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這個之前寫借貸的經驗跟心態

這次來聊聊借貸前做的準備

有時候是不得已而為之

誰叫我不會是銀行喜愛的族群

跟老婆去年一整年沒工作 但依然各買一間
前年我八個月沒工作 買了兩間

老婆端好處理 用公司戶每個月匯款當月薪
（第一間銀行打折 第二間全認）

我的部分一直都是需要做金流

就算是以前名義上有老闆但也是類似承攬
（所以我的發票成本很高 12%）

做金流的方式有 讓客人匯款 領現金給家人在用家人戶頭匯款 貨款一定從我戶頭出去
（其實像銀行掛1問頭期來源 家人給的不就搞定了）

總之，要讓銀行端看到錢在流動。

我自己再有幾間房子之後還做了貸款懶人包

內容有年紀
有沒有薪轉
有沒有401

存款多少 台幣跟外幣
基金現值多少 購入了什麼基金
租金收入多少
基金配息多少
聯徵分數幾分

大體上是能加分的都講
如果你小時候豬公存很多錢也可以講

資產部分
名下有幾房
房子的行政區跟詳細地址甚至是社區名稱
房子坪數 建物型態 屋齡
哪一年購入的
購入價多少
貸款金額多少
剩餘貸款金額多少
掛1還掛4
貸款年期 利率 已繳期數

最後還有總貸款金額 貸款筆數

有想做的業務就就丟給他看
正常會依照該銀行喜好去挑

譬如去年邦邦挑某四間屋齡十年內的
兆豐選靠捷運近的
台新選貸款年限短的
大樹選屋齡舊的
永豐挑漲幅大的
凱基選大於15坪的

會做這個懶人包
除了方便之外也是曾經發生過貸款業務想做我的貸款要我背所有地址線上查價格
我不是每次都背得出來

還曾經有一次我回家經過樓下大廳
看到一台電視很眼熟
我還跟警衛說 買這個人識貨
5000不到43吋白牌電視租屋超好用
結果警衛說那就是你的啊
靠北地址都記錯害我默默開車載走

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貸款真的很謎

前面不是說邦邦年底主動要做我某四間包一包整合給我更多資金
上半年我問第十間的時候給我一一喔喔 一臉不想

更不要說兆豐每家分行給的條件不同

還不要說永豐經理自己殺手下的條件來搶

更扯的是大樹同部門三個業務條件也有落差

有夠內卷

==========

以上本人真人真事
有時候看到別人做到了我做不到的事
我第一時間會去核實
如果是真的我會想我跟他差在哪
他做了什麼我沒想到的地方

而且我喜歡別人的親身經歷
不是什麼強者我朋友或是我家裡長輩親戚
因為不是親身經歷就有可能會錯過一些細節
或者有誤會或搞錯
譬如曾經有人跟我分享轉增貸可以40年
我自認我做不到 核實後
原來是掛1 40年 掛4 30年
不普遍但也沒到做不到了

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其實以台灣在不動產授信風險的管理
你要說過度槓桿很難也不容易做到資不抵債
即便是現在遠比以前好貸款
銀行敢放基本上就不用擔心
銀行不借缺錢的人錢只借還的起的人
當然還是要衡量自身還款能力
不要成為那0.1%的違約之人

至於貸款出來的資金要選擇什麼投資工具就看個人選擇 投資工具無好壞 會犯蠢的是使用
者
跟買房選擇一樣 會因為個人財務目標跟需求有所不同 同時也要適合自己的個性

找到一套穩賺的投資組合
在藉由借貸來擴大戰果
個人還是呼籲下 專注本業 閒錢投資
尤其在不會投胎的情況下
可以活在自己理想的生活節奏最好

推一個

只能推了！ 另外，可以分享一下小農生活嗎？ 因為之前看到您放毒，所以最近入手一塊都計內，水電根本沒有著落，有什麼要注意的嗎？

推S26大

所以到底是啥牌的電視??!

禾聯?

