※ 引述《Sam27 (Sam)》之銘言：
※ 引述《mfcke (drive)》之銘言：
: 再補充一下 台灣真的房地產無腦漲 榮景過去了這點是真的
: 人口跟產業結構 都無法在撐上去(上面有說到除非大變化)
: 我不覺得有希望開放外資隨便進來 畢竟風向還是支持嚴格控管
其實我發現很多鄉民都有個錯誤觀念
就是房價會跟上班族的薪資掛勾，上班族薪資沒漲，房價就不應該漲?????
說穿了就是完全沒搞懂供給和需求的關係
前面我有講到其實房價取決於人口密度和有錢人密度
這兩個就是需求面
用數學來說就是
房價 = f(x,y,z..)
x : 人口密度
y : 有錢人密度
z : 政府稅率
可是只有人口密度還不夠，我們還要加上有錢人密度
那人口密度3~5萬的台北市，價格怎麼拉上去的
一平方公里=30萬坪，如果有4萬人的話，那一個人平均就約7.5坪
跟聯考填志願一樣，分數高的人先填
有錢人先出錢占地
可是有錢人不缺錢啊，他可以買大一點
前10%有錢人可能就買走30萬坪的15萬坪了
前10~20%在買走10萬坪
前20~30%在買走剩下5萬坪
這就是人口密度超過3~4萬以上，房價根本不能用薪資所得來看的最大原因
必須要看前10% or 前20%的收入
香港更恐怖，人口密度動不動就破10萬，
可能前5%有錢人就買得差不多滿了
其他變數就太小了先忽略
為什麼人口密度這麼重要? 很簡單
因為建物本身並不貴，貴的是土地價格
台北40年公寓是有多少錢? 殘值連20萬都不到好嗎?
貴的是它6~8坪的土地持分價格，因為台北市一坪土地就是250~400萬起跳
最後分享一下各縣市區的收入
家庭年所得(千) 平均數 中位數 第三分位數
台北 大安區 1930 864 1787
台北 松山區 1703 810 1614
台北 中正區 1599 816 1625
新北 板橋區 1114 600 1045
新北 永和區 1001 681 1251
新北 林口區 1137 746 1395
台中 西 區 1199 662 1267
台中 西屯區 1199 681 1271
台中 南屯區 1167 728 1353
https://zuuonline.com/archives/107761/2
這東京平均家庭收入，其實蠻低的
這些都還是稅前，東京人口密度又這麼低，大概就高雄的水準
房價比台北低很多，不是很正常嗎???
年所得200萬以上比例 市中心人口密度
台北 14.5% 3~5萬
新北 6.8% 3~5萬
台中 6.4% 1~3萬
高雄 6.4% 1~2萬(近東京人口密度)
新竹 14.1% 0.6~1萬
所以台北不用講，人口密度超高，有錢人超多
房價70~100萬，就是很合理
新北人口密度雖然也爆炸，不過只有中永和，但中永和收入低，比台中還窮
所以房價當然沒辦法跟台北比，但還是比台中高很多
簡單說雙北的人口密度3~5萬，房子是給前15~20%有錢人買的
台中市中心人口密度1~3萬，房子是給前25~40%的人買的
高雄人口密度1~2萬，房子給前40~50%的人買
那再來
新竹就是很好的例子，有錢人密度是全台第2，只輸台北
可是新竹的人口密度? 沒破萬，所以給前70%的人買房都沒問題
先搞清楚你想住的地方的人口密度，你才知道這邊是給誰買的
然後了解自己的身分和能力
台灣人口密度最大前3區，雙北和台中市中心
這些地方都不是給上班族買的