中國的住宅土地使用年限70年，確立於1990年，也明文規定在物權法中中，很少人會問為
什麼是「70
」這個數字。其實，1980年代初，霍英東向中央政府建議土地有償出讓，成為後來土地財
政的先聲，而70年的設定與他的香港經驗不無關係。
從香港界限街說起
在香港的九龍半島，有一條東西向街道，名叫「界限街」(BoundaryStreet)，兩邊的房子
看起來沒有什麼不同，但房屋中介可能會告訴你：兩側的土地使用年限有可能大不相同，
而且一邊要交租金，一邊則不要。
要知道它的來歷，有必要先復習一下中國近代史。
1840年第一次鴉片戰爭爆發，清軍戰敗，1841年雙方代表草擬《穿鼻草約》後英軍在香港
島登陸，1842年中英正式簽訂《南京（ 農用地、 商住地、 工業地）(樓盤)條約》，確
認將香港島連同鄰近的鴨脷洲永久轉讓與英國；1860年清軍再次戰敗，簽下《北京（ 農
用地、 商住地、 工業地）(樓盤)條約》，把九龍半島南部連同鄰近的昂船洲一同永久轉
讓給英國；1898年，英國通過與清廷簽訂《中英展拓香港界址專條》，租借九龍半島北部
、深圳（ 農用地、 商住地、 工業地）(樓盤)河以南的新界和鄰近島嶼，租期99年(但九
龍寨城除外)。
這一系列動作，確定了今日香港的轄區範圍(香港島、九龍、新界);根據《北京條約》的
附圖，大致就是在昂船洲島最北頭的角和九龍炮台之間划了一條直線，用矮矮的鐵絲網分
割，把後來的新界和新九龍隔在外面，這也是今天界限街的走向。因此，根據中英之間原
本的協議(雖然後來的中國政府並不承認這不平等條約)，界限街以南是不需要還的，而界
限街以北應當在99年後，即1997年7月1日歸還給中國。
1980年代，中英雙方就香港問題談判，英國方面考慮到諸多因素並未堅持只還界限街以北
地區，而是把界限街南北的香港、九龍、新界全境歸還給中國。
香港土地年期的演變
1841年英軍佔領香港島之後，當時的模擬港督義律急於大搞建設，開始賣地，按照他們的
說法，港島的土地與其他英聯邦國家一樣，屬於女王陛下所有，賣地只是把土地的使用權
批租給買家；不過，最早的土地批租並未規定明確的期限。
1844年，港府把土地租期確定為75年，且不可續約，但幾乎所有的承租人都抱怨經濟形勢
不好而土地租期又太短，港督無奈向倫敦報告，以新加坡土地999年期為例建議延長租期
，終於在1849年獲得批准，宣佈把租期原來為75年的土地延長924年，合計999年，而且不
補交任何地價，因此又出現了一大批999年租期的土地。
1898年5月，英國政府認為租期過長，導致政府無法與承租人一同分享土地升值的收益，
要求香港政府在新批土地時取消了999年租期的租約，代之以75年可再續租75年且不另收
地價的租約，同時政府要求承租人在75年租期期滿後支付按新標準制定的土地租金。此後
一直到1985年《中英聯合聲明》生效，除了少數99年期的例外情況，75年租期成為界限街
以南土地的標準租期。
1898年6月，界限街以北的土地由英國政府向中國租借，港府接管後，以99年減3天(從189
8年7月1日起計)批租給土地開發商和使用者，在1997年6月27日期滿時收回，再由港府在6
月30日歸還中國。
香港回歸時，界限街北的所有土地批租契約都將期滿，為了保持香港在過渡期內政治和經
濟的穩定，《中英聯合聲明》規定，港英時期的土地批租制度將繼續實行下去，並規定19
97年7月1日以前期滿的土地契約可以自動續期至50年後的2047年6月30日，不需要補地價
，但是從續期之日起，每年交納一定的租金(按照經評估的土地年租金的3%計算)。於是，
界限街再次成為土地特徵的分界線：在界限街以北，已有土地的年期只能到2047年，而且
必須交租金;而在界限街以南，只要原來的土地期限未到，就不需要交租金，而且即使是
