就講過..
有沒有注意到很有趣的.
台北的人口增加量其實很低..
但是台北的房價卻是最瘋狂的.
因為這是戶籍人口統計.
比的是"掛戶籍"人數.
所以,誰新屋蓋得多,誰人數就暴增.
(戶籍一定優先掛新屋,因為稅金的關係)
然後老社區因為以前一棟房子戶籍可能掛6個人10個人.
後面一個個都挪移出去.
所以戶籍人口大量外移.
然後租屋者大多都沒掛戶籍.
更糟糕的就是,市區房子很多都正在落入少數人手上.
而少數人的親友戶籍都掛滿了,其他的房子就沒戶籍掛.
但因為是老屋的話,沒得掛就沒得掛,稅金反正不高也還好...
因此,少數人收購大量房子的地方,還會產生戶籍大量外移現象.
so....以前越興盛的都市的舊市區,戶籍人口外移越嚴重.
所以北/高兩都市都很嚴重的再發生這種現象.
(陳菊以前講破嘴巴說勞保人數明明就在上升...但是大家還是笑他人口外移..XD)
大家最近看到台北瘋狂戶籍人口外移.
就是因為,老房子大量落入少數人手上.
外加台北蓋的新屋量太低....(因為沒土地)
反而新竹這個地方很特別.
以前新竹是沒有發展的,所以既有人口不多.老屋數量也有限.
後來因為科學園區帶動一大堆重劃區.
所以新竹產生大量的新屋,湧入大量的掛戶籍.
造成新竹的"戶籍人口"暴增.
但是實際上....你看新竹的房價很貴嗎?
你看統計數字好像很高,那是因為...他新屋很多,老屋太少,平均下來很高.
但實際上新竹一般中小坪數新屋房價多少?
成交價大約一坪25~28.(便宜的有22~23)
啥?跟高雄舊市區的新建案價格一樣??....XD
so....
當你放棄看一大堆白癡統計數字.
然後真的用正確的方式去看市場,照實際單間房子行情,照實際案子價格去看.
你會發現,統計數據一直都是很有趣的愚民數據...
然後看到一大堆人繞著"數據"自high就很有趣...XD
那回頭來看.
奇怪,戶籍人口增加量不高甚至人口大量外移的台北是天價.
人口暴增,薪資爆炸高的新竹,房價跟大家嘲笑人口外移的高雄一樣.
甚至比豪宅數量和高價物件,新竹甚至輸給高雄.
這.....其他版的人搞不清楚就算了.這邊是房版,我相信很多人都注意過這個有趣的事情.
這就是我講的.
薪資跟房價根本沒有關係,尤其是精華區的物件.
房價跟"資金"有關係,房子是資本家的玩具.
所以...資本家才是房價的主要推手和市場定位者.
哪個都市,資本家多,哪個都市的房價就高,房子競爭力就強.
就像我以前愛講的,一般人房子買不起沒關係.我們會買起來租給他.
而我們買房子出租,就會注重投報率,注重資金效應等等.
至於我們買房子....跟薪水都無關...跟我們手上有多少錢有關.
薪水是啥?能吃嗎??.....
你年薪一百五,新資夠傲人了.
但...因為你還有開銷,所以一年也不過存六七十,你存30年才兩千萬.
結果30年你還吃到通膨...實際上價值剩不到1500...
(想想30年的錢有多大)
所以,薪水能幹嘛拉哎呀..
隨便一個手上兩千萬現金就好的包租公.
小兩房正夯時代,一間小兩房500萬,出租2萬一個月,所以他只要大約準備100萬就可以搞定.
(買的時候建商幫他做ab約所以不太需要多少現金,其他的錢他拿去做周轉金和額外支出)
所以2000萬現金,他就掃20間...並且沒壓力...
而手上2000萬的人???....再大都市這種財富的人滿地都是.
尤其是經歷過台灣黃金年代,錢淹腳目年代,十大建設,或是當年股票衝萬點等等.
台灣有幾個時代都是撈大錢時代.
並且他們也不是那時候撈很多"現金",而是他們在那時候卡好位置.
