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剛剛路過，彭先生的店面在十字路口十分搶眼，
雖然永春都更案的建物本身美感說不出的詭異
（不過美感看個人啦，可能有人覺得很美）。
如果彭先生和樓上破冰，整棟公寓拉皮出租
給星巴克之類的，後面的建案反而襯托出他
獨一無二的磅礴氣勢，租金一定很高。加上手
上有永不貶值的高土地持分，可當傳家寶。
彭先生是不是不參加都更也不虧呢？

拉完皮出租潮到爆 反正他也不缺錢了吧

參與更新之後發回的店面一樣可以租給星巴克啊

整棟都是彭家的親戚 自己都搞不定

短期內價值一定是有虧損的

一二樓沒輸 三四樓輸慘

但長期來講, 在台北市這個區域持有大面積土地還不錯他撐得夠久還是能贏他原本兩個店面可以換更新後的兩個店面加兩個樓上 另外還有一個松山路上價值較低的店面短期內一定是輸的啦 長期有可能贏

覺得沒有輸

前面那家天然美髮廳還有在營業嗎？接地氣

他原來占用旁邊私設巷道的雨遮被拆了

不對 那個店面在松信路 不在松山路還在營業沒有輸他叔叔就不會拿煤油想燒他機車行了

松信路店面人氣差很多 行人很少 不知道為什麼店面也是工業相關的比較多 什麼汽車材料行油漆行之類的

不輸，光有店面就贏了..

彭龍三的一樓應該沒輸 二樓以上輸慘了

有店家敢找這種機掰地主租嗎 不怕每年房租調漲一倍嗎

松信路比較小條, 而且過忠孝東路之後沒通到甚麼大馬路吧

早就說店面絕對不輸，反而是大大的加分

地點好，又三面突出顯眼，後面還有漂亮的靠山

長期等60年下次都更吧 短期不會再有買家有興趣

沒記錯樓上是建商的，至少四樓有參與都更呀

森業給他的條件非常好了

短時間20年是鐵定輸的...現在店面價值又不高...長期難說

大樓在蓋的時候那邊根本不能住人了 吵死

星巴克幹嘛租這便宜公寓？

這土地持分有什麼用？稱到後面新大樓下次都更嗎？

星巴克真的要租 旁邊森業永春有一排店面可以租啊XD

門面一定是開高大上的吧

土地價值要等到大地震天災後才有價值了...

他這棟是前後棟 自己重建是可以的他叔叔燒他家之前 也是有先求他不參與都更就自己改建

老一輩很迷信土地價值...ceca開示過...那已經是過去式了沒辦法整合成大面積的土地，價值有限

自己重建 現在建蔽率算下來會很窄吧？

會啊 一定是不如森業蓋的大樓氣派的

他這改建一定有價值，但要看建商怎麼跟他玩了

改建就變紙片屋吧

幹嘛一直設想他要改建?這金店面就是打死不會動的

樓上也被建商買下了吧 預定20年後再來看戲

金店面是要收多少年才有改建後的幾億價值...

是樓上的建商想哭吧，資金直接卡死在這，玩都更的建商

森業永春就已經蓋完了 建商是有差樓上這兩戶?

大都不願意直接投錢下來買房，碰到這種情形就把現金流就卡死這店面的土地價值永遠都在還會越來越值錢，地主根本就不急，不管什麼時候改建都是幾億的價值

這塊地面積不夠 原地改建下去大概兩個店面變一個森業永春都蓋完一坪140在賣了 卡死甚麼現金流?

對建商來說根本是零頭的小錢吧

一坪多少賣賺的錢又不是建商的，是其他地主的

建商拿到的單位賣掉為什麼賺得錢不是建商的?

搞不好還撐不到贏就駕鶴西歸了

建商拿到的單位是地主拿房來抵的"建築費"，這利潤是固定

笑死 誰跟你固定的XD

要不咧，隨建商喊喔

建商會想哭想太多吧，他根本不差那一戶的錢

建商拿到的單位 是用預估更新前後價值跟更新成本計算的但更新過程中 房價會漲, ok?

再等下次100年後的都更啊 大贏家

都更計劃書內就明明白白說了建築的成本建商的抽成

少賺就是賠

依照內政部都市更新入口網, 森業是分配37.5%的更新後價值預估更新成本是37.02億

會漲的前提是計劃書內寫估價賣120萬，建商就用120收來抵

但用允建容積*1.6*0.375*130萬=41.6億

建築費，建商收來後要賣高或賣低是建商的事

他現在就算想自己改建，反而換他要去跟建商談對吧？

走權利變更才是你們討論的這樣吧？一般協議合建建商會自己算跟住戶的分成

更何況37.02億本身就有含建商利潤跟建管費用其實權變跟協議合建都差不多權變只是名義上走過場 談都更過程早就談好誰分哪間 起碼也談好誰分哪幾層的甚麼房型沒先談好這個 誰會簽同意書XD

輸贏都是暫時的 幾十年後都一樣

樓上的少年哲學家

是固定的阿，政府規定給建商的利潤就寫死了建商要去收房來賣那就是另外的事，選房也是公開的，每間的價值又不一樣，選到同間就抽籤而已

甚麼叫另外的事...建商分行本來就是會賣啊XD甚麼叫另外的事...建商分房本來就是會賣啊XD不過這些都多講的 森業永春都蓋好了 到底現金流卡在哪?

