作者:
Sam27 (Sam)
2017-10-02 13:19:01※ 引述《mfcke (drive)》之銘言：
: 再補充一下 台灣真的房地產無腦漲 榮景過去了這點是真的
: 人口跟產業結構 都無法在撐上去(上面有說到除非大變化)
: 我不覺得有希望開放外資隨便進來 畢竟風向還是支持嚴格控管
其實我發現很多鄉民都有個錯誤觀念
就是房價會跟上班族的薪資掛勾，上班族薪資沒漲，房價就不應該漲?????
說穿了就是完全沒搞懂供給和需求的關係
前面我有講到其實房價取決於人口密度和有錢人密度
這兩個就是需求面
用數學來說就是
房價 = f(x,y,z..)
x : 人口密度
y : 有錢人密度
z : 政府稅率
可是只有人口密度還不夠，我們還要加上有錢人密度
那人口密度3~5萬的台北市，價格怎麼拉上去的
一平方公里=30萬坪，如果有4萬人的話，那一個人平均就約7.5坪
跟聯考填志願一樣，分數高的人先填
有錢人先出錢占地
可是有錢人不缺錢啊，他可以買大一點
前10%有錢人可能就買走30萬坪的15萬坪了
前10~20%在買走10萬坪
前20~30%在買走剩下5萬坪
這就是人口密度超過3~4萬以上，房價根本不能用薪資所得來看的最大原因
必須要看前10% or 前20%的收入
香港更恐怖，人口密度動不動就破10萬，
可能前5%有錢人就買得差不多滿了
其他變數就太小了先忽略
為什麼人口密度這麼重要? 很簡單
因為建物本身並不貴，貴的是土地價格
台北40年公寓是有多少錢? 殘值連20萬都不到好嗎?
貴的是它6~8坪的土地持分價格，因為台北市一坪土地就是250~400萬起跳
最後分享一下各縣市區的收入
家庭年所得(千) 平均數 中位數 第三分位數
台北 大安區 1930 864 1787
台北 松山區 1703 810 1614
台北 中正區 1599 816 1625
新北 板橋區 1114 600 1045
新北 永和區 1001 681 1251
新北 林口區 1137 746 1395
台中 西 區 1199 662 1267
台中 西屯區 1199 681 1271
台中 南屯區 1167 728 1353
https://zuuonline.com/archives/107761/2
這東京平均家庭收入，其實蠻低的
這些都還是稅前，東京人口密度又這麼低，大概就高雄的水準
房價比台北低很多，不是很正常嗎???
年所得200萬以上比例 市中心人口密度
台北 14.5% 3~5萬
新北 6.8% 3~5萬
台中 6.4% 1~3萬
高雄 6.4% 1~2萬(近東京人口密度)
新竹 14.1% 0.6~1萬
所以台北不用講，人口密度超高，有錢人超多
房價70~100萬，就是很合理
新北人口密度雖然也爆炸，不過只有中永和，但中永和收入低，比台中還窮
所以房價當然沒辦法跟台北比，但還是比台中高很多
簡單說雙北的人口密度3~5萬，房子是給前15~20%有錢人買的
台中市中心人口密度1~3萬，房子是給前25~40%的人買的
高雄人口密度1~2萬，房子給前40~50%的人買
那再來
新竹就是很好的例子，有錢人密度是全台第2，只輸台北
可是新竹的人口密度? 沒破萬，所以給前70%的人買房都沒問題
先搞清楚你想住的地方的人口密度，你才知道這邊是給誰買的
然後了解自己的身分和能力
台灣人口密度最大前3區，雙北和台中市中心
這些地方都不是給上班族買的
作者:
JuanWang (谷底之路 沒有盡頭)
2017-10-02 13:25:00我比較好奇台中市中心是哪些地方
作者:
Marty (DNA探針)
2017-10-02 13:27:00那請問豪宅，尤其是超豪宅，為什麼領跌?豪宅就哪麼幾間耶，按你的密度論，根本不會跌。
作者:
HarryHTC (Harry)
2017-10-02 13:28:00你是數學系的哦!
