各位好，房版菜鳥有問題來跟各位前輩請教，內容可能會有點多，還請各位多包涵。
最近家中遇到出租物件轉社宅包租的議題，我先就事件背景前情提要一下——
家中長輩在中部大學學區有一棟學生宿舍出租，房間總數65間，全部獨立門牌
合法報稅。但因長輩年邁沒心力體力管理，加上學區出租率下滑，希望晚輩我可以
回家協助接管，但一方面物業管理及房產業我一竅不通，也不是我的興趣，另一方
面自己在北部也有其他工作，半推半就下我在中部找了A物業公司來代管代租，簽
約兩年，目前進行到第二年。
這兩年的學生出租率一直維持在七成左右，老實說跟周遭的租房房市相較之下是維
持得還可以，只是未來可以預見會持續下滑，所以A物業公司提議將整棟套房轉申請
社宅包租，由該物業公司背後的母公司（大X）承租。
包租的條件是：
1.市價近7折
2.政府提供 $4萬/1間/3年的修繕補助，實支實付。
3.合約簽5年，業者說法是政府的方案是3年一期，但希望留前後各一年的週轉期
4.承租期間的一些費用經過討論後物業公司和我們自己各分擔一些部分，比如說
化糞池清理和消防等較大型花費由房東負責，日常大部分修繕由物業業者負責。
總和考慮之後，市價7折雖然聽起來跟版上普遍查詢到的8折資訊有一點落差，不過
整體換算下來跟我們自己出租7成加上給物業代管的10%，其實是差不多的。但我有
五年的穩定收入，還不用煩惱出租和管理，所以就同意出租了。
這段期間，一直都是由A物業公司來跟我們開會說明合約和管理內容的細項及協調。
先前的進度是申請已經通過住都中心核准通過，接下來要提交修繕計畫書好申請
每間4萬的經費，並希望在7,8月完成修繕工作好開始出租。修繕的項目則是由雙方
協議（我們和Ａ物業），Ａ物業會先提供修繕內容計畫，但仍以房東意見為主。
Ａ物業則提到政府的修繕補助，會以「更換冷氣機」為優先，因為冷氣機已經使用
十二年，在這兩年的代管期間學生多次反映需要維修，所以想以更換冷氣機為優先，
我們也同意了。
直到上週要過渡合約給母公司（和Ａ物業終止契約，轉向母公司的部分），於是
我跟著Ａ物業以及母公司的人員一起去學生宿舍的部分進行點交，我就有一些問題
想請教——
目前我們學生套房提供的家具和電器有：
1.床架
2.書桌
3.衣櫃（皆為活動式非系統式）
4.冷氣
5.冰箱
6.液晶電視含第四台
點交當天，母公司的人看完所有套房後的決定是：
1.床架、書桌、衣櫃等活動式傢俱全部要丟棄，清運的費用由我們房東負責。
2.Ａ公司提供給我們的修繕計畫書暨報價單內容，完全沒有家電替換的部分，
只有「室內粉刷」「室內磁磚破損替換」「室內燈具更換」「衛浴五金維修」
「公設油漆粉刷」「公設燈具更換」「細部清潔費用」
這些項目的總和已經接近政府補助總額的上限，還不包含電器更換或是檢修的部分。
然後母公司提到市內家具不保留的部分，但家具清運需要由我們房東來負擔，
如果使用該公司的人員搬運和清運的話，費用一共是約$24萬（一間3500不含稅）
而且沒有協商的空間，至於原本Ａ物業的經理提到冷氣更換的部分，當天說法改成
「我沒有說每一間的冷氣都要更換」的說法。
總和下來就是原本Ａ物業在簽約過程中跟我們協商的部分，現在全權轉交給母公司負責，
跟Ａ物業無關，然後母公司在修繕補助的運用中有絕對的權力，因為根據Ａ物業的說法是
這個社宅的轉換和補助的申請是由母公司執行的，所以由母公司決定是很合理的。
（但跟先前協商過程中說法不太一樣）
我的疑問是：
1.如果補助是由母公司申請的所以房東沒有介入使用的權利，然後現在房東提供
的傢俱他們全部都要汰換，但清運的費用卻要我們負責，不能納入修繕的部分使用嗎？
2.菜鳥小弟我在協商過程中是不是還有什麼應注意未注意的細節，或是被誤導的地方？
我自己對租賃業的了解有限也不擅長，也是近期遇到這些狀況才開始惡補行規跟法規，
老實說協商的過程中固然是覺得Ａ物業公司經理講話很有技巧，各種讓利，我自己也很
懷疑物業公司的獲利來源是哪裡，也時時提醒自己要注意細節，不要被誤導。更不想要
一開始合作就帶著懷疑對方動機的心態，但這畢竟不是我的專業，只能盡力而為。但隨
著申請通過，漸漸覺得立場有點轉變，雖然本來就有心理準備了，但對於要怎麼應付還
是覺得能力有限。
還請房版的各位前輩給小弟指教，我真的感激不盡。