雖然買賣最重要的是尊重市場
但是即使有實價登錄，可能還是沒像投資老手可以一眼就看出實際的價值
而且有時在新聞行銷或者資金熱潮的時候，可能會出現供需失衡造成誤判的情況，ex:10年前的青埔，一開始開10年後未來價卡住人口移入，因此機能發展比預期的慢
因此就好奇，是否有辦法判斷賣價是市場價還是未來價
目前僅想到幾個方法可以猜測
1.該住宅區所屬的里是否移入人口有增加，如此代表自住戶提升，否則可能投資居多
2.租金跟房價是否有背離的情況，如此可能代表沒這麼多實質需求
3.轉手的價可能比較沒支撐，不過可能要幾年才能看出
還是有其他建議
有人能說明一下嗎?

實體物品價格是比較出來的.你去比較其他同等級狀況的住宅,它們價格差異.不過通常有話題或是有利多,或是有未來性,都會比較貴.你也可以說他是未來價..XD但是未來價也不代表他比較不會漲..XD例如你是三年後的未來價,誰知道過兩年.會不會進化成四年後的未來價.這樣你買了兩年後賣,你還賺更多.未來價買未來價賣,你不要到未來再買就好.中期重點在漲幅...不再於基本面.長期才是看基本面.

你如果對特定區域非常熟 應該就能判斷是市場價或未來價

真會判斷的跟你說幹嘛?真有那種人資產應該上兆了啊

成交都是市場價。但正常人賣的也是未來價

都是未來價阿，只是每個人看到的未來價不一樣

要用附近中古行情比較，還有土地成交才會知道

有閒錢再玩超未來那種，不然青埔剛買的都要套到去年

通常是土地被釋出或重劃，接著土地交易創了新高，然後預售就跟著創新高，接著中古才再跟上，怕買到未來價很簡單，別買重劃區最後一個預售案就可以了

能成交的市價就已經把未來的條件都內含進去了，絕大部份的賣家都不是傻子。

自己家是市場價別人家是未來價

樓上說的沒錯，其實能完銷就不會是未來價，會變行情價，市場就會一直疊加滾動

空空：別人家都是市場五折價，但我家不賣

不,未來價總有一天借的還是要還.也就是例如A地和B地在未來的等級是一樣的.理論上他們房價應該一樣.但B地可能是一個新興重劃區,他一開始價格只有A的一半.而在重劃區發展過程中,例如B區發展成A區的7成強度.理論上他們價差應該是20%好了.但因為B區有發展的能量和話題.外加市場會預估它會發展成A區的等級.所以實際上價格可能會追到A區的9成.那這比他應該有的8成價格還多的1成,就是未來價.因此...B區繼續發展,自然B區還是要繼續漲.但因為他已經提早反映了10%.所以後面他剩下3成強度發展時所帶來的增值.就會明顯比前面炒做的時候低很多很多.這就是在"還債"...你前面就漲了,那最後收尾的時候該漲的空間就被吃掉了.而達到最終,A區和B區會處於一樣的價格.so...未來價還是要還得...價格可以衝出去不還的只有,一線蛋黃區...也就是一個都市最貴的那區,他不存在所謂的未來價.因為你無從比較...並且沒有人可以跟他競爭.所以蛋黃區怎樣衝,他只要炒得上去都較市場行情.但只要非一線蛋黃區..其他人就是有所謂的未來價.理由就是,同樣價格你可以在其他地方買到更好的選擇.而他貴是因為他有未來性,把這個未來性加到價格裡面賣.但實際上會是花更多錢買比較差的產品.當然你說,長期來講他還有成長,怎樣也比沒成長的地方多增值.這樣也沒錯....因此未來價的地方不見得不能買.但該不該買,就需要做精細數字評估,才知道值不值.又或是你有其他更好的選擇.

西門町以前比信義區好，信義區的未來價衝出去之後好像沒有還債啊，而且他變成真正蛋黃區

信義區衝成一線的關係

你要是能精準預測市區移轉也不用在這討論了價格是比較出來的有看一個城市內各區域行情不難發現例如就有不少人在板上說台中兩個區未來會超過七期XD他們覺得現在只有七期八九折價很合理

你這問題就跟問人家大立光幾塊錢買了不會賠錢差不多

請問p大，台中哪兩個地方可能超越七期？

感謝C大以及大家的說明

多實際問代銷和仲介 多跑就知道真的行情

板上其他板友說的我個人是覺得...