小弟出租店面 出了個問題 想請教各位看法....
當初簽約的契約有公證雙方不得提前解約 保證金兩個月
現今 房客欠租達兩個月 但合約期限還沒走完
是否可依照強制執行解約程序去扣保證金+強制執行給付2個月押金?
(總共是3個月或是4個月的金額?)
還是說保證金直接充抵押金就直接解約 (感覺這樣對房客而言就沒有違約金....)
強制執行直接解約 要透過法院嗎?
還是存證信函寄過去 函到3天後直接中止契約?

公證有租金應受強制執行，一欠租就可以去法院申請強制執行，要求調查其財產清單，有現金譬如存款，就可以扣公證就不必走民事訴訟直接去法院辦，這裡的案例都是無公證，才要寄存證信函等等一堆走完程序。房子要拿回，程序就跟無公證類似，你出租是店面非居住，好像還是要扣完押金再欠兩個月，才達到解約條件拿回房子。這些還是去找法律諮詢最准。違約金如果沒寫在公證書上，要討要走民事訴訟。哪些事項受強制，這裡有眉角。你租約承租方是法人還是自然人，你要趕快去查財產清單不然等轉走了，你只能拿到債權憑證，好像是三年要履新一次。（還是五年？這要去請教專業的）

不得解約，你要透過民事求證違約金，求償就是你把你覺得的實際損失都寫在訴狀裡，法官有的項目會同意，有的會駁回。通常房客有沒有表示不續租，或者是法定的終止日(有的會靠存證信作日期界定)，會關係到你能拿多少違約金，店面租約不受租賃管理條例約束，違約金=擔保金是ok的，再多就要靠訴訟，強執對房東只有兩點有用，1.請求給付租金，2.租約"到期"反還，因故提前終止還沒屁用。你現在能作的是去強執，去查他財產，再作打算。店面承租者沒居住在那的話，或者已人去樓空，基本上是不會有入侵住宅或強制罪的問題。欠租的問題處理，優先是把物件清空收回，再來才是欠租+違約+損害賠償。

你租約到何時，還差幾個月的話，就等租期到用公證名義直接解約，不用訴訟，算算看提訴訟快，還是等租期到。去法院民事執行處辦理強制執行。公證說實在有點雞肋，不能說無用，但是實務上房東在乎的是收回財產，而不是出借的佣金，而且通常這時候房子等於被綁票，房客懂得搞事的話，房東為了贖回可得賠上不少