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資產
薪資
資產6000萬房地產
薪資2萬2
資產市值200萬股票
薪資收入22萬
6000萬出租2%報酬率，每年1%漲房價
2萬2全花掉（不開桿槓）
租金一半花掉
一半投報率4%
200萬 投報率8%（不開槓桿）
22萬 領30年存一半投報率10%
試問兩人退休時誰資產高
重點在資產本身有其報酬率。
然後還有公告地價跟公告現值的問題。
也是為什麼很多老屋一點都不想都更的原因。
最諷刺的是屋齡越高其投報酬率年化拉長會越高。
順便一提年改，其實要讓社會保險不會破產的方法就是拉高通膨，這也是為什麼一有機會
FED就想抬高通膨。
因為通膨起來 物價起來 薪資起來 保險金就會要繳更多，然後利息會高保險投報率也容
易高。
但是相對的不動產也會因為通膨而持續增值。
※ 引述《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》之銘言：
: 就講過..
: 有沒有注意到很有趣的.
: 台北的人口增加量其實很低..
: 但是台北的房價卻是最瘋狂的.
: 因為這是戶籍人口統計.
: 比的是"掛戶籍"人數.
: 所以,誰新屋蓋得多,誰人數就暴增.
: (戶籍一定優先掛新屋,因為稅金的關係)
: 然後老社區因為以前一棟房子戶籍可能掛6個人10個人.
: 後面一個個都挪移出去.
: 所以戶籍人口大量外移.
: 然後租屋者大多都沒掛戶籍.
: 更糟糕的就是,市區房子很多都正在落入少數人手上.
: 而少數人的親友戶籍都掛滿了,其他的房子就沒戶籍掛.
: 但因為是老屋的話,沒得掛就沒得掛,稅金反正不高也還好...
: 因此,少數人收購大量房子的地方,還會產生戶籍大量外移現象.
: so....以前越興盛的都市的舊市區,戶籍人口外移越嚴重.
: 所以北/高兩都市都很嚴重的再發生這種現象.
: (陳菊以前講破嘴巴說勞保人數明明就在上升...但是大家還是笑他人口外移..XD)
: 大家最近看到台北瘋狂戶籍人口外移.
: 就是因為,老房子大量落入少數人手上.
: 外加台北蓋的新屋量太低....(因為沒土地)
: 反而新竹這個地方很特別.
: 以前新竹是沒有發展的,所以既有人口不多.老屋數量也有限.
: 後來因為科學園區帶動一大堆重劃區.
: 所以新竹產生大量的新屋,湧入大量的掛戶籍.
: 造成新竹的"戶籍人口"暴增.
: 但是實際上....你看新竹的房價很貴嗎?
: 你看統計數字好像很高,那是因為...他新屋很多,老屋太少,平均下來很高.
: 但實際上新竹一般中小坪數新屋房價多少?
: 成交價大約一坪25~28.(便宜的有22~23)
: 啥?跟高雄舊市區的新建案價格一樣??....XD
: so....
: 當你放棄看一大堆白癡統計數字.
: 然後真的用正確的方式去看市場,照實際單間房子行情,照實際案子價格去看.
: 你會發現,統計數據一直都是很有趣的愚民數據...
: 然後看到一大堆人繞著"數據"自high就很有趣...XD
: 那回頭來看.
: 奇怪,戶籍人口增加量不高甚至人口大量外移的台北是天價.
: 人口暴增,薪資爆炸高的新竹,房價跟大家嘲笑人口外移的高雄一樣.
: 甚至比豪宅數量和高價物件,新竹甚至輸給高雄.
: 這.....其他版的人搞不清楚就算了.這邊是房版,我相信很多人都注意過這個有趣的事
情.
: 這就是我講的.
: 薪資跟房價根本沒有關係,尤其是精華區的物件.
: 房價跟"資金"有關係,房子是資本家的玩具.
: 所以...資本家才是房價的主要推手和市場定位者.
: 哪個都市,資本家多,哪個都市的房價就高,房子競爭力就強.
: 就像我以前愛講的,一般人房子買不起沒關係.我們會買起來租給他.
: 而我們買房子出租,就會注重投報率,注重資金效應等等.
: 至於我們買房子....跟薪水都無關...跟我們手上有多少錢有關.
: 薪水是啥?能吃嗎??.....
: 你年薪一百五,新資夠傲人了.
: 但...因為你還有開銷,所以一年也不過存六七十,你存30年才兩千萬.
: 結果30年你還吃到通膨...實際上價值剩不到1500...
: (想想30年的錢有多大)
: 所以,薪水能幹嘛拉哎呀..
: 隨便一個手上兩千萬現金就好的包租公.