不要講那些手上有公司工廠,建立起家族企業的.
更者是手上有工業地,有金店面,有好幾棟透天幹嘛的.或是有甚麼股份之類的..
所以當年手上的兩百萬今天變成兩億...
那他一開始掃低價物件,幾十間幾十間的買根本不是壓力.
造成市區的房子就這樣被少數人買光.
他買新屋就算了..他如果買老屋.
本來老屋掛戶籍10個人,被他買了,立刻外移10人....
(但是實際居住可能剩下三四個)
(然後買了老屋去改套房,改了7套房,所以實際居住反而住進去十個人,人還變多...)
但是房價....房子有人在買,雖然戶籍人口外移,但價格怎麼跌你告訴我??
所以產生了,人口外移,房價還漲的現象.
你在統計數字上面怎樣抓頭都無法解釋..
因為...統計方式本來就有問題,因此產生了嚴重的bug....
無腦相信數字就像學者治國一樣,穩死不活.
那數字都不可信...你還建構在數字上的理論....不就是垃圾??
也因此,我們奸商一直講.
請走上馬路去看真實世界.
你要看資料ok...資料很重要也是必須要看.
但是你必須有很多實際的市場觀察去交叉比對
你要確實看到市場現象,然後再去看資料,然後再比對之後思考為啥會發生這種局面.
這樣你才會看到更貼近真理的東西.
那些只會窩在電腦前面,看看數據就以為自己懂這個世界的.
通常做投資就賠錢,合作就被坑,到最後只敢銀行定存還被國家政府玩弄越存越窮...XD
阿...你不懂社會的運作和真相,你變窮不是剛好而已嗎??..
而一個都市真的崩潰.
我一直講要看的是法拍...
(阿對,這個觀念我很久沒講了)
法拍也要會看.
因為法拍會扯到很多人在洗錢脫產洗凶宅幹嘛的.
另外,現在法拍很多時候很起笑,掛賣600賣不掉,結果一拍底標680...=.=
(這個我就不要講某七賢路尊龍飯店...那個就很蠢..XD)
更扯的就是,結果二拍有人用620萬標走...所有人都在抓頭...
因此,很多時候一拍二拍三拍都不重要.因為那個價格根本亂七八糟..
你重要的是看拍到四拍都流標的流標量和流標價格以及流標物件.
一個都市,真的"實際人口外移"真的"產業蕭條"真的"崩潰".
他就會產生大量流標物件...
所以上面一拍二拍三拍的混亂雲煙,或是甚麼不點交在那邊洗錢脫產幹嘛的...
你都不用去關心...這些都不具有市場指標性.
你要看流標的物件有多少,流標最後四拍特拍價大概在多少,數字有沒有下降.
這個才是都市是否再衰退的指標...
所以新聞很多時候拿甚麼法拍量,法拍成交量再做文章也是愚蠢的統計數字..XD
如果剛好遇到大量洗錢潮,你還會看到法拍量和法拍成交量大增的有趣現象.
(產業興盛的時候)
你看這個統計數字要幹嘛??無論他掛拍多少,都賣掉了這樣代表有人買阿...
就像,版上很多人愛講的,強者我朋友都再出脫他的房子要逃了.
阿..他出脫他的房子..請問是不是有一個人去接他的房子??不然他怎麼逃??
那請問,他逃了,但是跑進來另一個人,這樣市場會崩潰??
真的市場向下走應該是,強者我朋友房子賣不掉都被法拍,一直流標最後拍到虧兩百萬.
這樣才是市場崩潰不是嗎??
哀,因為台灣這20年都在多頭.
所以太多人沒看過真的不動產空頭市場.
造成到處空頭言論都在亂講...XD
包含那些"專家",那些"教授",那些"學者"...
空頭不是這樣子的...
空頭是,稱稱稱,突然市場崩潰...
無論在1990還是在2000年都是.
他是一下子崩潰,產生大量的法拍流標,然後少數法拍被用很低的價格拍走.
造成銀行在下一次法拍的時候,拍賣價就往下估,之後又被更低價拍走.
(因為90%的物件都四拍流標,所以銀行也會非常緊張...
