最近路上看了很多房屋廣告
就連鄉下鳥不生蛋的都能開到1千萬的價格
於是想說:「那何不買國外的房子呢」
找呀找
發現台北的房子買一戶竟然可以買東京21區3~4戶....
覺得這也太划算了吧
而且JR地鐵還比台北發達十倍以上
教育先進，又是國際市場，不像台灣想買啥都缺啥，科技產品必定有首發
讓人好生心動
但是又聽說日本的稅規比台灣複雜許多
不知道有沒有買過的前輩可以分享一下心得呢?
加加減減之後，到底有沒有比買在台北划算呀?

日本稅多且重，要有5年以上長期持有的概念

投資海外不動產匯率變動的影響也很大

沒有那麼划算過年我去熱海旅遊有看了一下當地的中古屋一間實用面積22坪30年的中古大樓 售價折合台幣大概300萬看起來不貴可是光管理費修繕維護費加起來一個月折合台幣3萬這還不包括持有稅你可以想像一間300萬的房子每個月管理費3萬嗎

建議真的對日本房地產有投資興趣 考慮J-REIThttps://goo.gl/uisjk4 ej/ 供原PO參考

在東京看過傳單真的便宜 但持有成本高

就像有的遊戲主機 賣你很便宜 可是遊戲光碟一片要幾千塊

請考慮民族性~~日本人添購不動產興趣低 只能轉給華人

台灣就是持有稅超低才炒房炒得超爽

奧運會上漲 那之後呢?

其實沒打算賣的話還行 我想要的地點六百萬就有透天就算拿400萬去繳稅我也爽

買不是問題，居留權比較是問題吧

日幣匯率波動很大進場時機很重要賺到租金 賠掉匯差 也沒比較划算

海外置產 以當地幣值換算有賺價差就值得了 還想賺匯差?賣掉了等匯率好一點再換匯就好 又不是賣了立即要匯出

是阿，你應該沒經驗吧日圓指數 前幾年，大幅升值時，指數在90上下上個月來到118，今天報113光是日圓指數，上半年就波動20%，馬幣今年貶值40~40%投資海外不動產 竟然不考慮幣值? 還說 等以後再換誰告訴你賺匯差 光是你租金轉換臺幣 就損失了還賺匯差日圓在這10年 指數在75~140之間，像你這種想法 一輩子套在日本不要再說投資海外房地產 不考慮匯差 這種話這是常識匯率沒差 ? 等你套牢 看有沒有差更正 馬幣是這3年貶值40~45%

如果是要自住沒差啦，不過外國人畢業生在日本應該是比台灣難找工作一百倍日本可以搬去住，但不要想在日本練工作經驗, 本國人的人力已經過剩了

日本買屋 無法貸款，你要自住 的確沒差自住套20年 等價格上來再賣買海外房地產 除了買，要會賣很多國家的中古屋折舊率高 屋齡過15年可不像台北老屋 那麼值錢

日本某些專業是缺人的住日本是不錯 但能不能住日本跟有沒有在日本置產是無關的

要取得長期日本工作證，不容易有些台灣人在東京置產，屋齡30年 以為可以賣高價

日本管理維護費用 水道維護費用 加一加好幾萬一個月這些都還只是用在自己身上的垃圾分類不做好就活不下去人家的生活品質環境也是很大代價換來的

投資國外房地產 除了匯率 租金 稅率 法令 還要考慮折舊率投資台北老屋的概念 用在國外 穩死

日本房屋折舊很驚人的，跟新車落地差不多

對比一下 真的可以考慮徵 持有稅了

翻譯：別海外置產了，快回台灣幫解套XD

可能賠匯差，也可能賺匯差，怎麼說的好像匯差一定會賠？

匯差當然有賺有賠 所以才說進場時機點很重要2012年 日圓指數最低75.5，2015年 最高125.82016年的區間在99~118短期一年之間，都有20%以上振幅

