※ 引述《ving12828 (練習)》之銘言：
: 在新板特區，縣政府對面
: 有打算想買裡面的小套房，一坪42萬起跳
: 銷售員說以後會漲很大
: 可是就算漲很大，套房容易脫手嗎？
: 預算不是很多，所以只能買套房
: 如果要買套房，是不是就不該花大錢去買呢？畢竟以後不好脫手!?
: 還是說，如果去中和買屋
: 相較於新板地區
: 同樣的坪數，可以省下很多錢
: 或是同樣的價格，可以多買好幾坪呢
: 不知版友們能否給予一些建議..謝謝
小坪數的魅力在於對買賣方而言 總價微幅波動單價就會大爆炸 反之亦然
對一個會買賣小套房的人而言 20萬就已經是一筆不小的數字
至於小套房的買賣價值，主要還是被三項指標控制
1.租金
2.自備款
3.利率水平
這三項其實也是回歸到同一個項目，那就是現金報酬率
一個套房如果所在的地點不佳，就會導致貸款自備款成數衝高
這會嚴重影響這個套房的投資價值
假設有一間權狀12坪主附屬建物合計約7.5坪的新成屋飯店式管理的套房無挑高夾層
單價40萬、總價480萬、裝潢家電成本20萬，裝潢後租金約14.4K實收 這樣算高的
如果可以帶七成，利率1.7%，這樣480*0.3+20=164萬現金一年可以收17.28萬租金
並且一年繳付利息5.71萬元
名目報酬率是17.28/500 = 3.456%
現金報酬率是7.055%
但是如果利率升到2.2%呢？
現金報酬率驟降為6.03%
簡略的註記就是利率每提高0.5%，現金報酬會降低1%
也就是利率只要升到約4%，套房的現金報酬率會比大多數的投資工具都要低
再來探討資本槓桿比例
如果只能貸五成，利率同樣1.7%，那麼240+20=260萬現金一年可以收17.28萬租金
並且一年繳付利息4.08萬元
名目報酬率還是3.456%
可是現金報酬率剩下5.07%
以上探討兩個因子對投報率的影響
為什麼不看名目投報率呢？因為名目投報率根本不會隨這兩個指標變動
只會因為當地的租金行情而變動，而租金要變化是以數年、十數年為單位的
但我們都知道房市投資一季就會有很大的差別
原因就是來自於利率的變動
現在是利率最低的時候，幾乎不可能再低了，要再低也可以清楚看到底線近了
然而以台灣的經驗，前幾年也是有人在大喊台灣金融會日本化
不過很遺憾地雖然利率低是一種趨勢，但是零利率是一種日本式的病態
我國金融結構跟美國的臍帶關係遠勝過跟日本的連動
而美國在前幾年升息後，台灣也順利脫離零利率時代
郵政一年期定存也回到2~4%之間的水準
現在是因為資金行情，讓小套房那種只有5~7%現金投報率的產品
也可以變成這些定存族的標的
才把整個房價給鎖住
否則一般小套房只有買屋族裡面收入最低養不起高額貸款的人買的
而現在針對小套房這項產品銀行願意承貸給這些人的成數並不高
所以小套房真正的價值就是用貸五成去計算的現金投報率
並且還要用五年或十年期平均利率去抓成本
也就是實際現金投報率其實只有約3~4%而已
根本跟郵政一年期定存的長期平均報酬率只差一點點
然而卻有極高的流動性風險(賣壓大，買方少)
實際現金報酬率實在太低了，大多數正常投資買方都不會買
只有定存族比較會去搶
如果利率回檔連定存族都無法吸引了
那小套房一定會崩跌
未來區域行情的趨勢就是在同一棟大樓裡面
兩房無車單價最高，三房有車次高
然後依序是三房無車、兩房有車、四房有車、四房無車、小套房
(以上皆以同類型住宅為主)
因為現在的小套房既沒有漂亮的報酬率，未來也預期報酬率暴跌
因此合理買價應該放得相當低
而且小套房還有一個很大的問題
就是放久了會舊，建商卻又一直蓋新的
久了投資用的套房變得跟台中的房子一樣市場價格會快速折舊
結論就是一句: 不管投資自住
套房一定要在利率最高檔的時候買進
這樣你就可以在利率低檔的時候賣高
現在正是賣的時候，不是買的時候