※ 引述《etrangere (outsiderOfTHEworld)》之銘言：
: 想請教一下各位尤其C大，
: 這段的意思我可以解讀成，
: 政府大量的舉債，稅收可能不夠用，所以賣地要想辦法抬價增加收入嗎？
: 也就是說，政府賣地來補本來應該是全國人民該負擔的稅金，而且是慢慢提高土地價格，
: 因此增加了買賣土地的成本，
: 也就是說，沒有跟著進場買房買土地的人，
: 就被政府轉嫁了稅收的缺口？？
: 簡單來說比如23億 是2300萬人要繳的稅，
: 但他税收不夠，
: 就靠賣地去補，
: 此時民眾分成兩群，一群是買房的，
: 一群是不買房的；
: 土地價格上去，買房的房屋價格上去，他房屋增值的價差可以抵消掉那個稅收的缺口
: 沒買房的，房屋、土地價格上漲，所以變相承擔了稅收？
: 4這樣嗎
有中央和地方的不同.
賣地主要都是地方政府的重點收入.
地方政府光靠中央的統籌分配款和一些零星收入是完全不夠的.
他還要靠賣土地+收各位的不動產稅金(地價稅,土增稅,房屋稅)+各種土地招標或是租金.
你去看主計處公布的地方政府財報就可以看到他收入的比率.
因此,一個都市,房地價越高,市府就越有錢.
所以為啥台北很容易就做到0舉債還可以還債.
因為他相關稅收都非常高.
而房地價很低的縣市,通常財務就會吃緊.
然後產生惡性循環.
地方政府收入高,就可以舉債借更多錢(舉債額度也跟這個有關),然後做更多建設.
做更多建設就會再拉抬不動產價格或是政府旁邊土地的招商吸引.
(例如這邊要蓋巨蛋,就可以bot給財團附設商場.
這樣很大一塊地除了巨蛋的支出外,旁邊企業的商場開發,就可以跟企業拿權利金
另外土地還可以定期跟企業拿租金)
政府通常會更賊.
他會先推一個建設無論是世貿還是甚麼開發案.
之後再這邊辦活動,吸引所有人的目光.
最後,才把這邊旁邊的土地拿出來賣.
也就是之前在講得甚麼商場炒地皮,工廠炒地皮的造鎮概念手法.
這種招每天都在用....
這是高雄幹嘛把燈會辦在蓮池潭.
因為高鐵後面有土地要賣以及蓮池潭南邊有土地要招標.
另外新台17線旁邊有桃子園的重劃區,市府手上還好幾塊那邊的土地.
因此透過這些手段.
例如市府蓋一個世貿到水湳好了,花了隨便說100億好了.
之後就會靠旁邊的土地增值+附近土地招標給企業的權利金和租金.
以及拉抬的地價刺激了建商蓋大樓,會大幅增加地價稅土增稅以及房屋稅.
然後花個幾年,再回收100億回來....
而且未來因為蓋了很多大樓企業也標了好幾塊地去用.
所以這邊可以長期大幅增加穩定的稅收.
這種通常在市府的世貿各種初步可行性等計畫當中,自償那一章會有各種估算.
他會估算一個年限把資金自嘗回來.
自償率太低,還會因此案子無法通過...XD
當然這些成本,最後支出者.
會都是民眾.
你跑去巨蛋旁邊的百貨消費,花的錢被百貨抽走,再拿去付給政府租金.
你買了房子除了買價被政府回收外,長期的房屋稅地價稅也被政府回收.
你租屋,你的租金被房東拿去繳貸款繳稅,最後也是被政府回收.
因此最後羊毛還是出在羊身上.
用哪個姿勢割你的羊毛的差別.
當然啦,實際上還有債務擴張的狀況.
也就是,現在不是金本位年代.
政府割你的羊毛,不需要立刻花多少割多少.
而是例如可以有一個長期收益.
那他可以擴大舉債額度.
你可以視同我們所謂的"借錢開寬限期都不還本金"
市府的資金成本很低的,現在大概漲到1%吧.
也就是他舉債1000億,實際上他只要每年10億的現金流就可以支撐債務.
市府整體的收支而言,他隨時都在還債也隨時都在舉債.
就像我們投資客房子多以後,你是維持一個貸款總額例如你維持2000萬好了.
那你每年都有賣房子和買房子,所以隨時都有環掉貸款也有再辦貸款.
你總貸款額抓再2000萬左右震盪一點的概念...
而市府,他再回收資金的時候,會有一個自償率.
也就是他花100億,他不一定要短時間內就把100億都賺回來.
他可能是賺了60億+每年四周稅收增加了5000萬.
那5000萬拿去支付沒有回收的40億的1%=4000萬.
這樣就可以成為市府的一個很好的建設安排.
不過當然這個遊戲會有一個cap.
那就是舉債額度上限.
所以如果市府賺太少,那會撞到舉債額度上限.
因此他需要賺多一點,例如他如果稅收回收是2億好了.
這樣現金流吃掉4000萬,但是有餘1.6億.
這樣他計算舉債額度上限,可能可以拉升100億出來.
那結果就是,市府"舉債"花了100億蓋世貿到水湳,弄了幾年後.
他不但還掉了60億,讓舉債只舉了40億.
他還拉升了100億的舉債額度出來.
所以等同他下一次就可以再借160億出來用.
這就是為啥政府欠錢永遠越欠越多.
他只要現金流收入有擴的夠大.
那他舉債額度就會上升.
就跟投資客,當你收支比被卡到怎麼辦?
就把資金拿去做高收益型投資,再用這些收益來擴張自己的收支比上限/
大家都在幹一樣的事情.
: ※ 引述 《ceca》 之銘言：
: : 另一點是.
: :
: : 最近政府和台糖之類的不知道是吃錯甚麼藥.
: :
: : 土地都不太賣,賣一些五四三的爛地,要嘛太小要嘛形狀奇怪要嘛地點很爛.
: :
: : 只會推一些甚麼地上權...靠邀,誰對地上權有興趣阿.
: :
: : 這造成土地釋出量太低.
: :
: : 因此土地價格也高居不下.
: :
: :
: : so...唯一可以逆向破解營造成本的就是地價下降.
: :
: : 但是目前市場,我們偉大的莊家,
: :
: : 護盤護的好啊!!!!!!
: :
: : 要是這時候各縣市政府瘋狂賣地,起標價都是行情打6折.
: :
: : 我相信地價就會大幅下降.
: :
: : 也會有小建商開始冒出來,你大建商賣50,我在旁邊賣45.
: :
: : 但問題就是現在各縣市政府護盤護的太好了.
: :
: : 造成土地價格維持在那邊.
: :
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: :
: : 因此.
: :
: : 一個建案最大的兩個成本.
: :
: : 土地成本持平,營造成本大漲.