建商穩拿的利潤叫風險管理費，就是整個建築費的11趴左右其他的是建商跟地主收房來賣，地主也可以不賣建商阿

有沒有賺賠是要跟參加改建來比..跟沒店的普通人比一直喊怎樣都贏是有意義嗎..建商金流卡在那兩戶？噗

那個只是"預估"利潤 你知道預估跟實際是有差別的吧Xd

會不會太小看建商阿

當初預估改建後價值怎麼算可能要去看一下說明書但這兩年台北市房價比五六年前森業永春做權變時漲很多建商實際利潤絕對比當初預估的多

所以願意做權變的建商都是看上改建期間房價上漲的空間？

孫子可能不輸 龍哥本人這輩子等不到改建了

@thejam, 不是 都更的費用裡面就會有建商的利潤管理的部分, 上限12%稱為風險管理費, 建築的部分上限10%稱為利潤但除了這些合法的利潤之外, 管理費用跟建築費用難免有浮報然後還有更新後預期價值從內政部都更入口網查到的森業永春當初預估更新後價值是98.7億

覺得建商會在意卡那一兩戶的錢真是奇文

扣除334個車位 大概樓板價值是90億左右樓板大約8500坪, 所以當初大概是用105萬估的森春算是有良心 估的沒有偏差太多

星巴克已經租不起了 找路易莎看看 不過路線一樣嗎??

有些都更後價值就給你低估20%

撐到這棟新大樓下一次都更就贏了

如果持續漲的話，建商實際分配利潤比更高永春那個估值其實問題不大現在到處在跳漲，你如果屋主懂估值，都更不會順利啦

森業那個估價很ok了 當初森業說只求回本算真心話XD

因為漲的比成本還高成本增長緩漲才會順利緩跌也不會緩跌換建商不想都更這個不能改建但是整修 拉皮 如果是整棟持有者 不會輸的長期的話因為店面整個省了大樓管理相關的麻煩和費用

在他有生之年肯定是輸爆了

最近買鋼骨新大樓，稅務和定期支出，比老公寓高太多了持有長期的成本，確實不低

又不是整棟都他的，樓上已經賣給建商了

只看這間不準吧 之前爆料說她在旁邊還有好幾間也是等都更

土地持分留個孫子參加下一次都更

這間底線踩死，有助旁邊幾間跟建商談判高度吧

樓上哭死了 跟彭一起住破爛房

肖貪 有夠難看

輸慘了啊 這棟樓上已經是建商的了 要都更換建商卡你

找不到這塊的計畫書，算不出建商利潤建商額外的利潤是賣房價差，這點沒爭議吧以這點來說，釘子戶笑得更開心，當初建商的收購價100萬現在的市價漲到130萬，不都更反而增值1.3倍

不管短期長期來看，釘子戶的資產成長幅度一定小於參加都更啊，更別提他樓上被建商買走，土地無法自由處分，到底什麼狀況下才會變成長期贏過參與都更呢？

下次都更才有機會 鋼骨大樓我看至少再等80年

就算房市上漲，參與都更拿到的店面也會漲啊，說不定漲更多沒有100%的產權，連拉皮都要建商願意配合才有辦法

3、4樓是森業的以後換建商報仇，不過對面block有一摸一樣劇情。繼續跟同一間建商相愛相殺

https://twur.cpami.gov.tw/zh/urban/rebuild/view/17森業建造分回37.5%

三四樓他就漏水不修即可 理論上屋頂外牆漏水要一起出錢讓一樓店面幫忙出1/4修漏水 就夠整他了 XD

土地持分鐘不變的情況下，都更和不參加都更享受的的漲幅是一樣的吧？怎麼會有現在不都更漲更多的錯覺？

都更之後土地持份會變少 但是房價上漲幅度不完全看土地如果土地大就漲得多 那麼老公寓應該比老華廈漲得多才對事實上老公寓漲幅追不上老華廈依照上面的37.5%數據 都更後彭先生土地持份會剩下62.5%但是分回新的店面與另一間房子

了解，也就是說彭不都更其實帳面金額是會增長的比較多的，但就是失去這輩子可以住在那邊新房子的機會成本

樓上是永春的建商，要破冰根本做夢

不一定比較多 新房子的市價跟老房子不一樣 而且新房子面積比較大 房屋評價又不是只看你的土地持份面積土地持份面積只有改建時有用 所以說是重置成本 比如說同樣40坪同屋齡格局座向樓層的房子 一間土地持份11坪 另一間土地持份7坪 都是同樣使用分區 2間房市價幾乎是一樣的土地持份只有繳地價稅時有用 要不然就是拆除重建才有用你不改建的話 這兩間房子漲幅幾乎一樣反正沒有改建的希望時 持份7坪的那間還可以省稅金

