原文恕刪
在上一篇的推文中Ceca有提到一個很有趣的點
就是實際房價對應房租數字
試著針對這個點進一步去延伸
Ceca說
包租公不會考慮只能租2.5w的1500w的房子
總價1500
房貸八成 利率取整數2%
仲介費代書費稅或是簡易整理費我們總共抓50w
在不考慮房價增長的利潤或是增貸出來投資的狀況下
總價投報率(30/1550)是1.9%-> 扣掉利率是負的
現金投報率(30/350)8.5%-> 扣掉利率還剩6.5%
今天如果想要總價投報率上升到3%-> 扣利率還剩1%
那月收租金會大幅提升到3.8w
現金投報率(46.5/350)13.2%->扣利息還剩11%
以新北為例
月租3.8w的房子可以租到中古三房兩廳
房價大概都破兩千
頂多只能期待房價上漲
房租只是不無小補的補貼
最後想請問ceca大人
租房特化型的買法
1500的房子月租要收到多少你才會願意入手呢?

1500在台北以外通常拆成2間3房各租18000~20000或3間2房租金大約15000上下

1500會希望能拉到5-7萬拆成4間公寓 不整理一間收1.3

拆成公寓是投報最高 更極端就是拆成公寓隔套

現金投報你算錯了吧 假設寬限 一年繳24萬房貸利息不會因為你算現金投報就不見==所以正確算法是（30-24）/350=1.7%總價投報也怪怪的 你貸八成怎麼會總價扣2% 你要算不能這樣扣趴數好嗎 要算一年總租金總利息去扣 也就是（30-24）/1550=0.38%這就是五倍槓桿 哪有可能你總價投報負的五倍槓桿後變正的如果變成5萬 年收（60-24）/1550=2.3%36/350=10.2%這才是正常收租的趴數==

不用算了 租金報酬率都很慘 期待後面有人加槓桿來接盤比較實在

這是沒增值 最基本就有這樣報酬 任何增值報酬率都破表了 還不太可能會跌 如果你說人人股神ETF不論高低點投入一筆350都確定每年能穩定收接近10%那當我沒講所以之前看一堆人出租想要花幾十萬重弄浴室就覺得好笑除非你買價超便宜不然根本把自己投報率打爛我是不覺得現在那麼高買什麼配息ETF未來五年能穩收10%還期待漲價啦 房子常常還能屢創高點時找到一些凹陷物件自己挖寶改造拉投報 ETF沒這種事好嗎高點就是幾年後準備下去了

同C大 你算錯，租金先減利息才是收益。

而且因為你多加了50現金成本所以不會剛好五倍槓桿 特別提一下不然有人會說0.38*5怎麼不等於1.7

利率成本應該要用貸款的1200來算不是300，1500萬房拿來租25000怎麼算都很虧，絕對不划算，都是賭未來房價上漲才有賺頭

重點想想還是買 ai股票

我說的是"包租特化"不是吵價差.你要分清楚投資目的,投資目的不同會選擇不同的投資商品.不然買土地的怎麼辦,出租投報率0.2%...XD細節要看清楚,沒看清楚的話會走到很神奇的地方去.

對啊 一堆家庭房格局不重新隔間出租投報率也是悲劇 但剛需就是會漲阿 又要高投報又要高漲幅又要能自住那就要眼光獨到+生對時代囉

只剩低總價的好賣

不用算 細算下去 現在的房價就是買不如租 認為還是要買的 是著眼未來三十年一定會再來幾次大漲 沒有誰對誰錯 因為跟你賭一個未來30年沒意義 說不定30年後台指3萬點 誰敢說 會/不會更說不定阿共打來就什麼都沒了 XD 一堆假設就是把問題複雜化又自以為能預測未來

你連投報率都算錯還要跟人家討論==