、新北、台中的家庭，有一半收入都必須拿來支付房貸，至於高
雄、台南、桃園，也沒好到哪去，基本上不是負擔能力偏低就是略低，還有持續惡化的趨
勢。
陳傑鳴直言，更慘的是，台灣長年「醫療、就業、求學、交通建設、行政」通通集中在六
都，人民就算知道其它縣市房價相對便宜，卻仍離不開，就算「以租代買」，還要面臨租
金隨著通膨、房價走揚的問題。
房價沒有下跌的時候？他分析，以成本面考量，確實不易，但東西要貴也要有人埋單，目
前政府已經打退短炒投資客，長期置產投資客仍在，但「囤房稅」即將上路，如果買氣不
佳仍可能下跌。
基本上只要觀察所得就知道，根據財政部資料，中南部平均年所得中位數約60~70萬，月
均不到6萬，以現在的房價，就是一半收入都要繳給房貸，明顯已達到可負擔極限，如果
短期、長期投資客通通退場，大致上會願意高點接盤的人也不會太多。
綜合來說，今年房價在成本面上的上漲理由，「降息循環」、「新青安貸」還是要看消費
者是否埋單，至於「綠色通膨」，美國都尚未要跟進歐盟，更不要說歐盟都未正式課徵碳
費，在那之前也不過是假議題，對一般人而言，難以理解原物料提前喊漲的理由。
最後，陳傑鳴建議購屋族，如果是自住，今年是利空交雜的一年，談不上是好是壞，基本
上衡量自身能力，確定可負擔、有喜歡的房子仍可出手；至於投資考量，不如考慮投資其
它產品，如股票、黃金，在靈活性上或許更佳。
心得：
課徵碳稅根本是假議題，到時又說不課了，建商和投資客都是贏家