短期輸慘囉，長期不看好

了解感謝解惑，那還真不懂彭在想甚麼了，只能說有在做店面生意的人對一樓真的有情懷

彭就是想像文林苑一樣拿到超過他應得的

樓上是建商破冰還有機會，在商言商，彭看開建商也沒必要跟錢開玩笑

結果建商最多不賺錢 不願意犧牲自己的利潤給他 追求基地的漂亮完整性這種咬一口的行為新光碧湖天當年也有 最後三角窗一樓公寓咬了新光集團1億元離場新光集團比較有錢 所以為了追求豪宅價值就給他了不過碧湖天是素地開發 永春案是都更 建商沒那麼多空間

雙輸吧，不過建商錢多，樓上直接當扛棒了一樓連危老都沒辦法了吧

當笑話看。有錢人的煩惱

那那間是一樓 權利變換土地持分不會只有62.5%的1樓會多234樓會少 分回來說不定持分有80%持分100%全拿回來也不是不可能

也對 權利變換樓層有差異但是持份100%拿回來等於是建商賠錢 除非這塊地很重要不然不太可能吧

基地完不完整對建商來說沒差，能趕快蓋好就能趕快收錢這建商就是笨，去把三四樓買下，拿石頭打自己的腳

賣相差多了

多少還是有差的 不然新光碧湖天不會買單

就讓地主抗議個兩三次然後讓釘子戶簽切結書劃出都更範圍

低樓層壁刀就很扣分了

就能快樂地蓋房收錢

汐止的仰大湖更經典 釘子戶也很有錢直接自己蓋一棟擋前面

扣分，現在房市這麼熱，沒差啦

真是一山還有一山高~

賣高價 不能用2014年的價位去看當年當年帝寶也才90萬一坪話說建商因為被彭龍三擋住 晚推案十年 反而賺更多 XD

不然在彭的樓上廣告一下謝謝他好了

但攤提時間成本，還算多嗎，這案子賺15億好了，攤提10年一年賺1.5億，以一個建設公司來說不多但若只是單純的實施者，好像還蠻好賺的

他又不缺錢 他怎樣都沒有輸

看店效 這間上下四層樓可以分配62.5% 原先一戶25%如果一樓行情是樓上兩倍就可以拿回原持分100% 分配變成1F 25%, 2F/3F/4F各12.5% 建商37.5%不是不可能 但這邊我不熟 不知道1F有沒有樓上兩倍價

你10年擺著也沒有卡現金反而建商在大漲前就咬住估值分配合約整合時又不用掏錢頂多人工宣導開會等的成本

哪有這種攤提法，又不是蓋10年覺得森業永春建商賺得少好幽默

所以說建商會痛但實施者不會痛啊現在一堆都更蟑螂就先拐地主簽約後就擺爛，成本低沒差

權利變換時234樓不會完全一樣一樓估2倍 如果分回來一樓店面 也不會土地持份比較多因為分回的新一樓店面估價也是兩倍除非一樓店面放棄分回一樓 改成分樓上房屋2倍面積

對 拿一樓店面 一樣會是土地持分偏低但改拿住宅就有機會拿回100%土地持分了

這土地已經廢了

撐的夠久…他的年紀應該是撐到什麼都帶不走

能更新轉換異動的才是財產，否則只是遺產

釘子戶在那，輸的是同意戶，從我小時候看它就是廢墟到長大，終於蓋好很多人都等到老死了

建商權變估價又沒有全部重估 難道同意戶有因為這些年房價高漲 建商來調高地主分配比例嗎?多數都用好久之前估好的倒楣的只有同意戶亂簽約給建商擺布 至於彭新聞老早說了建商權變估價時 給他一樓價值遠小於人家當初買入價格 所以

人家社區一樓一堆店面可以租 租你他破公寓幹嘛，再加上樓上是建商的，以前你搞他現在換他搞你破屁冰而且建商很聰明啊，故意把樓上買下來就是不讓你整棟重蓋直接咬死你一輩子啊

店面也沒用 只有住這建案的人會去消費沒有停車位 租不了多少錢改建容積直接減少 不能蓋違建了簡單的說就是廢了 圖點下去 理髮廳跟修機車店連7-11我看都經營不起來

好奇是不是跟我同時間拍的https://i.imgur.com/NPEMXZw.jpg

新建案的住戶贏吧，莫名多了棟距

我昨天早上拍的

不知森業開多少給彭？

他自己的店面要拉皮改建要先跟建商喬，關係緊張要破冰也沒問題啊，錢吐出來給建商就破冰了，當初他怎麼玩建商大概也一樣玩法，沒有超額利潤建商才懶得理他