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不要錢的最貴！都更房屋免費舊換新 代價是…
2016年04月18日 08:30
繼2012年當時的台北市長郝龍斌喊出都更一坪換一坪的口號後，新北市長朱立倫日前同樣
指示，都更「老屋換新屋、一坪換一坪是基本要求」。政府為鼓勵都更，多希望透過「舊
房免費換新房」的利多，讓民眾更願意積極簽下同意書。但政府沒說的是，免費舊換新的
背後，建商和政府要付出什麼代價、要討回哪些補償，才能讓民眾美夢成真。
OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說明，現在雙北市的都更邏輯，多為讓原住戶不用多出錢
、就有新房住。屋主不出錢，中間的落差就由政府給予容積獎勵增加樓地板面積，讓建商
分回部分產權後出售營利。在建造成本相同的狀況下，房價越高，建商售屋所得的利潤自
然也越高，因此建商分到的新房能賣多少錢，就成為整件都更案能否「成案」的關鍵。
細看一件都更案的財務機制，建商的利潤主要來自共同負擔（都更成本）裡的風險管理費
。地主出地、建商出錢、政府給容積，在共同負擔佔都更後房地總值比例維持一定的狀況
下，更新後房價越高，共同負擔自然也越高，建商利潤自然變多。
房價越高 都更越多
房價和都更的關係究竟有多密切？若從啟動都更第一步的劃定更新單元細看北市都更熱區
分布，可發現994筆由民眾申請自行劃定更新的地點多集中於市中心，也就是中山、中正
及大安區；開發較晚、屋齡普遍較新的內湖、南港區，自劃更新申請量密度則明顯偏低。
再看已整合至一定程度的都更事業計畫案件位置，每坪單價94.4萬的大安區，近20年來有
91件都更申請案，房價次高的中正區則有85件，而房價只有大安區6成的萬華區，都更事
業計畫申請案量則「吊車尾」、20年僅41件。扣除老屋比例偏低的信義、南港、內湖區，
更可看出房價和都更事計申請量成正比。從以上數據可以看出，房價越高的地方，都更申
請越「火熱」。
每坪60萬以上 建商才有獲利空間
房價高、才有都更，對建商而言早已是公開的秘密。某曾專門從事都更案的建設公司員工
透露，建商找都更案一般「非北市核心、蛋黃區不挑」，因為通常房價每坪至少需60萬以
上才有獲利空間；而一旦房市漲勢不再，都更後新房難賣，建商參與都更的意願便大大減
低。另一業者即坦言，現在房市混沌不明、業界普遍採觀望態度，即便雙北不斷推出各種
政策獎勵，對業者來說都只是「小菜」，真正的關鍵還是在房價。
建商只挑房價高的地段都更，並非單只因「無良」。「全世界沒有一個政府會喊都更一坪
換一坪的！」彭揚凱點破都更迷思，指出都更既然牽涉私產權，要蓋新房的成本應是屋主
自行負擔，但雙北竟主打屋主不用出錢，導致所有成本全都轉嫁到市府和建商身上。彭揚
凱說，建商不是做慈善事業，要賺錢、只能把地皮炒更高；結果就是當房地產景氣好時，
都更變成業者加速炒房的工具，房價停滯，都更又會完全推不動。
蛋黃區人人搶 老舊區域乏人問津
只有高房價才有都更？那其他真正需要都更的地方呢？
屋主出地，市府、建商出錢，讓都更從「改善環境」變成「財務導向」，也導致蛋黃區都
更炒得火熱，但真正需要都更的地區卻乏人問津。北市發展較早的大同、萬華區，區內3
、40年以上的公寓最多，但幾年來民間申請劃定更新單元和事業計畫的件數都都吊車尾。
另外一個明顯的例子是北市屋齡4、50年以上的整宅，如南機場、蘭州等，即使房屋早已
被視為不符合現代居住水準，卻因房價不具吸引力，加上整合廢時，一直不受青睞，最後
只能由北市府以公辦方式都更。
都更推升房價 老房子變貴了
都更推升房價造成的另一個連鎖效應，即是台北市的老房子變貴了。德明財經科技大學不
動產投資與經營學位學程副教授花敬群指出，由於外界預期都更後房價會跟著漲，加上老
房土地持分高、公設比低，導致北市30年以上公寓房價居高不下。根據花敬群2014年的調
查，大安區40年以上公寓與屋齡20年大樓均價價差僅8%，顯見原本「房子越舊越便宜」的
邏輯已被打破。
花敬群說，正常市場機制下，新的房子比較貴，舊房較便宜，消費者可依自己的能力選擇
適合的房子。但當舊房價格被炒高至和新房相當，相對就剝奪了消費者可以選擇的產品種
類，這也意味著一般民眾可負擔的房子將會越來越少。
連結：
http://www.storm.mg/article/104840
其他：
都更已死??
還有人要入手老房子等都更的嗎??