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《平均地權條例》的修法之中，「私法人購買住宅許可制」將對未來豪宅市場，猶如海嘯
般的衝擊，透過採訪諸多不動產專家，抽絲剝繭之下，發現近年許多私法人、投資公司用
「現金買億元豪宅」，目的就是「合法逃稅」，未來私法人購買住宅採許可制上路之後，
節稅誘因消失，預料豪宅市場交易量將大幅萎縮。
近年經常傳出有投資公司、實業公司以無貸款方式購置豪宅，例如藝人周杰倫住的「和平
大苑」，多為法人購置的交易，像是欣彰天然氣朱姓家族，曾以惠普投資、坤泰投資公司
，分別以一戶2.21億元、2.15億元買下中低樓層戶。
國巨董事長陳泰銘近年「集郵式」大買「文華苑」豪宅共8戶，分年、分批購入，且多以
旭泰新、旭昌興企業名義購置；「文華苑」近期最新交易，則是2022年龍巖集團董事長李
凱莉以凱叡物業，無貸款、全現金方式，一次買下兩戶，總坪數700.24坪，總價達13.74
億元，扣除車位每坪244.55萬元，創下社區歷史單價新高。
富豪用私法人「無貸款、全現金」買豪宅 暗藏誘人的避稅效果
不是說，房地合一2.0上路，境內法人已經不享20％房地合一稅率，改為與自然人一樣，
短期交易最高45％的稅率，那麼這樣為何仍有這麼多境內法人、投資公司照樣買豪宅呢？
《平均地權條例》又為何會打擊未來豪宅市場？
政治大學地政系特聘教授林左裕分析，房地合一稅從1.0升級到房地合一2.0，提高法人買
賣的「轉手獲利」稅率，的確可遏止透過法人購置住宅「交易面」的炒作行為，但這次《
平均地權條例》的「私法人購買住宅許可制」是針對法人「持有面」的打擊。
中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥表示，「私法人購買住宅許可制」打到
要害，是在房地合一2.0後，抑制豪宅市場最強、也是最後一塊拼圖。他表示，透過買豪
宅，私法人最高可省稅46％，如今這個誘因沒了。
公司買豪宅抵稅 等於近46％買房資金「政府出的」
那麼，有錢人是如何透過投資公司，合法節稅避稅？建國地政士事務所所長劉坤圖分析，
一般來說，公司企業的營收會被課徵5％營業稅、20％營利事業所得稅，以及28％的股利
所得分離課稅，使用投資公司買不動產，上述這些都可以被抵掉。
劉坤圖舉例，假設公司今年賺了1億元，會先課5％營業稅，盈餘剩下9500萬元，這9500萬
元再被課徵20％營所稅，盈餘則剩下7600萬元，再以課徵28％的股利所得分離課稅，等於
盈餘剩下5470萬元。
劉坤圖說，等於賺了1億元，會有4530萬元必須繳稅給政府，如果這時候，不想繳這些稅
，只要公司沒有盈餘，就沒有繳稅的問題，因此許多集團或老闆透過成立投資公司，去化
上述「應繳稅額」，當目的是必須去化公司的盈餘而去買豪宅時，當然沒有必要貸款，甚
至貸款反而不利去化盈餘。
豪宅因金額龐大，成了去化這些「應繳稅額」的好管道。劉坤圖指出，當投資公司帳面處
於虧損時，等於可免除5％營業稅、5％營所稅與28％的股利所得分離課稅，換言之，公司
賺了1億元，而拿這1億元資金去買豪宅，當中的4530萬元相當於「政府送的」，當然助長
了豪宅的價量。
避稅誘因消失 限制標的流動性
劉坤圖指出，富豪透過私法人買豪宅主要是想節稅，未必是要投資獲利，因此房地合一
2.0雖將短期交易稅率提升，但並沒有賭住節稅的管道。林左裕直言，未來「私法人購買
住宅許可制」，雖然不溯及既往，但最大的殺傷力是「限制標的流動性」，不僅5年內不
得辦理移轉，加上避稅誘因消失，將衝擊到豪宅的需求。
劉坤圖也說，2009年遺贈稅最高稅率由50％調降為10％單一稅率，引發台商鮭魚返鄉，加
上2008年金融海嘯過後，房價谷底翻揚，富豪嗅到降稅、全球QE、低利率，豪宅需求暴增
，並成為房價飆升的領頭羊，如今「私法人購買住宅許可制」即將上路，加上房市景氣下
行，豪宅市場恐怕難再見昔日榮景。
心得︰新潤董事公開表明，不少高資產族以公司名義買房，主因是向銀行貸款無須準備很
多信用佐證，又能節稅，當然會傾向用公司買房自住。中華民國地政士公會全國聯合會榮
譽理事長王進祥公開表明，年輕人下班後應該找第二份工作兼職。他舉例，自己坐計程車
遇到的司機多是年紀比較大的，較沒遇到年輕人，王進祥希望，年輕人勤勞工作儲蓄，才
具備正確的購屋觀念