最近在細算房租的現金投報率,遇到問題希望房板各位前輩能解惑
用的是親人今年成交的實際例,只是方便計算有把數字改過做四捨五入。
( 因為頭期我有參一咖 , 所以一半也算自身的例子)
物件是台中 74環內 10年內電梯大樓一房
下斡旋時粗估 總投報 3%,貸款8成利率1.56% 30年 (考量升半碼所以改用1.685計算)
套用C大的公式計算 3*5 (5倍槓桿) - 1.685 *4 (資金成本) = 現金投報 8.26%
當時覺得這個年化報酬已經比定存好上很多,所以沒想太多就購入打算六年後賣出換房。
直到最近交屋完成也把租客搞定,想說列出所有成本細算看看看看年化實際是多少
https://i.imgur.com/GWOcvXi.png (使用Excel IRR 函數)
結果如上,列完之後年化竟然是 -0.95% ,完全出乎意料。
之前一直以為總投報的3%就是地板了,有槓桿現金投報再怎麼樣也不會更低。
如果-0.95%正確那等於報酬全倚賴後續漲幅了,要是漲不夠多還高機率輸定存。
再算上處理交屋跟租約的人力成本感覺上完全不划算。
想知道各位前輩這筆交易跟計算的問題到底出在哪裡?
1. 買太高 ( 但是同社區實登單坪最新已經漲過入手價了)
2. 租太低 ( 有可能,但總投報3%算是非常糟的出租件嗎?)
3. 交易成本過高 (一切都是萬惡仲仲收太多? )
4. 持有成本過高 (事前真的完全沒注意到管理費跟凶宅險比想像中高)
5. 抱太短 ( 本來希望6年後能換大房自住,要強制延後了嗎? )
6. 我算錯 ( 希望是這個,房版都說租金 > 利息 就能穩賺,怎麼就我算起來是負的)
因為頭已經洗下去,就算發現不對勁這一件基本上也只能祈禱可以凹到漲幅救回來。
本來自己也有打算購入自己的首購房當投資,算完嚇到目前想先丟回定存了。
至少希望自己出手前能好好找出問題,不要重蹈相同的覆轍
麻煩各位大前輩賜教了