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2017-12-09 16:26
新餘屋傾巢而出 讓利流血戰還沒打完！
【好房網雜誌12月號】
新建待售餘屋逐年升高，就像一顆房市未爆彈，凸顯近年建商推案量大、閒置住宅量體也
大的市場隱憂，有意出脫的屋主若仍猶豫不決，當心變成跑不掉的最後一隻老鼠。
撰文：黃慕凡
新餘屋傾巢而出 讓利流血戰還沒打完
餘屋問題再升高！根據營建署統計，2016年全國有約86.3萬戶低度使用住宅，占全國房屋
稅籍住宅存量10.2％，其中，屋齡五年內的新建餘屋待售住宅有將近7.4萬戶，較前年大
增32.3％，又以北部存量占比最高、增幅最大，問題特別嚴重。
新建餘屋年增超過三成 北部賣壓最重
營建署以房屋稅籍與台電用電資料，將每年十一、十二月平均用電度數低於60度的住宅，
認定為「低度使用住宅」，再利用地籍資料、房屋稅籍與台電用電資料，將屋齡五年內、
低度使用，仍維持第一次登記有銷售可能性的住宅，視為「新建餘屋待售住宅」。
2016年底屬於新建餘屋待售住宅約有7.4萬戶，較前年底大增約1.8萬戶，成長32.3％，其
中北部地區4.1萬戶最多，占比逾5成，較前年底增加約1.1萬戶，增幅37.7％亦是最高，
南部及中部地區則分占24.7％及18.1％，年增26.4％及24.6％。從過去五年變化觀察，北
部惡化速度最快，餘屋量遠高於其他地區。
對照住宅使用執照核發數量變化，2016年全國約為9.8萬戶，分北、中、南來看，北部地
區使照核發約5.5萬戶、占56.6％最高，年增13.3％亦為最多，中部及南部地區反而減少
，背後代表新成屋的賣壓以北部最重。
建商該交屋未交屋 明年新屋釋出量體恐倍增
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，2017年一至七月核發建照的總樓地板面積
較去年同期成長約1成，顯示開發商在市場低迷已久的氛圍下，重新凝聚投資信心，縱使
如此，「眼前建商最大的隱憂仍在接近完工的交屋難題」。
然而，2017年前七個月核發使照的總樓地板面積較去年同期縮減了18％，許多建案該交屋
未交屋，足見建商在建工程延宕情形嚴重。
回顧2012至2014年間核發住宅建照的總樓地板面積，有高達約6,700萬平方公尺，這些建
案依正常工期應在2015至2017年陸續取得使照，然而，2015至2017年核發使照的總樓地板
面積僅約5,200萬平方公尺，出現約1,500萬平方公尺的差額，此「待交屋面積」相當於每
年核發建照的樓地板面積平均量，換句話說，未來一年預計有兩年份的新成屋量體將釋出
，建商讓利衝量的廝殺手段恐怕也會越演越烈。
對比建築物使照的核發件數與總樓地板面積，自2012年上升後，在2016年開始下降，今年
前七個月核發件數為12,623件，總樓地板面積為1,563萬平方公尺，分別比去年同期減少
3.92％及4.68％，延續建照核發數自2013年高峰後下降的遞延效應。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰觀察，如果建照核發數量一直超越使照會是個問題，代
表市場將有大量供給產生，去年整體新案銷售率還不到3成，餘屋去化的賣壓可見一斑，
當建商、投資客、中古屋同時在市場競爭，民眾心理又預期房價下跌，推案量過大、機能
尚未到位的重劃區將是重災區，預估後續為價跌、量微升走勢。
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新餘屋傾巢而出 讓利流血戰還沒打完！
九二八檔推案爆量 醞釀二○一八年更大降價潮
今年九二八檔大台北成交表現仍以有感讓利案獨秀，北市蛋黃區維持讓利姿態，買氣依舊
穩定，尤以中山區讓利案偏多，甚至有成屋案平均開價較預售時大砍近3成；新北市則以
板橋江翠北側、淡海新市鎮、土城暫緩發展區等讓利重劃區擔任主角，江翠北側近期以每
坪40萬出頭的價格磁吸首購買盤，價格戰依舊打得火熱。
根據市調統計，2017年北台灣公開並完銷的建案，截至十月底已超過去年全年度水平，業
者觀察，今年的完銷案大多還是讓利案，顯示讓利仍是王道，想要早點賣光，成交價必須
「甜到買方心坎裡」。就目前氛圍，購屋族心態仍是「買低不買高、追價無力」，建案只
要一調高價格就賣不動，因此新建案價格要堅守讓利到底的原則，才能在自住市場中抓住
買氣，達到熱銷。
心得：
偶然想到一個好方法
不用硬扣很想買的帽子給我 現在把這機會通通讓給你
認為還會漲的套套 可以把不想再玩的套套的房子收購等著漲
不僅之前的套套脫身了 會漲的套套也將賺到未來的獲利
可謂一石二鳥
版上不乏這些認為還會再漲的投資客
想拋售的 可以積極找他們詳談收購事宜
而房仲們居中協調的機會也來了
原來是一石三鳥