※ 引述《H2 (超級噴火龍X)》之銘言：
: 連結：
: https://reurl.cc/8pq7Gb
: 內文：
: 陳先生表示，簽約後，將自備款10%、共96萬
: 元匯進星展銀行專戶，以為建商有採用履約保
: 證、專款專用，購屋風險不大，「不只是我，
: 包含其他30多戶都這樣認為」。未料建商隨即
: 發生財務問題無法續建，迄今2年，大家仍是
: 住在舊房子，一毛錢都還沒拿回來，已經求
: 助無門。
https://imgur.com/2Xd0bag
科普一下實務的履約保證
o不動產開發信託與價金信託
o這兩個是最常使用的
基本上就是把錢放在銀行，蓋到哪跟銀行請領到哪
而不動產開發信託跟價金信託的最大差異
就是不動產開發信託的錢
建商可以抽出來支付
建案廣告、建築師設計、工程施作等費用
所以大型代銷大多採用不動產開發信託
o價金返還
錢放在第三方銀行或是建經公司
當建商倒閉，價金可以返還給購屋者
這是條件上看起來最好的
但也是我賣了11年，快30億的總銷售額沒遇過的
因為建商收到工程款是要拿來蓋房子的
如果錢都放在第三方金融機構拿不出來
代表乾脆先建後售就好了
搞不好三年後蓋好價格還比較高
所以在雙北市我個人跑過這快25個案子都還沒遇過
我也不太理解，為什麼建商要採用價金返還
同行跟公會擔保那個就沒什麼特別的
有人相信當保人嗎
: 郭先生說：「這塊建案因為還沒有開工，對星
: 展銀行來說，最快解決方法就是處分抵押土地，
: 風險最小也最快；至於已購戶部分，不管是有
: 無建商接手，目前眼下條件，幾乎是沒有得解
: 套，幾乎就是要認賠。」
: 然而，
青慕淳是108下半年推出的個案
格局做不錯，四平八穩，單價45萬在當時也很合理
看起來都沒什麼問題
但最大的問題就在，建商都還沒有動工就出問題了
銷售期是2019年8-10月
但在2020年星展銀行就有異常以及扣押公告
https://imgur.com/75Wz8hR
https://imgur.com/G0lr0dm
2021年3月新聞出來已經來不及了
已他的時間軸來看，根本沒有什麼缺工缺料成本上漲問題
當然我不知道他的實際狀況，但建商一開始到底是想好好賣房
還是...........?
: 觀察這次「青慕淳」淪落到「拍賣土地、
: 承購戶拿不回錢」的地步，其中問題就在於採
: 用的履約保證機制是業界最常用的「不動產開
: 發信託」，舉凡建案廣告、建築師設計、工程
: 施作等費用，都可以向第3方機構支用這個信
: 託資金，最後結果卻是信託資金被支用了，建
: 商營運 問題、建案無法蓋下去，
: 事實上，內政部規定預售建案須提供履約保證，
舉另一個案子
https://imgur.com/4ebe2Ge
林森北路上的松下國賓
中山區豪宅「松下國賓」於2019年因投資方「松助開發」申請破產
，衍伸出涉嫌坑殺住戶與地主，淪為爛尾樓。但在2年後，該案由
中登建設得標、接手投資，並與日商松下營造繼續興建，重回市場。
「松下國賓」案場人員表示，當初發生爛尾事件時，松下營造擔心
影響商譽，仍非常積極想完工，才讓該案能在短時間重生。中登建設
則看好該區域周圍的都更潛力，認為此案頗有投資價值，因此出手投標。
負責代銷的寬和行銷表示，「松下國賓」工程進度已達9成
中登建設相當滿意松下營造的積極配合，預計8~9月會拿到使照
目前尚未公開，先廣發廣告是想告訴大家「我們回來了！」
並預計於10月正式公開。
松下國賓當初也發生差不多的事件
但差異是松下國賓已經蓋到一個程度了
下一手建商只要繼續拿些錢補工程
最後面還是可以歡心愉快的交屋過戶，產權移轉
而且松下國賓結構體也好得差不多
真的工資漲也是漲後面一部分
而且對建商來說，賺錢並不是賺那15~20%的工程款
而是70~80％的貸款，那才是放得進口袋的
看看松下國賓，再看看青慕淳
一個應該是蓋到一半出包，只好倒掉，好險有人接手
另一個應該就是出來.....不好說
結論
要如何避開預售地雷？
1:挑大公司，上市公司"相對"不會有問題
2:挑較有誠信實績的公司
3:持續有推案的公司
4:本身有營造廠的公司
5:不是一案代銷或建商
但這個社會還是有絕對惡的存在
買成屋或是中古就會比較好？
算一下比例我想未必
不管買賣什麼，金額越大風險越大
下定前請先翻閱公開說明書
或是多認識一些了解業界，深知業界生態
又願意分享的房地產專業人員也不錯