最近台幣暴升了 不知道有誰賺到？其實沒有手癢亂換外幣的都賺到啦

匯率是看台日匯率 舉美日匯率不精準

誰在跟你 只看美日匯率討論匯率 先看以美元本位的匯率再看台幣兌美元台幣兌日幣 要從美元來看2016年，日幣兌台幣最高0.32，最低0.26，振幅近20%和美日匯率曲線走勢類似一般，常以日圓指數看趨勢

繞一圈幹嘛 不要不懂裝懂實際上就是臺幣直接換日幣 還要繞一圈去考慮美金幹嘛

台幣兌日幣 這還需要你講交叉匯率 你懂?台幣兌日幣的數值 就是看美元阿看走勢 就是看日圓指數台幣兌日幣 是交叉匯率計算的結果懂?看匯率走勢 就是用日圓指數因為沒有台幣兌日幣的指數taco13，你前年 還發文 日本房市價量齊揚

受不了你這種人 以為自己最懂 你自己看你前面的推文只舉美日匯率根本有問題 有時短線美兌日升值 但是美金兌臺幣不見得升值 看美日長線無意義 還有 我是實際操作日本房產貸款 美日匯率對我一點意義也沒有 我就是只看台日這樣懂嗎

當時匯率就是125左右，現在113，等於升值10%你操作日本房地產貸款?那一家阿廢話 當然看台日，實際看趨勢就是看日圓指數你的中文閱讀出現障礙?

講得不精準 我的日本房子目前貸款中 除非定期定額買入日幣所以長線對我一點意義都沒有 我只在短線相對划算時買進日幣 而短線就是我剛說的例子

日本房屋貸款?你在日本 台灣的銀行 分行才有可能短線如何判斷?用台幣兌日幣去看? 別笑話了就不相信 你買日圓 不看日圓指數買外匯幣別 不看指數 憑感覺嗎 神?

現在不只臺系銀行日本分行才可以貸款 海外市場太大日本當地也有部分集團能貸款 無論如何都是看臺日匯率呀 看美日一點道理都沒有 有時你以為usd/jpy↑但是根本ntd/jpy根本沒太大差別隨便你 懶得跟你這種態度差又愛強辯的講

usd/jpy↑但ntd/jpy沒動就是因為美元兌台幣的關係

外匯我做10年以上 你不用費心跟我講交叉的關係 我是直接跟你講結論

但長期 usd/jpy和ntd/jpy 兩者是正相關你拿一天 兩天的事來討論 沒有意義做10年外匯 很短的經驗外匯操作 常常在掛的很多

啊你買進日幣還貸款不就是那一天的事 又不是買基金放著不動

做10年還不看美元趨勢 也是奇怪

你是真聽不懂還是愛面子不承認

承認你做外匯10年，不看美元走勢?從你不看日圓走勢 你做10年 根本有問題這真是第一次聽到

看啊 所以我的結論就是不精準 只要看台日匯率就好

國際匯率連動 台幣兌日幣 都是經由紐約匯市當基準這點常識 你不會不知道吧紐約匯市就是美元本位

繞著外匯基礎知識一直講個不停 我直接跟你講結論這樣你無法接受？

麻煩看一下 前面推文你的中文閱讀真的出現障礙我提美日匯率 是講日圓走勢沒事 自己愛攪和用美日匯率的日圓期貨 講趨勢 。你在攪和什麼談走勢 談指數 本來就是日圓指數閱讀障礙有問題?還跟我講 你做外匯10年拜託，日圓指數看趨勢 是常識 !

你說美日震盪20% 台日只有約15%請你去查一下 所以我說不精準

常識常識常識 我講三次

對你這種外匯半桶水的人我不想多說

我說 0.32，0.26接近20%你確定中文看懂?我沒有像你這種號稱10年外匯 連紐約匯市都無視的紐約匯市 就是美元本位

是0.27～0.31吧 你自己要多做功課最近即期只有到0.27 沒破0.26

去查好嗎有沒有破0.27 還要我教你?

你那招我很清楚 你去查

做外匯指數 竟然不看日圓指數 也不知道美元本位你確定做外匯10年?

