央行暴力升息 南韓房價連跌12個月 首爾大戶包租公落跑
邱立玲
信傳媒
南韓首都首爾部分社區房價去年崩跌3到4成之多，顯示首爾政府打房政策展現巨大成效，
值得長期低利率的台灣參考與借鏡。
南韓20年期房貸利率約為7.55％
南韓央行過去1年多暴力升息，用意在控制通膨和支撐韓元，但也推高20年與30年房貸利
率飆破7.4％，重重打壓房價，減弱消費者支出，使南韓經濟已經放緩。
去年南韓房價平均大跌18.63％，首都首爾部分公寓跌幅3到4成，去年第3季首爾與周邊城
市的房市交易量暴跌70％，創歷史新低，到了今年5月，南韓房價又跌0.22％，連續第12
個月下滑，創下10個月新低。
從2017－2021年的5年內，南韓房價累計狂飆80％，2020年至2021年時，首爾漲幅更是超
越50％，每平方米一度達約64萬新台幣，僅次於香港。
首爾屋奴房貸利息狂增2.5倍
然而，2022年首爾房市崩盤，幕後最大功臣不是實施多年的囤房稅，而是南韓央行從2021
年8月開始升息，到2023年1月，累計升息3個百分點，指標利率來到3.5％，改寫14年新高
。
房貸利率跟著連動，目前10年和15年期房貸利率約為6.8％，20年期房貸利率約為7.55％
，30年期房貸利率約為7.44％。
利息增加多少？舉例來說，37歲的南韓上班族2019年以10億韓元（約81萬美元或2500萬元
台幣）在首爾買了一戶3房公寓，但是3年內，他的房貸利息狂增2.5倍。
首爾房價慘跌40萬美元
「我們每個月薪資的20％都用來支付房貸利息，我們別無選擇，只能夫妻倆努力省錢。即
使在嚴冬，我在屋內也穿著外套，以節省取暖費。」這位上班族哀嘆。
另一位上班族33 歲的金明洙（音譯) 也抱怨，「2021年買房，是我一生中最大的遺憾。
」他在首爾東區的房子市價1年多慘跌約40萬美元（約1220萬元台幣）。
首爾住宅價格跌幅嚴重，自2021年10月創歷史高峰以來，平均房價大跌24％。
超過8成的房貸利率是浮動的
南韓央行數據顯示，新增房貸利率平均超過5.6％，年比上升2.4個百分點，超過8成的房
貸利率是浮動的，今年初最高房貸利率超過8％。
奇怪租屋制度加重房價崩盤，許多租戶一次性向房東支付巨額押金，通常是房價的60-80
％，2年後房東會返還這筆押金，在2年期間，房東可以按照自己的意願投資押金。
去年，在經濟低迷時期，一些房東投資太多風險資產，被迫減價拋售房屋，還要補償提前
解約的房客，結果賠了大錢，所以，去年媒體不時報導突然違約和跑路的「包租公、包租
婆」（指出租幾十戶住宅的大型房東）。
6月份家庭負債增至歷史新高
南韓位於歷史高峰的家庭負債，更是壓倒房市的最後一根稻草。
韓國央行周三（7月12日）公布，到6月底，銀行業承作的家庭貸款達到1062.3兆韓元（約
8292億美元），較5月增加5.9兆韓元，債務餘額自4月份以來連續3個月增長，創下歷史新
高。
家庭負債飆升，背後的關鍵因素是房貸狂增，6月份房貸大增7兆韓元，創下2020年以來最
大單月增加金額。
匿名專家表示，政府放寬住房貸款的限制，房市交易量出現反彈的跡象，走出去年疲弱的
谷底，導致屋主利用房貸增貸。房貸連跌7個月後，今年4月份止跌反彈，6月份房貸大增
加1000億韓元。
https://pse.is/53lya2
6.備註:
全球房價猛跌！各國建商撐不住 專家：台灣無風無雨很奇妙
https://bit.ly/3NAV03s
南韓政府玩真的
說實話，真的很難和不懂經濟學的鄉民解釋為什麼是央行的鍋.
吳不愧有金融背景，很理解金融體系運作,
也真的很敢講, 我國的央行超雞車, 你敢評論他, 他100%會電話關切你公司.
https://www.books.com.tw/products/0010887333
這本書叫致富的特權, 作者是台大經濟系的教授，他們大部分專長是在貨幣，
陳虹宇, 吳聰敏, 李怡庭, 陳旭昇都當過央行理事，
推荐序是陳南光，曾任央行融總裁
書中有講到央行長期的低利政策, 對資源分配造成多大的扭曲，
當然也包括房價.
另外，這一波升息幾乎全球房價都跌, 韓國也跌, 只有台灣不跌,
原因很簡單, 台灣升息的比較少.
其次, 主計處的調查老是和現實脫節,
這也是央行可以不升息的原因.
當然, 執政者的鍋也不少,中國之前打房設立三條紅線,
同樣的條件放在台灣, 大概建商全倒了;
台灣的建商是用高槓桿在操作的, 這都是執政者在幫忙的;
之前馬英九為了打房有限制建商融資, 結果民進黨一上台就放寬了.
總而言之, 這是很多條件疊加在一起造成的,
影響最大的是央行, 其次是各種房市相關政策.
https://i.imgur.com/YAKaXLb.jpg
https://i.imgur.com/ffcm0nk.jpg