作者:
ting701 (耀你館)
2017-10-02 13:28:00所以所得稅遺贈稅實價課稅很重要
我也覺得城市人口密度不減的話，房價根本不會怎麼跌，但看了上一篇的推文，為你擔心，推
作者: Petrovsky (Never say never.) 2017-10-02 13:33:00
@神開示 呆灣香港化 呆灣房地慘 跟道瓊一起上100萬點
作者:
Rickyyy (Ricky)
2017-10-02 13:34:00新竹真的是個很特別的地方200萬x6~8倍就是1200~1600萬，14%的人輕鬆買XD
作者:
jab (Jab 滉)
2017-10-02 13:42:00完全是自由市場經濟的觀點 觀點沒錯
作者: joeawaw (joeawaw) 2017-10-02 13:46:00
照你說的家庭年收200的怎麼買每坪70-100的房
作者:
dragontwo (Be A Man !)
2017-10-02 13:48:00最近房版實力越來越提升了
作者:
EtIris (愛的一粒柿)
2017-10-02 13:51:00年收200是什麼所得？就不是領薪水嗎？他們還不是上班族領薪水
年收200 怎買每坪90 100的？空空們快認清事實吧
作者:
chaver (chaver)
2017-10-02 13:57:00寫了三個代數就能當數學式？連關係式都沒出來。
作者:
seelove (加油吧!!)
2017-10-02 14:00:00原po至少提出幾個關係，畢竟不是完全的公式，有人提反例很好，但只負責酸，倒不如先想為何版上最愛提的少子化，卻沒讓房價崩盤？
作者: pohan0921 (Pohan) 2017-10-02 14:05:00
現在買房主力是人數最多的6,7年級,差不多是最高點了
作者:
Yunk (橋)
2017-10-02 14:06:00少子化效應又還沒出來是要崩甚麼
作者: Axcic (GLASS SKIN) 2017-10-02 14:14:00
沒有成交量講再多都是bullshit
作者:
chyuan (LexusBoy)
2017-10-02 14:17:00何必講這血淋淋的真相讓魯空傷心呢
作者:
HarryHTC (Harry)
2017-10-02 14:20:00建議你用這個去申請諾貝爾獎~肯定一堆魯套支持你!
作者: STRAYJAY (><!) 2017-10-02 14:22:00
論點不錯
而且你的前提是 有錢人 身家要全壓房市有錢人 覺得目前房市無利可圖 真的會下海幫解套？
作者:
QQ5566 (哭哭5566)
2017-10-02 14:24:00台灣噴定了
自住率高的台灣 剛性需求只會慢慢減少政府政策打退房市噴噴的催化劑-投機客房市真的會噴？ xdd 真的盤整就不錯啦看看豪宅最近的崩盤價格 你就會知道有錢人在想什麼有錢 房市不買單 一樣難噴真正有剛需的普羅大衆 薪資凍漲 一樣難噴
作者:
HarryHTC (Harry)
2017-10-02 14:29:00樓上才是正解!
作者:
visa9527 (高級伴讀士官長)
2017-10-02 14:37:00把林口台地鏟平，雙北的人口密度就有機會降低了
作者:
dragontwo (Be A Man !)