查完沒 知道自己錯了吧

就算是操作台幣兌日幣 ，也要看國際匯率吧12月日圓指數 最高到118.6

看啊 所以我跟你說不精準 直接看臺幣兌日幣就好

當日 盤中期貨就來到0.26

沒聽過臺幣地表最強這句話

你是有什麼問題嗎？買日幣買日本房子當然是看各銀行外匯室的即期價 什麼時候破0.26？ 見鬼了不要再強辯了

去年台幣曾貶到33.83 那來地表最強

光你這句話我就知道你沒在碰外匯

你的重點就是說 你外匯工作10年有買日本房地產不看日圓指數 只看銀行報價從銀行報價 做短線操作

我直接再講一次重點 你要買日本房子 看台日匯率就好 不用再繞一圈去看美日匯率 就這麼簡單 最後落袋的是臺幣不是美金你管usd/jpy幹什麼

台日匯率有指數圖嗎?可以判斷趨勢嗎?可以當做未來走勢依據嗎?只看銀行報價?還是看報紙?

所以說不精準啊 只能參考用聽不懂嗎

既然不精準 討論什麼?

我的媽呀 怎麼做投資的人腦袋只有單行道我說用美日匯率來判斷台日匯率不精準 只能參考

日圓指數 起碼有趨勢，期貨，避險你充其量就是銀行櫃檯外匯買賣那懂什麼需要用到趨勢所以看銀行報價就好全球看日圓走勢 就是用美日匯率既然台日匯率 沒有指數，我用日圓指數談波動

你問這種問題是真的假的不會？不精準但是有趨勢不能參考？判斷外匯趨勢的資訊太多都不用參考嗎 美日匯率只是其中之一而已

你在攪和什麼?結論 就是 你外匯櫃檯10年，我們知道了

唉 算了 無聊透頂你這個人

美日匯率談台日匯率 不會100%精準但卻是正相關既然台日匯率沒有指數 用國際常用的日圓指數 是ok

=-=a 買日本房子本來就是台換日 日換台誰在跟你台換美換日 日換美換台?還有日本現在都有在做房貸了...誰在跟你只有台灣分行做?你說的只有台灣分行能做是指東南亞吧....

樓上 你有看前面推文嗎

就事論事，前面聊外匯不關我的事

兌換日幣 當然直接台幣兌換日幣看日幣走勢 本來就是要看美元懷疑?

不不不，你說的是"玩外匯"，這裡談的是買"日本房產"

我說的是 台灣的銀行在日本的分行那句，你複製給我看

我知道啊 台灣銀行的日本分行<沒搞錯喔目前日本有些銀行也可以貸款了喔^_<

跟東南亞 有何關聯

還有東南亞才是需要到 台灣的銀行的國外分行才能貸款^_<

=_="嗯....你會不會GOOGLE?還是你根本沒找過日本房仲?

網路我看看 就知道

=_>=還有，我為啥要把資源跟你說?你有給我錢嗎?

就當你虎爛信義房屋 日本 說不能貸

我也當你琥濫啊，股板 OP板 外匯板都沒看過你。你還是多出國走走吧

你虎爛的機率高

信義房屋那個國家的?XDDDD實在很懶得跟你這種只看電腦不注意現實的說太多

日本 信義房屋的網頁 直接說no

要資源，拿錢買，懂?

買?錯誤的訊息 我不要

我也沒說賣啊XDDDD你那位啊?

zeroxod，你在房板說房價會再創新高請查你的文章臉腫了，所以胡言亂語股板投資哲學嗎 哄堂大笑

XDDDD請盡量查

要不要我把你的文章 回文?

XDDD總比你這連半桶都不到好

XDDDDD沒關係啊~你認為爽就好，我賺我的 你爽你的

股板有你當樣板

回啊XDDDD等你

還敢跟我要錢?輸太多 變成要錢?

XDDDDD我看你網路待久了，看不懂人話 我原諒你

和日本信義房屋 比，你是?人家是專業，你呢?

XDDDDD一直拿信義來說嘴，你乾脆說地球剩信義了XDDDD

它敢在網頁說不行就是不行，懂?

