※ 引述《rath (concentrate)》之銘言：
: 標題: Re: [心得] 永遠不買房 會怎樣?
: 時間: Mon Dec 10 21:59:46 2012
: → sdhpipt:日本很多大都市都修正了70%喔,跟20年前比起來 12/10 22:01
: 推 rogger:鬼島不一樣 只適用那種邏輯 你不懂的 12/10 22:04
: 推 sareed:鬼 鬼 島 真 的 不 一 樣 12/10 22:06
: 推 dans:LLPRC統計過全世界開發中/已開發國家房價整體而言漲了40年 12/10 22:13
: → dans:請問這該怎麼解釋呢 12/10 22:13
: → dans:是LILP 抱歉 12/10 22:14
: → ballstick:你跟四十年前比....有什麼好解釋的 12/10 22:55
: 推 dans:問問假性財富效果為什麼能漲40年也不行嗎 12/10 22:56
: → dans:好吧 那不問了 12/10 22:56
: → tkr:台北市跟30年比漲超大 跟20年比也是漲的 跟10年比也是漲的 12/10 22:59
: → tkr:幫理想中的正義找理由 也別忘了張大眼睛看看事實 12/10 22:59
: → ballstick:資本集中度 人口成長率 所有的條件幾乎都不同了 12/10 23:06
資本更集中 人口更集中於北部
: 推 ballstick:1972年每名女性平均生育六個子女 12/10 23:09
我的看法是要從出生人數來看不是從一個女的生幾個的生育率來看
少子化盲點分析
年分 / 出生人數(萬，四捨五入取整數)
民47年 41 (資料首年)
民51年 43
民61年 37
民71年 41
民72年 38
民73年 37
民74年 35
民77年 34
民81年 32
民89年 31
民91年 25
民97年 20
之後開始一路降不回頭
草根分析師認為
1. 基本上民74以前都是出生人數在相對高點
就算到民89 少了25%
這個-25% 對北部來講我認為沒影響
因為現在工作人口往北北桃竹集中的程度遠遠超過民60年代以前
當然我沒有數據可以分析現在人口往北北桃竹集中的程度變化
但這是很肯定的...
從全國來看出生人數少了25% (民89)
但是對二十年後的民109來講 北部的人口紅利應該還是為正的
相反的南部鄉下就像被吸血一樣 年輕人都被抽到北部
可以看到民71 的41萬 台北市平均首購38歲 新北市31歲
這批人瘋狂湧入北北桃竹
若他們在台北市平均將在109年買房 若在新北市平均將在102買房
這個出生人次高原期配上常態分佈
在北北桃竹潛在首購人數的高原期會再 99~106 106~112
在民112年前北市不存在於少子化造成青壯人力降低造成成家人數變少的負面影響
2. 民41~民73之間台灣出生人口在36~42跳動
真正少子化到出生人口跌破30萬是從民90開始
跌破20萬是從民97開始
少子化對成家對數減少要有衝擊到房地產
我覺得也是要從民90年次開始結婚潮後出現 大概是民120年吧
衝擊時間南早於北 衝擊程度南大於北
不過可以想見的是 二房需求會增加 四房需求會減少
這也可能會對中南部中坪數市場造成質變
再強調一次
這只是簡單概念性敘述
實際上必須要用積分累計各年級留在北北桃竹的人數來估計
配上各微調參數
但草根分析師認為整體趨勢大致就是這樣
: → ballstick:1972年世界人口才不到40億 12/10 23:14
: 推 dans:跟假性財富效果的關係? 12/10 23:16
: → dans:還是你覺得掰了一堆不相干的然後說"就是有關係" 別人就要買帳 12/10 23:17