原來規定沒有續期權的土地，也可以在1997年以後到期時免地價再續一次50年。
此外，從《中英聯合聲明》生效之日1985年5月27日至1997年6月30日止，港府可以批出租
期不超過2047年6月30日的新的土地。該土地的新業主須交納地價並交納象徵式租金至199
7年6月30日，該日以後不需要補地價，但須交納租金。
1997年7月1日後，根據《香港特別行政區基本法》的規定，香港特別行政區境內的土地和
自然資源屬於國家（中華人民共和國）所有，由香港特別行政區政府負責管理、使用、開
發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發，其收入全歸香港特別行政區政府支配。19
97年7月15日，香港行政會議決定除了特殊用途土地（如加油站用地是21年）外，新批土
地的年期定為50年，與社會制度「50年不變」的「50年」保持一致。
香港案例
於是，香港形成了一系列批租年限不同的土地：無期限、999年期、99年期、75年期、50
年期等。目前，全香港還存有唯一的無期限土地標本，那就是香港聖公會香港教區主教堂
——聖約翰座堂(St John’s Cathedral)，1847年奠基，1849年落成祝聖。教堂坐落於最
繁華的中環，佔地5.3萬平方英尺，緊鄰中銀大廈和匯豐銀行大廈，如果能按照10倍容積
率改建為寫字樓，按照農業銀行(601288,股吧)最近購買的999年期中環寫字樓價格每平方
英尺2.78萬港幣計算，價值可高達147億港幣，不過這只是假設而已，因為當年批地時就
已經明確只能作為教堂用途。
尖沙咀的購物天堂——海港城(Harbour City)，從當年的九龍倉碼頭改建而來，大部分物
業的土地起止年期是從1881年到2880年，而在銅鑼灣的時代廣場則是三個時間起點的混合
體，分別是1851、1861和1881年，也都是999年期。
太古(Swire)在港島東區鰂魚湧開發的太古城(Taikoo Shing)，是香港有指標意義的大型
住宅區，其前身是1900年獲得土地的太古船塢(Taikoo Dockyard)，請注意1900年本來已
經廢除999年的租期，但英資背景的太古就是不一般，它轉而向英國政府描繪一個能夠建
造萬噸級輪船的宏大構想，申請把原本以99年批租的土地延長為999年，最終獲得批准;70
年以後，太古又申請把船塢改建為住宅又被批准，所以太古城便成了2899年土地才到期的
藍籌物業。
1984年《中英聯合聲明》簽署，但是還要等到兩國權力機構批准才能生效，如果這期間要
買一塊地，在生效前買還是生效後買的差別就很大，因為生效前還可以享受75年續期75年
等於150年的待遇，而生效後則只有2047減1985等於62年;所以開發商都希望能夠趕上末班
車，還是這個太古，就成功把位於金鐘的太古廣場1座、萬豪酒店和購物中心的一部分，
爭取到了150年即2135年到期的待遇，不過其他部分就只好適用2047年到期的規則了。
2047年到期的有兩類，九龍倉位於界限街北、鑽石山的荷里活廣場(Plaza Hollywood)，
屬於本來在1997年到期但順延到2047年的一類;而新鴻基位於維多利亞港兩岸的制高點IFC
和ICC，則屬於《中英聯合聲明》生效後新批租的土地。
1997年以後，香港政府新批出的土地採用50年的標準租期，而且一般不可續期;當然也有
例外，1999年，迪斯尼樂園最後就被授予了50年續期50年等於100年的優惠，不過這來源
於迪斯尼超強的議價能力。
國際比較
在現代的英美法系中，地產權分兩類：一類是freehold(自主持有或者永業權);另一種是l
easehold(租賃持有或者租業權)，前者無期限，後者有期限。英國的土地在法律上都歸英
國王室所有，英王是唯一絕對的土地所有人，但擁有freehold的土地持有人實際上是該土