所以你繼續網路待著吧XDDDD

熱海的房子我是不清楚，東京23區中相對便宜的地區的話，30年中古屋大樓管理費修繕金日幣3萬左右吧...不過房價可能也

要虎爛 也有要本事，你都名嘴喊盤?難怪 高點還追高，股票輸不是沒有道理

XDDDD你那隻眼看到我股票輸XDDDDD真有想像力

房地產 還說會創新高，你說你這種人是?反指標!反指標先生 以後就跟著你了

好的XDDD盡量喔~看來我可以比美骨越寒了

下次我發文，一定點名你文章並用

XDDDD 請保持開心果的跳針哥

不是不能貸款，台灣有6間銀行在東京有分行，利率在2.5-2.7%居多，一般都是迴避匯率風險才貸款，不會資金不足而貸款。日本當地住宅低利1%以下，35年貸款至少要工作3年以上，甚

感謝樓上講解只有永住權 永住權，zeroxod記住zeroxod，你說日本銀行一堆可以貸款 哄堂大笑竟然還要付費 你不用在房板混了

XDDDD笑大力點啊~你也是開心果之一的跳針哥

學藝不精 丟臉阿

XDDD你在說你嗎?

=_>=還有，我為啥要把資源跟你說?你有給我錢嗎?zeroxod，上面你講的，有沒有一種自取其辱的感覺哈哈什麼資源呢……

XDDD你也自取其辱吧XDDDDDDD所以，不要再宅了我也想知道你到底有沒有離開過電腦XDDDD

你到底在股板外匯板 學了什麼阿

你到底知不知道啥是股票跟外匯XDDDD

CME 3月日圓 目前報價多少

opc 報價目前多少XDDDD

opc是外匯市場?查不到全球交易所有opc到底是什麼cme是芝加哥交易所OPC到底是什麼??亂編 夾著尾巴 跑了

半桶水 響叮噹

XDDDD 剛剛在忙，誰會一整天掛在上面。 CME關我屌事啊上面就說了來這不是"玩外匯"你又在跳針了XDDDDD真是搞笑的跳針哥今天感謝你，開心果表現不錯。XDDDDDOPC你沒玩也很正常XD

所以 opc是什麼?

在日本會貸款是高手 會節稅是神手 都不會的就一般玩家

所以現在是一般玩家隨便拿網路資料在嗆高手??

至少樓上不是高手zeroxod，你的opc到底是什麼

也不能這樣說 哈 畢竟貸款還是有條件的 我也不能 不過節稅到是會一點

OPC選擇權交易嗎

日本房子 其實講匯差還真的有點難因為通常買了就準備放五年以上 誰知道五年長怎樣 ㄎ

有條件的貸款 就不用提了

覺得在相對低點 就可以考慮了 只是要算得很仔細

這不就板上說的 自住沒差的概念

這就是看你真的是自住 還是租給人

其實你如果要放5年甚至5年以上 那就真的沒差賣點退場機制 就會遇到匯率

還是要看啦 ㄎㄎ 看電視有沒有報導一堆人去日本玩就知道了

日幣貶值，那就不是賣點

XDD 今天在房板就是討論房子 你扯一堆有的沒的沒意義拿你那些外匯賺的錢出過看看才是真的XD還有，資訊你以為不用錢嗎?XDDDDD我真的很佩服你只看網路多出門走走吧XDDDDD 很多事，不是網路講的那樣XDDDD來睡了~今天開薰~謝謝跳針哥~