2017-10-02 14:37:00把碧湖跟大湖公園填平，應該也可以降一些
作者: t8350507 (t8350507) 2017-10-02 14:38:00
果然房子是拿來炒的不是拿來住的，QQ
作者:
mfcke (drive)
2017-10-02 14:38:00資金決定是沒錯 不過現在有錢人也是縮手房地產了 不像幾年前無腦買 畢竟投資要有人接手 不看真豪宅 事實就是交易冷清不過我依然強調 好的區段終究搶手 是真的跟薪資無關 買不起是能力問題 而且可笑的是 居住正義不是讓大家買得起吧租金這麼便宜 很有正義了
空空自有看空的見解從2003不就有空空發文說要崩了
作者:
visa9527 (高級伴讀士官長)
2017-10-02 14:39:00從租金來說，台灣的居住非常正義但是提倡租屋的觀念在台灣可說是政治不正確
作者:
vaughn (草哥哥)
2017-10-02 14:44:00最早以前1500坪基地，只能蓋20戶別墅給有錢人住，土地就那麼多，當然被有錢人搶走，但現在1500坪，可以蓋成吉美一品，裡面有近300戶豪宅，現在房子可以一直往天上蓋，土地有限，但樓地板面積可以無限生出，土地的價值在減弱中
作者:
birdyman (豬頭笨鳥人)
2017-10-02 14:45:00===原來別的國家都沒有有錢人 別的國家都均富=====
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2017-10-02 14:49:00謝謝分享
作者:
vince4687 (å¯æ„›åˆè¿·äººçš„å派角色)
2017-10-02 14:50:00這篇拿來講普遍區域房價還算可以解釋豪宅是特殊產品 漲跌不一定隨著市場房價跟著波動 所以拿豪宅反觀這篇的人可以先去動動腦
一坪百萬的房 領薪水的要買好幾間噢？還有所得越高的人越不會在高點時買房 看看精美的超額儲蓄。收入 光單純存款都越擺越多 可見懂的人很多
作者:
birdyman (豬頭笨鳥人)
2017-10-02 14:53:00===這麼爛的推論也有人贊同 不如寫台中無感 還比較好
還有正常所得 下收入在全台北區間第10%-15%的人買不起房，要資料 之前我寫過
任何金融商品都一樣 沒有恐慌沒有甜蜜點現在進房市只是幫解套而已 自己好好想想 ㄎ
作者:
birdyman (豬頭笨鳥人)
2017-10-02 14:55:00說的好像台灣人特別有錢 有錢人回去搶窮人的地方住?
只有前10%才能在所得1/3內正常繳貸或更前面的直接現金買，啥是貸款啦XD?
而且當時計算是用大樓平均去算不是豪宅你除了xyz外還少了，已經持有豪宅的人數 y1 還有利息a（假設要減少金流消耗），還有b（ 歷史平均房價增減和 物價通膨）
作者:
t932125 (用深情與你相約)
2017-10-02 15:01:00有理 但窮魯認清事實會崩潰
作者:
amiah (向前向後)
2017-10-02 15:03:00沒有利率，哥真的醉了…顏總算房價都會考慮到重要條件
作者:
amiah (向前向後)
2017-10-02 15:05:00政府不開房地產系所真是可惜，一堆人才
作者:
dragontwo (Be A Man !)
2017-10-02 15:05:00大夥進攻囉!
遷移出台北的人最多的是移民噢XD,高點賣房移民 是不是感覺很熟悉
作者:
vaughn (草哥哥)
2017-10-02 15:07:00我只認同顏總說市場太多假豪宅，連賣都無法賣，只能留給第二代
認識幾個老板從09年房產就沒在買了，然後 都是14年或15開始出貨
作者:
vaughn (草哥哥)
2017-10-02 15:08:00問題是，這些之前投資假豪宅的，有辦法繳完留給第二代嗎
作者:
amiah (向前向後)
2017-10-02 15:09:00台灣人才濟濟，低薪真的國恥啊，滿街的股市、房產專家
作者:
pilot1982 (173-72卻覺得瘦好多)
2017-10-02 15:11:00你知道東京都多大嗎？只拿想說的出來講
Ku 你有遷出台北最多是移民的數據嗎？ 找不到 關鍵字給一下
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2017-10-02 15:13:00年薪兩百萬叫有錢人？別搞笑了吧
作者:
qooisgood (ä¸å‘Šè¨´ä½ )
2017-10-02 15:15:00有趣的論點
原po不覺得自己的說法前後矛盾嗎??而且原po的數學似乎不太好~
請教一下原PO 你裡面沒提到桃園 所以能否請你比較一下中壢和台中的比較呢 謝謝
作者:
amiah (向前向後)
2017-10-02 16:17:00大師開示一下結論吧…全台井噴？還是分區噴？
有些人可能以為人口減少 會平均減少 這是錯的人口減少 是中間這一塊會大減大都市不會減少 已經老化的農村會持平或很慢速減少"新興衛星都市/沒中產工作機會重劃區"絕對首當其衝
作者:
xy1904312 (NatsuNoHaya)
2017-10-02 16:34:00密度要看可居住的土地吧 高雄一堆工業區能住？台北一堆河貫穿能住？
作者:
flexin ((喘))
2017-10-02 16:44:00看多看空都好，可悲的是那些魯到買不起房，只能整天妄想崩跌的魯空唉，現實世界就是這麼殘酷
作者:
avrw (Need an intimate)
2017-10-02 16:55:00問題是台北是真的有錢人不會蠢到去買房
作者:
dragontwo (Be A Man !)
