有新手房東私信詢問
是否用內政部契約比較"保險"
一併回復到版上, 歡迎各位"房東"討論交流
可以用自己的契約
只是要注意[應記載和不得記載事項]
不得記載的, 像不能入戶籍, 寫在契約上也沒用
這個就算內政部是沒有公告, 本身是違反戶籍法的
契約內容違反法令就無效, 該條無效, 非契約無效
針對內政部租賃契約, 我通常會修改或增加一些條款
1. 遲繳租金罰則
內政部版:
每期應繳納個___月租金，並於每□月□期日前支付，
不得藉任何理由拖延或拒絕
沒有罰則, 房客愛繳不繳, 你奈他何?
我自己的契約, 遲繳租金第4日起, 罰金300元
之後遲繳一日, 加罰50元,
這樣, 頂多也才300+50*27天=1650,
不算很多的, 只是讓房客自己有個期限繳交, 不要讓房東一直催
而且拖延無成本也不合理,德國拖延兩次就可以解約了, 信用很重要
2. 房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意
建議加上"書面"同意2字,
房客自行改裝, 退租點交無書面同意
就必須恢復原狀, 口頭爭議多
尤其是租越久的, 不要考驗雙方記憶力
3. 提前終止租約
就內政部租約, 提前一個月告知, 可不用付違約金,
房東房客皆同.
建議改為, 提前一個月告知, 且需支付一個月違約金
內政部的勾選文字可以完全改掉
契約只符合應記載事項和不得記載事項即可
範本的內容, 真的就是示範版本, 不要被侷限了
契約大原則是合於法律, 再來就雙方同意即可
如果有房客要求的裝修, 或者額外支付仲介費用, 建議改為不
得提前終止租約, 否則違約金拿2個月還虧咧(公證費用之類)
有公證, 要保留書面解約的資料, 因為國稅局要求補稅的通知
都是隔一兩年才來, 提前解約沒租金收入, 國稅局不知道
他只知道你在公證處簽了兩年租約, 他就會要兩年的租金收入
收到補稅通知要自己提出資料證明.
4. 期滿不再續租, 不適用民法451條, 如有意續約, 應另訂租約
"租期屆滿時，租賃關係當然消滅，且無民法第四百五十一條規定之適用。"
如上文字加入到租約起訖其之後, 預防到期變成不定期契約
不定期契約, 上面幾樓留有相關的文章, 請自行爬文
契約文字上就先可以預防不定期契約了
當然房東自己也要預告一下, 期滿1-2個月
就可以跟房客說, 要到期了, 還要租嗎? 我要漲租X千了
要租的話X月X日之前回覆我, 我們在約個時間續約, 去公證喔
然後房客可能跟你討價還價, 要求換個電器啥的
所以房東自己也要留意契約到期和續簽
5. 到期房屋清空，還原外，戶籍遷走，商業登記遷走才退押金
雖然房東可以自己遷，但是這是房客的責任
讓房客自己跑完程序再退押金，這點清楚的寫在契約上
因租賃的一切權力通通都收回, 並付清債務(水電等雜費,損害賠償等)
改裝等設施還原及清空, 才退還押金
6. 修繕問題
消耗品當然除外, 可以參考新北市的那份契約
新家電, 由房客叫修原廠當然可以, 但是修繕費用
原廠一般會開發票, 支付費用/收據保留要先說明清楚以免爭議
修繕在法律方面並非絕對由房東負責.
而是沒約定的都由房東負責, 所以可以透過契約約定排除
這點不違法, 所以契約上雙方同意就可以
另外可以GOOGLE 公宅的租賃契約
下面新北和台北的租賃契約,
都GOOGLE打關鍵字"公宅租賃契約"得來的
有需要可以自己再GOOGLE其他的版本來比較
第1點遲交租金的罰則和第4點排除不定期契約,
下面兩份新北和台北的契約都找的到,
你可以用內政部的契約, 但我認為契約偏向房客是很明顯的
自己一定要多閱讀比較幾份契約的文字,
把你在意的部分加上去, 才是一份合適的契約
像違約金, 以為提前解約是一個月,
錯, 照契約勾下去, 連一個月都沒有
臺北市社會住宅租賃契約書
https://tinyurl.com/vhcs67em
新北市青年社會住宅房屋租賃契約書
https://tinyurl.com/39fwwjr7