※ 引述《ilovewwe (deja vu)》之銘言：
: 引用舊文 請教一下ceca大 我們最近在整修十全路上的店面 前屋主18年前有整修重新油
: 漆過 現在也是想整個重弄 化糞池政府有補助填掉接管 正三樓加鐵皮 目前只想換鐵皮屋
: 頂 拉皮地板牆壁重弄 廁所廚房也是 這樣找了幾家大概都250-300萬左右
: 也是說大概四個月甚至半年整修 其間要跟租客解約有半年不能收房租 想問一下當初ceca
: 大在裝修自己家的室內建材如何 還有目前一般行情怎樣
: 謝謝你哦 我們一家都是你的紛絲XD
你要出租不需要這樣整.
那間是自住,地坪也比較大,室內坪數有一百多坪,所以整起來會貴很多.
一般出租可以節省很多.
一般而言,你就壁癌有的再處理一下,畢竟你上有鐵皮,前有貼皮,大概就後面防水做一下.
地板我們用大塊拋光石英,你出租給他磁磚就夠了.價差非常大.
廁所最陽春的,原地翻新,一間五萬多.
鐵皮沒必要不要換,換鐵皮又不會增加租金..XD
拉皮就看你,最普通二丁掛,一坪5500...
當然如果你要打落地窗就看你怎樣做,可能一面10~15萬
電路的話,你就抽換電線和換掉配電盤就好,配粗一點的給她.沒必要不要從配插座.
(重配價格會變很貴)
其他窗戶就包框一下,沒必要不需要從新立框.
這樣弄一弄,如果你是地坪20,3F大概室內60左右.
應該一百萬可以搞定...甚至可以不用到一百萬.
你出租很多沒必要的東西不需要做.
沒必要千萬不要去動結構,或是到處敲敲打打,這樣價格會變很貴.
包商看你沒概念,很容易引導你做很多很耗工的事情,然後整個裝修成本會大幅暴增.
我現在有一間店面正在翻,她還梁柱爆裂,包商還要用千斤頂頂起來在補鋼樑上去.
(因為上面加蓋太重,下面結構受力太大)
這間光結構補強就多2x萬,外加頂樓鐵皮本來沒有包,我們還用裝潢版包起來做兩間房間.
這棟整棟整起來也不過九十幾萬.
然後講白一點,你裝修花一百和花三百,對租金影響非常低...
當然你沒整理,租金會有差不少,但是只要有基本整理,租金就會暴漲了.
後面你細節花太多,對租金會幾乎沒影響.
更不論如果你將來出租給自己要大幅裝潢的店家,妳很多錢會白花的.
今天你站在開店的店家來思考好了...
你今天是一個承租店面的...餐飲業好了,承租方會希望你租的店面有哪些條件??
你是承租方,但是你要開業,所以"室內布置"你會自己花錢裝潢.
所以只要牆壁不要壁癌,牆壁正常就好,其他的承租方自己會貼壁紙,定櫃子.
天花板更是,要用甚麼燈具,打甚麼光線,都是承租方自己會搞定.
廁所通常不是店家的重點,除非他是高級店,而高級店也是承租方自己會做.
電路則是,只要營業需要的配電是ok的就夠了,插座的需求和室內擺設有關.
而室內擺設承租方有做木工,自己就可以調整插座的位置.所以一開始在哪不重要.
後面廚房,不同承租方有不同的需求,所以廚房通常是承租方自己動工最大的地方.
然後二樓的話,有兩種,一種就是依然是營業空間讓客人可以坐.
這時候又比照一樓的狀況,承租方自己會裝修外觀和佈置.
另外一種就是囤貨當倉庫,這樣就更簡單,不需要裝修,只要乾乾淨淨的空間就夠了.
而承租方最不想動的有幾種東西.
1.地板...
因為很貴又很麻煩,店家只是租房子,所以不會想要替屋主動這方面的工程.
不過承租方可能會裝修,可能會定東西破壞到地板.
所以通常地板就是很尷尬的,房東弄高級的到時候被鑽洞你會心痛.
你不弄,入住店家就可能比較低劣,租金會受影響.
甚至你弄塑膠地板,貴一點的承租方會OOXX.
(我一份餐要賣300塊,你塑膠地板叫我怎樣賣這個價?)
所以地板一般就給磁磚...除非他是很高級的店,那他自己會做她自己需要的地板.
2.樓梯...
樓梯如果條件很差是很頭痛的,然後動樓梯是大工程,板模很麻煩,所以很貴.
所以承租方幾乎都不會想要去動這個工程,連很多比較貴的店也不會想動.
當然如果樓梯本身條件ok,那就是樓梯面和扶手的狀況..
也是要一筆錢,外加她跟地板通常是一體的,所以承租方也會希望原本樓梯狀況就很ok.
也因此這邊都會希望房東提共的是狀況良好的.
3.廁所..
其實廁所用多高級根本不是重點.
但重點是....承租方不會想要動廁所...因為也是價位高的問題.
當然很高級的店她會裝修廁所就是了...
但是對一般店,承租方只希望廁所新新的,乾淨清爽就好了...
承租方自己再做個簡單裝修,例如定幾個木架,換個燈之類的.
4.大門.
這是一個很有趣的狀況.
很多房東心態都是,門應該店家自己會做.
但實際上,一般承租方都不想要做門...
因為門很貴...XD
所以通常房東有幫承租方提共好的門的店面,會很受店家歡迎.
就算房東沒提共自動門,但是至少外面鐵捲門也是房東自己弄好比較好.
外加,門其實很"通用"..房東做了門,換多個店家全都繼續沿用都不會衝突.
老一代的房東,很多觀念都很落後.
認為一切都店家自己會做好,然後自己可以揀現成.
(台灣人貪小便宜的惡習...是一種很落後的"經營"觀念,層級永遠提高不起來)
但其實市場反應不是這樣子.
而是,你一間破破爛爛的店面要出租.
除非地點很好,有特別高級店進駐,她自己花幾百萬大翻.
不過這種前提要,面寬夠寬,空間夠大,地點夠精華.
人家要開鼎王,要開石二鍋,至少至少她也要開個金礦咖啡,這種才會.
你如果只是一般面寬四米半的店面,就算是精品咖啡承租,他們也不會接受爛屋況.
所以到最後,只能租給那些麵攤的,或是飲料店這種..
出租的租金也會低...
然後店家層級比較低,所以髒亂或是味道也會比較重.
反過來如果你提共的東西是店家很切身需要的.
這樣比較貴的餐飲業/咖啡廳等,就會喜歡進駐,一頓賣個一百多到三百多這種區間.
這種店就乾淨很多,味道油煙很多也都會有機器可以處理掉.
不然一些非餐飲業的零售業,或是服務業,例如電信業,整所,房仲店,都會喜歡.
而租金自然就可以拉高很多..
這個拉高差價可能可以差到50%以上,你沒整理出租4萬,整理的出租到六萬甚至更高.
然後承租時間也會比較久...
並且結果論上,前面整理花的裝修費,這些租金差沒幾年就全都賺回來了...
當然,你裝修過頭,花到兩三百萬,其實你後面出租的租金,是不會有差的..XD
多花的很多錢反而都是白花掉而已,更慘的是,你不是自住自用,你還沒享受到...
so...店面裝修,你就處理重點就好,很多非必要的全都避開不需要花.
但是該花的還是要花...
這樣才會有"最大提高租金CP值"的投資效能....