看了一下推文 大概很多人不太懂建商財務邏輯
為什麼說會緩跌跌到有天爆開是有原因的
蓋房子不是好像烤200個蛋糕3天賣不掉就臭酸倒店這麼簡單
首先要先有 建造 持有銷售 這兩種公司分離的觀念
邏輯簡化來講是這樣的 我是建商 我有兩間子公司
一間負責營造 一間負責持有和銷售
(其實持有銷售也會分離不過先拼一起講)
營造公司其實很單純就是有開工就有收入 母公司左手把錢給右手
除非成本出問題不然這個就是代工廠的概念 大都是調整成小賺小虧
把操作放在另一端 極端的爆成本蓋不完像理成那種算少數的例子
比較可以操作的是持有銷售這邊 開案設計找銀行土建融
比如說這塊地5億 營造成本估3億 完銷可以收20億
所以銀行說好那我估你10年內賣7成 我可以貸14億的7成10億給你
以這個建案作抵押 購地先放40% 後面依工程進度撥款
建照下來先蓋個預售開始賣 工期到了開始施工
完工後依鑑價認列成屋庫存 這個期間就2-4年過去了
注意到眉角了嗎 貸款金額是可能大於營造和購地成本的
不過營造成本常常爆掉 前期後期銷售也是有蠻多成本沒計入
土建融的利息也比較高三年前大概2.4吧
貸太滿偶有被收傘要補擔保的風險
完工的時候公司會認列進項

你說到重點了

坐等腰斬遍地開花

哇謝謝你。了解多了

營造爆->銀行爆->股市爆->金融海嘯?

我推估大概跌個八年吧！然後就死魚盤

我很佩服有勇氣大膽議價的人，尤其是找體質好的，有口碑的

搞到金融海嘯房價腰折 你真的也不敢買房 便宜都沒用

建案議價，哪怕99%談不成，只要有一戶談成就成功了！

建商不可能停止蓋房，供給會持續增加，所以走跌是確定方向

坐等腰斬遍地開花？等等會很多人揪團去摘花

但如果市價跌2成，完銷估的錢從20億變16億呢？

好久不見大(多)到不能倒了，有點想念。

不管啦 一定崩

銀行借出了10億，風險在銀行，會要建商先清償一部分或提高擔保品吧謝謝k大說明

大建商：我怕銀行還是你銀行怕我？

欠小錢怕銀行，欠大錢銀行怕你

但建商還款壓力就算不大，也不會放任存貨折舊損失啦畢竟人事還是一直在燒，折舊也是很驚人

銀行也不會怕建商，怎樣都有實質資產(抵押擔保品)在手虧損找國家哭哭穩定金融體系，等資產價格回升就好過程中被拍賣的原資產持有者就....

做生意是要做賺錢，不是做不賠錢的啦，建商撐著慢慢賣沒錢賺，是撐不久的

好文推

推簡單明瞭

拿實價開七折 被洗臉的機會很高

銀行貸放額度是看土地鑑價+營造成本吧？而不是看總銷給成數

理論上是 但是你知道營造成本range很大實際上貸不夠的也有 銀行拜託她多貸的也有

那這個說法又會有不一樣的結果了，也就是不是每個建案建商都會是寬鬆的

這又是另一個問題寶咔咔都很多人不想買了 ㄧ案建商打五折你敢買嗎

那一案建商為什麼敢蓋？？你懂得的敢買，但很多人不懂啊我舉例好了，你應該買過超商的三明治，但它加了很多雞粉等化學調味料，你知道嗎？不信你進超商拿個三明治看它的成分，有多少你看不懂的化學添加物，我沒說那添加劑不好，我只是舉例形容消費者不一定都懂品質內容一案建商如果評估沒人敢買，他們蓋房是笨蛋嗎

應該說現在要進來撿東西選擇很有限 好物件比較少這樣

這是我在版上看過最強的文，大推。好奇原PO 是否工作相關，好詳細。

樓上這個太誇張了啦 XD 用研究公司的概念去拆解財報就能得到這樣的結果 營建算是簡單易懂的

不管不管 空空都是魯

因為基本上沒什麼難看得懂的項目 只是查全部很花時間

文人相輕，自古皆然

建安七子？？哈哈

之前不是有人在問什麼魯空五虎將嗎,是哪五位阿

建商也不是吃素的，投客就比較鳥蛋，柿子挑軟的吃吧

不過建安七子不包括三曹啦

建安七子是曹自己封的，哪好意思放自己進去，哈哈

當然是過度簡化了 不然光是解釋IFRS就跟全文一樣長

五虎將誰封的?

我是用協助建廠的經驗去推測的 如果與建住宅的狀況有異能有業內願意幫忙詳細解釋當然是更好

推

推

大推

土建融不是這樣給。這位大大哪間銀行的?

是有一些什麼看你預售賣多少就額度等量加土地鑑價之類的不過那都是這幾年開始限制的事了啦 ＧＧ跟你說他的廠房震動系數要壓在多少之內 平整度要在幾度之內 所以他的廠蓋起來單位營造成本要隔壁那間的3倍你敢嘴? 還不是照過我也是寫東西給人家審的層級而已 但是我碰到的狀況人家都算好數字給我了 我只負責湊跟兜 這樣應該講很明了

有些數字要修正 , 不過大概是這樣運作沒錯另外營造這邊講的太籠統，不過對整體造價而言影響有限

最好土建融是這樣算的, 不懂可以去請教一下RM

幻想文?