地的所有者，只要他不違反法律和規劃和侵犯他人利益，就可以隨意利用和處分土地。
據統計，英國公共部門所有的土地佔15%左右，而民間(包括自然人和法人)所有的土地佔8
5%左右。從長江實業公佈的年報中，我們可以發現，長實在英國倫敦Convoys Wharf開發
的商業住宅項目，在荷蘭、比利時、墨西哥及巴哈馬經營的碼頭都是freehold。
在美國，私有土地佔美國國土面積的59%，主要分布在東部和中部，聯邦政府土地佔32%，
主要分布在西部;州政府土地佔7%，其餘2%為印第安人保留地。在日本，私有土地超過60%
，而國有和公有的土地大部分是山林、河川和海濱地，其土地資產總值只佔日本全部土地
資產總值的6%以下。在地廣人稀的加拿大，私有土地不到總面積的11%，但主要分布在南
部土地肥沃地帶，全國的城鎮土地、良田、牧場等經濟效益高的土地大部分被私人佔有。
在法國、意大利、西班牙、葡萄牙、德國、奧地利、瑞士等大陸法系國家，土地所有制的
特點也是土地私人所有一般佔主要成分，私有土地的價值量一般佔各國(地區)全部土地資
產價值的絕大部分;私有土地雖受政府調節，但主要以市場機制配置。
在英國另外一個曾經的殖民地新加坡，土地契約被簡稱為地契，目前也存在多種形式的地
契： 永久地契、999年、103年、101年、99年。其中永久地契和101年、103年或者999年
地契都是新加坡建國前留存的產物，建國後批出的土地則沒有了永久地契，而採取與香港
趨同的批租制，只不過是99年地契，故目前大部分在售物業為99年地契，而那些在售的永
久地契物業，則是開發商從私人手上收購freehold土地後重建出售的。
中國模式
回到本文開頭，當年霍英東最早向中央領導提出建議，租地給外商進行開發，而後來的「
70年」也是從霍英東建議的「99年」、 「也可以75年」中來。其中的「99年」來自於界
限街以北的批租土地，而「75年」則是當時港府在界限街以南的批租年限，中國最終為住
宅選擇了一個比75年更短一些的70年，而其他類型的土地年期則更短。
周其仁教授曾撰文，把中國的城市土地制度形容為一部「急就章」，即從法律嚴禁土地轉
讓、租賃和買賣，到形成可以拍賣土地使用權的市場體制，在國家行政和立法層面，前後
總共還不到一年時間，當時急急忙忙定下的土地轉讓年期受到了香港的影響，而那裡有一
個回歸大陸的特殊約束條件，所以不少土地批租的年期比較短。他還認為「最大之失」是
「把香港單一土地所有制的特殊，錯以為是可以通行天下的一般。其實全部土地歸港英政
府，只是港島的殖民地體制遺產，並不是包括新界在內的全部香港的土地制度」。
周教授的基本觀點我是同意的，但是在對香港土地制度的細節理解上，他的理解有失偏頗
，事實上當時香港的土地年期並非因為受到回歸大陸的約束，因為界限街以南大多數土地
從1898年以後就按照75年批租了。
在中國，不管年限多長，城鎮土地都是100%歸國家所有，私人部門（包括自然人和法人）
只擁有40年至70年的使用權。也就是說，中國與世界大多數國家的土地所有制結構不同，
而是採取了與兩個英國的前殖民城市——香港和新加坡趨同的規則。問題是香港和新加坡
都是一個小的經濟體，而且都屬於低稅收地區，它們可以用循環收取的高地價來彌補低稅
收和高福利，通過不斷的資本進入得以支撐高房價(短土地年期實際上意味著土地價格進
一步高企)，而中國則是高稅收、高政府開支、低福利的大經濟體，依靠「外來資本持續
進入」沒有可能，那麼又有誰來支撐我們長期的高地價呢?
王家衛有部電影名叫《2046》，與2047年有所巧合，似乎又不是巧合。在中國內地， 70
年（如果從1990年開始算也不到50年了）以後，政府是否會捨得免地價自動續期？對購房
者來說，人生中積累的最大一筆資產會落在界限街的哪一邊?