: 小兩房正夯時代,一間小兩房500萬,出租2萬一個月,所以他只要大約準備100萬就可以搞
定
: (買的時候建商幫他做ab約所以不太需要多少現金,其他的錢他拿去做周轉金和額外支出
)
: 所以2000萬現金,他就掃20間...並且沒壓力...
: 而手上2000萬的人???....再大都市這種財富的人滿地都是.
: 尤其是經歷過台灣黃金年代,錢淹腳目年代,十大建設,或是當年股票衝萬點等等.
: 台灣有幾個時代都是撈大錢時代.
: 並且他們也不是那時候撈很多"現金",而是他們在那時候卡好位置.
: 不要講那些手上有公司工廠,建立起家族企業的.
: 更者是手上有工業地,有金店面,有好幾棟透天幹嘛的.或是有甚麼股份之類的..
: 所以當年手上的兩百萬今天變成兩億...
: 那他一開始掃低價物件,幾十間幾十間的買根本不是壓力.
: 造成市區的房子就這樣被少數人買光.
: 他買新屋就算了..他如果買老屋.
: 本來老屋掛戶籍10個人,被他買了,立刻外移10人....
: (但是實際居住可能剩下三四個)
: (然後買了老屋去改套房,改了7套房,所以實際居住反而住進去十個人,人還變多...)
: 但是房價....房子有人在買,雖然戶籍人口外移,但價格怎麼跌你告訴我??
: 所以產生了,人口外移,房價還漲的現象.
: 你在統計數字上面怎樣抓頭都無法解釋..
: 因為...統計方式本來就有問題,因此產生了嚴重的bug....
: 無腦相信數字就像學者治國一樣,穩死不活.
: 那數字都不可信...你還建構在數字上的理論....不就是垃圾??
: 也因此,我們奸商一直講.
: 請走上馬路去看真實世界.
: 你要看資料ok...資料很重要也是必須要看.
: 但是你必須有很多實際的市場觀察去交叉比對
: 你要確實看到市場現象,然後再去看資料,然後再比對之後思考為啥會發生這種局面.
: 這樣你才會看到更貼近真理的東西.
: 那些只會窩在電腦前面,看看數據就以為自己懂這個世界的.
: 通常做投資就賠錢,合作就被坑,到最後只敢銀行定存還被國家政府玩弄越存越窮...XD
: 阿...你不懂社會的運作和真相,你變窮不是剛好而已嗎??..
: 而一個都市真的崩潰.
: 我一直講要看的是法拍...
: (阿對,這個觀念我很久沒講了)
: 法拍也要會看.
: 因為法拍會扯到很多人在洗錢脫產洗凶宅幹嘛的.
: 另外,現在法拍很多時候很起笑,掛賣600賣不掉,結果一拍底標680...=.=
: (這個我就不要講某七賢路尊龍飯店...那個就很蠢..XD)
: 更扯的就是,結果二拍有人用620萬標走...所有人都在抓頭...
: 因此,很多時候一拍二拍三拍都不重要.因為那個價格根本亂七八糟..
: 你重要的是看拍到四拍都流標的流標量和流標價格以及流標物件.
: 一個都市,真的"實際人口外移"真的"產業蕭條"真的"崩潰".
: 他就會產生大量流標物件...
: 所以上面一拍二拍三拍的混亂雲煙,或是甚麼不點交在那邊洗錢脫產幹嘛的...
: 你都不用去關心...這些都不具有市場指標性.
: 你要看流標的物件有多少,流標最後四拍特拍價大概在多少,數字有沒有下降.
: 這個才是都市是否再衰退的指標...
: 所以新聞很多時候拿甚麼法拍量,法拍成交量再做文章也是愚蠢的統計數字..XD
: 如果剛好遇到大量洗錢潮,你還會看到法拍量和法拍成交量大增的有趣現象.
: (產業興盛的時候)
: 你看這個統計數字要幹嘛??無論他掛拍多少,都賣掉了這樣代表有人買阿...
: 就像,版上很多人愛講的,強者我朋友都再出脫他的房子要逃了.
: 阿..他出脫他的房子..請問是不是有一個人去接他的房子??不然他怎麼逃??
: 那請問,他逃了,但是跑進來另一個人,這樣市場會崩潰??
: 真的市場向下走應該是,強者我朋友房子賣不掉都被法拍,一直流標最後拍到虧兩百萬.
: 這樣才是市場崩潰不是嗎??
: 哀,因為台灣這20年都在多頭.
: 所以太多人沒看過真的不動產空頭市場.
: 造成到處空頭言論都在亂講...XD
: 包含那些"專家",那些"教授",那些"學者"...
: 空頭不是這樣子的...
: 空頭是,稱稱稱,突然市場崩潰...
