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內文：
史上最嚴打房來了！這3區域房價可望鬆動
文●韓化宇
相較彭淮南時代逐步推打房措施，央行總裁楊金龍這次一步到位，包含第三戶以上住宅貸
款、公司法人住宅貸款、土建融貸款，甚至從未納管的餘屋貸款，統統被納入信用管制範
圍。
因相隔十年，央行再次端出「選擇性信用管制」這項打房工具，為當前房市埋下變數。
這次打房被視為「史上最嚴打房」，十二月七日宣布隔天，營建股全部倒地；鄉林建設董
事長賴正鎰形容，這次是「原子彈」等級。
央行這次信用管制有三大主軸：第一、只打第三戶以上住宅貸款，避免打到首購、換屋族
。第二、嚴打用公司法人名義申請住宅貸款，防止投資客藉成立私人公司炒房，規避房地
合一稅。第三、首次限縮餘屋貸款的成數，並大幅限縮土建融貸款成數，等於斷了瘋狂獵
地、推案建商的金流。
限縮餘屋貸款，壓抑搶地潮
三大主軸中，最令不動產、銀行業者震撼的，是央行重拳揮向過去不被注意到的餘屋貸款
，避免建商一邊囤房，一邊拿囤房去貸款，把風險套給銀行。央行想做的，是切斷這之間
的金流。
楊金龍在記者會上解釋，餘屋貸款會給人銀行幫建商「囤房」 的不良印象， 所以加以管
制。
餘屋貸款的資金鏈，究竟是如何串起？房仲業者分析，央行把土建融貸款、餘屋貸款的水
龍頭拴緊，目的是不希望看到，建商拚命借錢蓋房子，房子賣不完，再拿去抵押給銀行，
借錢出來繼續揮霍，如此周而復始，讓銀行的不動產授信曝險越來越大。
一名不具名的民營銀行主管認為，建商大舉獵地、推案，房子賣不完，理應是建商的負債
，「但現在（將房子）丟給銀行，還可以借一筆錢出來，負債突然變資產了！」
如今，央行限縮土建融、餘屋貸款成數，雙管齊下切斷建商取自銀行的金脈。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，限縮土建融成數及餘屋貸款，等於卡住建商
財務槓桿，建商無法把庫存當成資產，輕鬆融資套出現金。他認為，此舉將減緩搶地的熱
況，也會加快去化餘屋，以健全財務狀況。
從過去經驗分析，此次央行打房，對房市將產生兩個影響。
首先，選擇性信用管制初期，房市的成交量勢必萎縮； 再者，全台從南到北瘋漲的房價
，漲勢將被抑制。
住商不動產企研室經理徐佳馨指出，市面上的主流產品價格，很難繼續攀升，房價將進入
盤整格局。
黃舒衛認為，口袋深的大建商應不會讓步，對消費者降價，一來是無法跟之前買房的人交
代，二來是擔心房價會全面失守。
然而，自備款不足的投資客、口袋不夠深的建商，以前可以貸八成，現在突然驟降至五成
、六成，炒作的子彈突然被沒收，就會匆忙退場。
房價難暴跌，可留意重劃區
對於想買房的升斗小民而言，最好奇的，就是是否要觀望，等房價被打下來後再進場？
對此，多數房仲、不動產業者認為，勿過度期望房價短期內暴跌，因為在低利率環境下，
房價有游資撐腰， 本就易漲難跌。
回顧過往，二○一○年到二○一二年， 央行在這段期間祭出三波打房措施， 但房價依然
扶搖直上，直到二○ 一四年美國量化寬鬆（QE） 開始退場， 資金派對散場， 加上該年
央行端出第四波打房大菜， 房價從二○一五年初，才開始明顯滑落（詳見本頁圖）。
第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，根據過往經驗，央行四波的打房，還要搭配其他的政策
工具，如房地合一稅、實價登錄等，加上QE退場，房價才大幅下滑，只有央行的一帖藥不
夠，還必須雙管、甚至三管齊下，才有機會讓房價明顯下修。
不過，若急欲買房、又想乘機撿便宜的人，徐佳馨建議，可針對即將交屋的個案進行詢問
， 有機會找到因投資客被殺到措手不及，而願意讓價的案子。
房產專家Sway（鄭詩韋）認為，恐慌性賣壓一定會有，尤其那些一年內要交屋的預售屋，
以及三個月內就要交屋的投資房，因為投資客會擔心貸不到八成，以及交屋後再也沒有寬
限期，投資成本將被大幅拉升。
徐佳馨說，被投資客急拋的案子，容易出現在推案量大的重劃區，「尤其是那種零自備、
零頭期款、進入門檻低的案子，投資客死傷最為慘重，就越有機會找到，被他們拋出的物
件。」
但中古屋因持有人的體質相對健康，財務狀況也較佳，不容易因政府打房而下跌。
至於央行打房，哪個區域的房價最可能鬆動？徐佳馨認為，可注意這陣子預售案與紅單（
購屋預約單）話題熱炒的區域，如桃園、新竹、台中。因為，這三地的建商，除了面對貸
款緊縮外，還得面對內政部與財政部積極查紅單，可說雪上加霜。
換言之，之前炒作越瘋狂的區域，被央行一棍打出場的機會，相對也越高，當投資客驚慌
逃竄，就是首購族撿便宜、以及換屋族換新家的大好機緣。
心得：
按照此篇文章的分析
中古屋不太受政府打房的影響
難怪不見價格下跌
想買的人得多準備銀彈了...