※ 引述《amilu ()》之銘言：
: 這是小弟心中放很久的問題 久久沒有解答
: 不知有沒有經歷過 或 知情的大大願意替小弟解惑一下 <(_ _)>
: 商場部分 台北像是艋舺、西門町轉移至東區
: 高雄的旗津、崛江轉移至新崛江
: 這些地點在當下都有其"不可取代性"，也因此造就天價的房地產行情
: 然或許是因 "都市開發及政策執行" 及 "產業結構的改變" .... (只是自己亂猜)
: 造成原本的黃金地點逐漸的被另個點取代。
: 小弟想問
: 究竟是發生重大事情而快速沒落，還是逐漸的發生各種小事使商場轉移？
: 上面兩例中各發生什麼事？ 在轉變時，有什指標可顯示興衰與崛起？
: 住宅部分也是
: 從早期的南高雄逐漸轉移至今日的北高雄(左營等地)
: 台北住宅部分不知是否有類似狀況，請強者補充
: 住宅跟個人投資就更相關，也更好奇這之間轉變的細節
: 是發生什麼事 使得原本地段優勢轉移出去?
: 看著過去 想著未來
: 從出生開始住過小港、左營、苓雅三區
: 台北也短暫的待過大同、石牌等區域 看著此長彼消輪替不已
: 而這之間的轉變卻只是短短二、三十年
: 是有可能 今日買的物件在付完貸款以後 變成明日黃花的
: 過去發生的事 是否有什麼線索供我們在買房投資時多加謹慎思考?
: 在此先感謝各位大大的分享 <(_ _)>
台中市以前最熱鬧的地方在火車站
也就是中區
但你如果坐火車來過台中
會發現現在的中區老舊不堪
台中市的核心是沿著"台中港路"
這條大動脈"逐漸"西移
現在已經移到文心路了吧...
有興趣的朋友可以上網查看看西移的距離
除了交通便利外 (高速公路取代鐵路)
還有郊區空地容易取得
建商政府願意投入開發
社區較新,又便宜
自然就吸引人移入
人一多,機能就漸漸發展
外移的速度是呈現"倒Ｕ"字型
假設舊市區原有200戶
有90戶經營著與生活機能息息相關的行業 (小吃店,洗衣店,機車行,商店...等)
新社區開發好後
吸引了5住戶移出舊社區
假設各戶消費力相同
原本的商家就少了4.5%的客源
影響還不大
等到又有5戶移出
商家的客源又少了4.7%
這時就有商家受不了了
1商家率先移出或關門
生活的便利性就開始下降
又加強住戶移出的推力
商圈的沒落就像滾雪球一樣
越來越快,越來越大
等到空屋空店面越來越多
房價租金不斷下跌
跌到足以讓基層的商家生存
維持基礎的生活水平
住戶外移的現象才緩了下來
舊市區不適合精緻型消費商家
如高檔餐廳,主題餐廳,精品店,高級服飾,影城
但一定有小吃店,傳統市場,攤販,二輪電影院
這時商圈也沒落的差不多了
人口型態也影響很大
我家附近都是中古透天,公寓
是該區最早開發的地區
原本這裡的房子超好租
房東一點都不需要操心沒房客
但漸漸的附近開始蓋起大樓
三房兩廳比起透天更適合小家庭
純住家的房客漸漸消失了
房客也變成住商合一的小公司行號 (部分辦公部分住宅)
這種房客受景氣影響超大
若生意不好做,只好搬走省成本
房東們原本都不以為意
反正新房客自己會上門
但招租期變長,租用時間也變短
透天空屋越來越多,像雨後春筍一樣
這個月巷口的租不出去
下個月隔壁租不出去
下下個月對面也空了
現在我家這邊同時有6~7戶招租
紅紙都貼到變白紙了...
房東現在只能期待景氣反轉
不然真不知該怎麼辦...
沒落是漸漸累積的
而且無聲無息
不靈敏的人根本不會發現
真的是冷水煮青蛙
發現時就太晚了