並且通常是伴隨金融風暴..資金瘋狂短缺,銀行也急著賠錢也要拿些現金回來補它的洞
所以他們會賠本殺出,所以在下一次開拍就會往下調低一拍價格)
因此崩潰前兩三年,價格會撐在那邊,但是交易量會萎縮到很可悲的狀態.
因為市場缺錢,所有資本家都沒錢,大家都再忙著資金避險.
然後結構性金融問題造成賣家更急著殺出套現,包含銀行或是債權人...
所以當炸彈一引爆,就直接崩潰.沒再跟你甚麼慢慢跌這回事.
慢慢跌最多就是類似美國現在,利息調高,造成投報率過低,買房收租是賠本的.
所以市場也有人接,但是他會用比較低的價個才願意接.
交易量也是大縮,但是還是有買家,出價很低而已...
但當價格低到一個數字,就會被買走...所以有支撐.無法崩潰.
你真的突然有人要殺低出脫,價格夠低也是你賣幾間被掃幾間掉...
這種才是慢慢跌的局...
但台灣因為稅金太低+租金投報相對利率太高,所以這種現象不太容易在台灣發生.
因此台灣的不動產幾乎都是金融危機引爆瞬間垮掉..
所以總歸一下.
房子是一種投資商品,跟大立光股票,跟基金,跟期貨沒啥兩樣.
投資商品跟資金有關,資金跟資本家有關....所以房價是跟資本家走.
只是"住宅"這種不動產商品,他的出租投報很重要,比股票的配股利重要非常多.
並且房子的消息層面影響又比股票低很多.
所以它是一個走勢很貼近基本面的投資商品.
所以其實不動產投資算是各種投資商品裡面,最簡單的才對.
因為他只看基本面.
甚麼內線,消息,市場變化,外資,外匯,K線圖,XX圖,全都不重要,你看多無腦多簡單.
只是太多人都把這個最簡單的東西複雜化.
複雜到自己大腦都混亂了,才感覺到不動產高深莫測.
喔不,不動產太簡單了,一切就看基本面就好.
你出租投報比稅金+利息高..
那無論投資還是自住都會跑去買.因為租屋是虧損...
就這句"因為租屋是虧損"...就打死一切其他任何投資理論...XD
尤其台灣低稅所以持有風險超級低.
(稅高會伴隨風險,所以會更多人不買房,房子被財力雄厚的買光光,
這時候會有少數人操作市場的現象,房子無論租金還是價格的波動就會變大,因為可操作)
當然台灣有一個現象就是,除了台北,其他縣市的出租投報率都遠高於利息+稅金.
那....這時候其實房價就會慢慢往所謂的理論直去逼近,也就是租金=稅金+利息.
而逼近的快慢,就看"這個都市的資本家有多少能耐"決定.
跟薪資,跟戶籍人口,跟OOXX的關係都有限...
這些甚麼戶籍人口,薪資,還是重大建設,消息...
影響的都不是一般人,而是影響資本家是否願意把錢丟到這個地方來而已.
但例如今天新竹好旺好旺好旺,要蓋宇宙港了,500萬人了.
問題是資本家認為,新竹好遠喔,我住台中不想去那邊投資..我投資台中就好了..
那很可悲的..你會看到台中的不動產表現就遠好於一切看起來都很強大的新竹..XD
所以...一切的因素可能都有影響,但是...資本家的意願才是真正的主要影響因子.
所以一切的影響因子,都是看他對資本家產生多少作用而已...
當然啦,當你房租=稅金+利息之後...就會進入穩定盤.
(另一個前提是,租金如果不漲是定值得話
真實市場下,台灣的租金通常都會隨通膨成長...
因為台灣租金目前都還沒有人有能力惡性炒作,所以租金成長其實算是很穩定)
這時候除非是產生無腦惡性炒作,大家沒再怕的一手換一手,摸著石頭過河,看誰身上爆掉.
這種自然就會有危機,就像中國房價被吵翻天就是這樣玩結果都沒被玩爆...XD
當然目前台灣並沒有這種現象....所以這種現象目前也只能到國外才看的到.