樓上是高手 哈

你到底知不知道啥是股票跟外匯XDDDD這句話 你起頭的

我是不是高手並不重要 但跳針哥是開心果則是再真實不過

匯率 需要什麼走走 就是報價q135q135，今天沒你的場，下去

開心果的名言：2張建物權狀要有6張土地權狀 哈~

講日本房地產 不考慮匯差q135q135，你要不要去問地政阿現在新權狀 就是如此等我明天回你文

話說tock23是什麼咖??哦~是一個說話不算話的腳小喔

你這麼希望被打臉q135q135，現律師薪水低

問地政??明天回文??打哈欠~

可以體諒你現在律師 一個月只領3萬很多想考司法官 可是考不上可以體會你的心情只好嘴巴提法官同學這是羨慕的寫照嗎

哦~學chancemore一樣戰職業哦 是啦 某人的水準也就這樣而已 待會就會口出惡言了 別跳針了 下去領300吧

果然法官考不上開始惱羞了

律師一個月只領3萬多??嗯 看來疑似有幻想症 不要再龜在電腦前面了 外出去真實世界走走好嗎??考不上法官為何要惱羞??這種邏輯 唉~更何況我又不想考法官 為何會惱羞 某人是在幻想什麼啊 笑噴

寫這麼多，我知道你的痛好 好，你不考 不考

某人大概不懂自己的無知吧對了 等某人明天回文秀下限 這回別再言而無信囉 哈~

你最有智慧了，開始口出惡言

記得日幣2000萬以上可以辦理貸款，不知道規定改了沒？

我口出惡言??哦 原來是玻璃心啊 我瞭~辛苦了 幫QQ

q135q135:待會就會口出惡言了 別跳針了 下去領300吧幫QQ原來 zeroxod 是option板板主失禮失禮……難怪 嘲笑我 不知道股票是什麼剛查了一下 還留有我8年前在option 板發文這板主官威很大竟然還質疑我 沒上過stock板

樓歪了……

...如果只是說房子價差的話直接放空等值日幣就無匯差風險這一點都不難 資金夠就找PB會幫你弄到好 不用自己操心但是只想買300 400萬小套房的就自己加油點吧

看了日本信義房屋的物件以開價 投報率 大都在3.5%~4.5%這條件 並沒有很吸引人有些小套房投報在7~8%，不過坪數實在太小

信義的東西是新房子 賺價差用的 要會賣才行

屎塔克又跳針，佩服跳針始終如一

我也記得2千萬以上日幣的房子，是可以找當地銀行貸款的。當然利率比日本人高，而且不一定會過。但確實是有銀行在作的。我當時是找日本當地房仲帶看屋，他們自己講的。而且是合法銀行，不是“消費者金融”那種的。

唉。這態度

信X房屋的話，就笑笑囉。他們比較像是在幫抓交替的日本當地房仲現在很多都會請台灣人和支那人員工。你不會日文的話就找這種的。千萬別找X義啊

信義在日本不動產裡是什麼地位？當然找不到日本的銀行配合。實際上已經有日本的銀行願意提供2%的利率來爭取中港台新加坡的客戶，但是是跟日本當地不動產公司合作

所以是那些日本銀行願意做?可能有?應該有?已經有?我今天會問 瑞穗銀行 三井住友銀行

這樣啦 既然你不相信 我們來賭個10萬捐給家扶 我馬上告訴你

整個推文 都說日本銀行會做 到底是那一家?沒有講那家 都是屁話等日商銀行上班，我問了就知道

你這麼篤定的話 花個10萬就可以做公益還可以一解疑惑 不值得嗎？

等會就知道

賭下去 你問我給你的銀行就好啦 你問到沒承作的怎麼會清楚？

瑞穗 三井 日聯 這三家如果都沒做 就不用鬼扯了

你做股票的太小看日本金融界了

所以樓上熟悉日本金融界，哄堂大笑小行員 說話要謹慎

我沒自誇說熟啊 但我也沒小看

誰小看?你中文閱讀有障礙?不敢講那家銀行 還說要給10萬，可能說謊還要付你錢?