推推

推

推

是兆豐電子的貨嗎 我最近想買我要求不高 不壞就行了

佛！

想請問s26大，如果房子在家人名下由我來收租，這樣租金是否可以認列我的財力

租金進你帳戶你就換個名義說收入就好了

推好文 祝小朋友一生平安健康幸福

好，感謝s26大

推

對 兆基 記錯了 感謝

銀行開的條件聽聽就好 最後都是看總行審查臉色除非你能壓在經權內

先推

最近上海不知道怎樣，家人60歲買新北非捷運套房給到8成30年寬二…

羨慕推

推 好文 要敢借

時空背景不一樣了，近期追金流追的非常嚴央行目前給銀行管制越來越嚴謹看到板上越來越多理財型房貸，增出來買房其實有點恐怖，因為板上大多數分享的其實主業都不差簡單說原本就有穩定強大的金流

謝謝分享 小孩好幸福

說真的，現階段完全不推理財型房貸當頭期這兩年交屋的要有心理準備

主要是s大有法人的身份好操作，我也是有用法人的身份操作。不過近期金管會都有一些私下的規矩，多間還是要注意檯面下的政策變化。

就是法人現在也開始了他的操作是自己製造金流、或是用租金認列的方式

舉例來說，我最近要同時交3間，買2賣1，結果銀行追出我過去因為1還是2年內全額清償超過3間，就說會控制利率不能給地板利率。結果我透過熟識的去探聽，是金管會給各家銀行的檯面下規矩

近期有看到被追回的案例，連保證人都追金流越來越多了，今天又有新的跟放貸窗口多聊聊

所以現在有多間操作的，除非儲備金流非常健全，不然還是要注意政策變化，現在叮的滿緊的。

建議槓桿不要開到極限，政策越來越限縮沒錯，除非資金池本來就穩健是指現在掛4的理財型房貸，被追很兇

其實我覺得資金池不穩健的部分鄉民們，有的硬是感覺想每間都開寬限開滿，我看了也是覺得抖...

之前進股市洗一下就好，現在時間拉長對，老實說很抖，因為跟兩年前交屋。跟去年交屋還有今年交屋的，追金流的力度完全不同

法人就是公司戶做薪水，法人就是公司的意思。^^”s大你可以看看我那時發文的日期很久了，首先那時候租房我覺得划算，而且我意思是不管要不要買，要有儲備金流的習慣，這樣想改變策略真的想買就隨時可以買

好想看農舍內部，房子看起來好美～～～～～真的開心農場誒

不過我到現在還在租屋喔，我是房東也是房客，我手上10間已經賣掉了3間，下個月新家才會交屋，之後會剩7間。我的租約都是三年半到4年一簽，用以租換租的方式，加上長年租約，早一開始就控制好了租金承擔。看到貸款懶人包覺得親切，我也有做 XD

你掛4，當頭期款？ 去年後半年有這樣做嗎你之前那樣做就是有做金流跟斷點帳面上就是週轉金用於其他地方本身的租金配息，跟領現的部分，拿去當頭期這樣操作是沒問題的你看上面兩篇有人要用理財型房貸當頭期底下也有人推文說，要追兩年金流。簡單說以你的狀況，就配息、租金、額外收入全部金流做到買頭期款，生活開銷支出用週轉金「4」「現況就沒有問題」，但不保證未來政策會如何變動真的要密切注意跟隨時調整

不過看到文章討論，如果要追兩年金流，這樣質押或質借本身資金如果也是來自於貸款，ex: 信貸 or 增貸，如此在銀行內部確認金流會是如何認定，因為好像答案就不是很確定?

to jorom金流要安全，掌握三個大原則：時間，斷點，原因。時間不要密的太詭異，斷點就是不要同額資金亂跑還都用匯款的，原因就是麻煩準備好“合理的說詞”

謝謝樓上的提醒以及說明

是的沒錯，要注意選後大量資金流入房地產是要回S大最新補充的那一段。是的沒錯，另外要注意選後大量資金流入房地產不是政府樂見的，所以才預判政策會越來越緊縮

請問多房是指非自住5間以上嗎？我問租客要不要申請租補不加租金，結果他們都說不需要...

現在不只貸後，連貸前有的都追金流來源合理性都追得很嚴...超丟猴！！Orz

質押應該不算 我有跟分行業務聊過 跟他們同體系的證券如果我辦質押 你們查的到嗎？他說他們查不到消一下風 太爆不好

那請問假設在A券商買100萬股票然後在B券商質押貸不限用途40萬出來撥款到B券商的銀行，A再賣掉在A券商的銀行拿回約60萬，這樣在不同股票帳戶下重複操作，這樣每次的不限用途貸出來的都算有洗乾淨？

質押跟銀行借會上聯徵，你100w拿去質押40w，這些券就在券商手上你動不了沒辦法賣

這篇還是不要太多推比較好..