: 無論在1990還是在2000年都是.
: 他是一下子崩潰,產生大量的法拍流標,然後少數法拍被用很低的價格拍走.
: 造成銀行在下一次法拍的時候,拍賣價就往下估,之後又被更低價拍走.
: (因為90%的物件都四拍流標,所以銀行也會非常緊張...
: 並且通常是伴隨金融風暴..資金瘋狂短缺,銀行也急著賠錢也要拿些現金回來補它的洞
: 所以他們會賠本殺出,所以在下一次開拍就會往下調低一拍價格)
: 因此崩潰前兩三年,價格會撐在那邊,但是交易量會萎縮到很可悲的狀態.
: 因為市場缺錢,所有資本家都沒錢,大家都再忙著資金避險.
: 然後結構性金融問題造成賣家更急著殺出套現,包含銀行或是債權人...
: 所以當炸彈一引爆,就直接崩潰.沒再跟你甚麼慢慢跌這回事.
: 慢慢跌最多就是類似美國現在,利息調高,造成投報率過低,買房收租是賠本的.
: 所以市場也有人接,但是他會用比較低的價個才願意接.
: 交易量也是大縮,但是還是有買家,出價很低而已...
: 但當價格低到一個數字,就會被買走...所以有支撐.無法崩潰.
: 你真的突然有人要殺低出脫,價格夠低也是你賣幾間被掃幾間掉...
: 這種才是慢慢跌的局...
: 但台灣因為稅金太低+租金投報相對利率太高,所以這種現象不太容易在台灣發生.
: 因此台灣的不動產幾乎都是金融危機引爆瞬間垮掉..
: 所以總歸一下.
: 房子是一種投資商品,跟大立光股票,跟基金,跟期貨沒啥兩樣.
: 投資商品跟資金有關,資金跟資本家有關....所以房價是跟資本家走.
: 只是"住宅"這種不動產商品,他的出租投報很重要,比股票的配股利重要非常多.
: 並且房子的消息層面影響又比股票低很多.
: 所以它是一個走勢很貼近基本面的投資商品.
: 所以其實不動產投資算是各種投資商品裡面,最簡單的才對.
: 因為他只看基本面.
: 甚麼內線,消息,市場變化,外資,外匯,K線圖,XX圖,全都不重要,你看多無腦多簡單.
: 只是太多人都把這個最簡單的東西複雜化.
: 複雜到自己大腦都混亂了,才感覺到不動產高深莫測.
: 喔不,不動產太簡單了,一切就看基本面就好.
: 你出租投報比稅金+利息高..
: 那無論投資還是自住都會跑去買.因為租屋是虧損...
: 就這句"因為租屋是虧損"...就打死一切其他任何投資理論...XD
: 尤其台灣低稅所以持有風險超級低.
: (稅高會伴隨風險,所以會更多人不買房,房子被財力雄厚的買光光,
: 這時候會有少數人操作市場的現象,房子無論租金還是價格的波動就會變大,因為可操
作)
: 當然台灣有一個現象就是,除了台北,其他縣市的出租投報率都遠高於利息+稅金.
: 那....這時候其實房價就會慢慢往所謂的理論直去逼近,也就是租金=稅金+利息.
: 而逼近的快慢,就看"這個都市的資本家有多少能耐"決定.
: 跟薪資,跟戶籍人口,跟OOXX的關係都有限...
: 這些甚麼戶籍人口,薪資,還是重大建設,消息...
: 影響的都不是一般人,而是影響資本家是否願意把錢丟到這個地方來而已.
: 但例如今天新竹好旺好旺好旺,要蓋宇宙港了,500萬人了.
: 問題是資本家認為,新竹好遠喔,我住台中不想去那邊投資..我投資台中就好了..
: 那很可悲的..你會看到台中的不動產表現就遠好於一切看起來都很強大的新竹..XD
: 所以...一切的因素可能都有影響,但是...資本家的意願才是真正的主要影響因子.
: 所以一切的影響因子,都是看他對資本家產生多少作用而已...
: 當然啦,當你房租=稅金+利息之後...就會進入穩定盤.
: (另一個前提是,租金如果不漲是定值得話
: 真實市場下,台灣的租金通常都會隨通膨成長...
: 因為台灣租金目前都還沒有人有能力惡性炒作,所以租金成長其實算是很穩定)
: 這時候除非是產生無腦惡性炒作,大家沒再怕的一手換一手,摸著石頭過河,看誰身上爆
掉.
: 這種自然就會有危機,就像中國房價被吵翻天就是這樣玩結果都沒被玩爆...XD
: 當然目前台灣並沒有這種現象....所以這種現象目前也只能到國外才看的到.