2017-10-02 16:56:00樓上讓張國煒哭了
作者: Petrovsky (Never say never.) 2017-10-02 17:01:00
大家說得 好像房地慘 只漲不跌
作者: Petrovsky (Never say never.) 2017-10-02 17:02:00
這世界有不會跌價的商品?呆灣房地慘 漲10年 多多、套套 信心就破表了?
作者:
Sam27 (Sam)
2017-10-02 17:05:00是，人口密度 + 有錢人密度 + 稅率 決定房價拉基隆有錢嗎???
作者:
Marty (DNA探針)
2017-10-02 17:16:00來唷，要戰基隆有錢人了? 基隆沒有錢人?
作者: dilation (dilation) 2017-10-02 17:16:00
現在沒漲還有點跌，豈不是你賺錢好機會？交給你衝了！
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2017-10-02 17:30:00作者: scoop 2017-10-02 17:48:00
台灣持有稅跟世界接軌再來跟東京比，建蔽率有落實再來比密度一堆小巷只能蓋兩三層硬是蓋滿還違建頂加
作者:
nshnsh (...................)
2017-10-02 18:02:00胡言亂語
還不刪 台北沒有哪一區密度到3~5萬 人均也比日本低推的是怎樣
作者:
maxmaster ( Corleone)
2017-10-02 18:48:00給個推
作者: silvieho (西魯比) 2017-10-02 19:20:00
好實用
作者:
Kaskade (浩室界第一把交椅)
2017-10-02 19:33:00被套到出現幻覺了嗎
作者:
Coolno9 (Coolno9)
2017-10-02 19:52:00終於有篇觀點中立靠數據說話的好文 但還是會有很多無腦空噓你 XD
數據有問題要不要看正確真相人口密度這數據是現實乘 上3~5倍
作者:
ivam (ivam)
2017-10-02 19:56:00推，照這論點，新竹漲不動也跌不動
作者:
maxmaster ( Corleone)
2017-10-02 20:06:00修正
作者:
fytnship (<(￣︶￣)>)
2017-10-02 20:11:00按你的推論 人口流出的都市密度變低 房價將會一直降!那少子化 跟 低薪趕走人口 房價會降 也符合這推論
這篇文章寫的很好，目前房價和收入不成正比，是炒作!!
作者: alfrog0414 (歐弗拉葛) 2017-10-02 20:56:00
北市面積扣掉山地 人口密度應該有三萬多（真實情況還要加上外來租屋族真正差不多兩萬的是台中市區 已經有算點擠了...台北相對住起來很不舒服
作者: ftwd 2017-10-02 21:55:00
台北的主力不是6 7年級? 看來閣下真的不懂你可能要先看看他老子
作者:
rintoo (你好凱蘭)
2017-10-02 22:13:00有道理。我空空有點被說服台北租金算挺合理的。認清台北的房子是給前百分之五的人買的。薪水階級就乖乖認命租房吧。
作者:
rgntxjw (烈火奶奶)
2017-10-03 20:44:00東京市中心密度跟高雄差不多...???
作者:
prlove (我愛喝水)
2017-10-04 09:09:00那如果有錢人都不買房了呢？
作者:
ppoll2 (Stat Counseling)
2017-10-05 00:21:00...這數學也太差了 XD
作者:
AIronKuma (Comment allez-vous)
2017-10-05 14:19:00亂算一通 推文一堆裝懂...還說房版素質高 真慘...
妳講的對一半，但妳搞錯一個點。有錢人只會買增值的資產，當資產會減損她們就失去購買的興趣，需求不見了價格自然滑落。還有土地價值在老房來說，是看都更後有沒利益，無法都更土地上有建物，土地就是沒價值。
作者:
hultese (hultese)
2017-10-06 18:04:00同意樓上說沒有都更希望，那些破公寓爛透天就沒那種價值了