我給你銀行名字你打去問就好啦 你怕我騙你，我們可以約在台北市任一家家扶見面，所有事情一次澄清錢是給家扶不是給我

跳針哥只會跳針 他既沒錢又沒膽的 怎麼可能敢對賭

樓上 有錢又有膽，語畢，哄堂大笑瑞穗，三井，無法貸款給台灣人購買房屋日聯，還沒給回覆

看吧 開始跳針了 然後會開始迴避對賭這件事 甚至會忘記要問日商銀行的事情 過時的技倆 早就被看破手腳了

新生銀行，日本花旗 ，只能貸款給已成為日本公民，或PR永住權者所以 taco13，你的銀行是那一家?不要再騙了

呵呵 所以是要賭了嗎？要約哪一家家扶？

q135q135，你別緊張，我先處理日本銀行貸款的問題

大家火氣不要那麼大，冷靜一點，不要賭這種沒意義的事你沒有要買房子打去日本駐台灣的分行問，他一定說沒有就算你用流利的日文打去日本問，假裝你是海外日僑想回國買房子，他一定也是回答你必須日本有國籍有繳稅什麼什麼的才行可是當你到了日本當地，跟日本進行到簽約時當地仲介夠力的，自然會看你買的房產地點，金額等等，告訴你她們能配合的有哪些銀行有人是組團一起去買整棟新蓋華廈的這種百分之百可以貸，當地銀行說不定還搶著貸因為他給我們這種無永住非日籍的，利率一定比日籍國人低打錯了，是比較高，不是比較低大家因為這種很枝微末節的技術性問題吵架

屎塔克絕招，我會去問ooo,xxx,明天你們就知道了

想裝熟就免了q135q135，當初建物分割，就有兩張建號，加上土地3筆所以2張建物，6張土地權狀，無誤

想裝懂就免了 你的推文一看就知道是外行人 實務經驗不足 這麼基本的事情還要問別人 還問不到正確的答案 也是滿好笑的

看看你昨天的推文開心果的名言：2張建物權狀要有6張土地權狀 哈~你連這個都拿出來酸 就代表你無知我問地政求證 就是要看看你的臉這種權狀的真實性 本來就要求證 讓你心服口服q135q135:開心果的名言：2張建物權狀要有6張土地權狀哈~

我沒看到某人求證了什麼 只看到他不懂裝懂 外行裝內行

q135q135:開心果的名言：2張建物權狀要有6張土地權狀

忘了告訴某人 某人當初的說法是"3張建物要有6張土地權狀才對" 現在又變成2張建物有6張土地權狀是正確的??而且是求證過地政的??

你外行到 分割後權狀，都搞不清楚

不知道自己說過什麼 也不知道什麼是正確的 只會在那邊胡扯瞎說一通 根本是愛唬爛的外行人 這麼基本的事情都不懂 還需要去向別人求證 結果還問不到正確答案 這要說多懂不動產 我也是笑笑啦 自取其辱~

我不懂 賺錢就好啦這樣懂了沒我懂不懂房地產 需要你認定?

同一件事 2張建物配6張土地權是對的 3張建物配6張土地權狀也是對的 可笑至極 不懂裝懂 還敢嘲笑別人 秀下限無極限 啊不是要回文 又要言而無信了哦??是啦 有些人存活於世 只要懂賺錢即可 不需要有人格及羞恥心 如同魏應充祭止兀之流 可悲~某人無知又愛不懂裝懂 被打臉就狂跳針 眾所皆知 還需要認定??

你廢完了?下去領100吧

東施效顰 廢到極點

領完100，去看醫生你的壓力太大 了 可憐~

某人言而無信 二虎表示：......

有聽過客戶朋友在日本當包租婆的，因為買了不少間。最後還成立了日本公司（因為當地人不喜歡和外國人租房子住）

stock到底要不要賭 等你一天 也讓你callout求救了

他會跳針，顧左右而言他

他是無敵跳針王 怎麼可能跟你賭 哈~

妹妹在日本工作，所租的房屋房東是台灣人，房屋也是貸款，房東是投資客，交給物業公司管理，一個月租金約8萬日幣，但公司負擔租金一半，在品川，所以，台灣人絕對可以在日本貸款買房，有很多門路沒人帶是不知道的，當然沒門路也只能上網查資料，所以查不到也不用意外，S大地方的家扶中心需要你！！！

只可惜家扶中心要失望了，欸屎大會說他朋友還在放年假所以還沒問到，沒問到之前別人說的都是屎