可以按2 消消火跟銀行質押有什麼特別好的嗎？我都直接請營業員在券商辦質押

抱歉沒說清楚，不是跟銀行借是證券總會要有一個銀行帳號來當交割戶頭，前陣子是跟永豐證借確定不上聯徵，是跟營業員簽的一樣可以直接賣出，他會自動扣掉利息跟應還本金剩下再交割還給你

股票質押有分卷商或者銀行，會找銀行是利率好，但是卷商方便而且是對卷商而已跟原po說的保險再貸很像，是由保險公司處理，不過如果是同銀行也可能拿同銀行保險公司的儲蓄險去問問看

去年8月辦購屋貸款(4成)，銀行認為我前年10月辦的信貸，疑似用於不動產，所以最後拒絕放款@@ 但我當初那筆信貸是拿去買a，然後現在是辦b的貸款，覺得莫名其妙

搞那麼多曝險只為了有一個開心農場，幸好我只想作保全

推推

推

佛心

推分享

請問s26大,現在掛4出來買股票交割後再賣能斷嗎？有聽說這樣可以洗掉

感謝s26大大分享 愛您

長見識了~

優文

推S大超佛!!推文一堆也很讚 開心農場太療癒啦想退休惹

請問租金認列收入 是要給銀行看租賃合約 還是看存摺？

兩個都要

你不如掛4買股票匯撥再賣 才斷比較徹底

用「元大證金」質押就是「不限用途借貸」，懂？

推

有寄信給你，記得看一下。

金流要追查兩年, 有那麼誇張嗎?去年八月轉一間掛4, 好邦邦業務回覆只追半年

是指買房貸款時，會追。你轉4當然沒問題

龍潭有夠難買，11-12月也斡敗一件，有夠瘋仲介說成交跟我斡旋差一百多，實登還沒出來，到時候來看是不是真的

好康的記得去看XDD

推

龍潭市區就沒有新大樓供給啊XDF大等大謙二期啦

謝謝S大優質好文分享..我A屋無貸款,B屋貸8成收租打平,C

我朋友去年8月預購交屋A，建商配合的合作金庫只給貸6成，理由是他3月另一間房子B清償塗銷，6月賣房子C，被判定是投資客。（我朋友真的是短進短出的投資客，銀行也沒說錯）原來他的如意算盤是還B房貸後，A要用首購。後來就繳4成頭期，沒問其他銀行，是因為A交屋後1個月就賣出了。

屋貸7成收租打平.另外保留一筆資金為將來金流做準備.

也是我朋友，近60歲，零售商，報稅年收入只有20萬那種，買25年中古屋，銀行只給貸15年！！！看ptt房版，跟現實朋友圈的貸款情況有好大的落差。大概是金流、收入沒做好的緣故吧？

是去年後半年整個緊縮去年後半年開始整個緊縮啊～板上資訊要注意「分享時間點」、另外就是「幾乎」都成功經驗，然後他們本來資金池就強大

孩子跟狗狗好可愛

推

年收入只做20萬本來就這種條件了吧…

推推 讚讚！

年收只作20 銀行還肯貸 已經很厲害了吧

我自己去年報稅所得33萬，貸8成（600萬），2.08%，25年。對保後再被推銷房貸壽險，只好幫做業績。加上房貸壽險後等於是2.33%，沒做好金流就是這樣。

有點好奇白牌電視哪一家的推文看到了

想問租金進帳戶要怎麼換個名義變成收入呢，是口頭講就好了嗎？ 還是有其他操作呢？

長知識

好想知道白牌電視哪裡買

喔喔 所以租金換名義這一塊也是有模糊空間可以操作，主要是看業務願不願意處理就是了

感謝分享 想請問還有沒有推薦的家電品牌？微波爐 烤箱冰箱 熱水壺 吸塵器 瓦斯爐 循環扇 之類的家電產品品牌？ 我也正在向S26大學習中現在存錢想買第二間 所以想 如果租客有家電的需求 該選哪些品牌才能耐操好用又便宜。另外看不太懂掛1跟掛4我名下一間 但很像沒看到這個資訊 還是新北跟台北有不一樣的地方

掛2是啥

龍潭火鍋真不能打…

非常非常感謝S26大的說明 好人：）

感謝分享，推

推

這篇可以偷偷M起來XD