我發現,大家對投資客物件有很強的目標拘束性..XD
一定是包裝得很精美,一堆家具,貼一堆壁紙板材.
例如下面這樣
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10804527.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10753410.html
但其實投資客的物件型態非常多種.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10806608.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11048151.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11044078.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10836625.html
尤其這個也是
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11091095.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10856345.html
因此很多人很愛罵投資客物件,
說甚麼貼了一堆,或是甚麼一大堆ikea的家具.
那很可能是你對投資客的物件太過於"拘束"某種型態...XD
實際上投資客的物件型態比你想的多太多了.
我們撇除甚麼都不翻,或是出租個幾年無腦轉賣這種.
(這種你也不能說他不是投資客.
我以前也幹過,買一間透天400萬,立刻無腦給賣我的仲介轉賣,兩個月後成交550萬.
我甚麼都沒做,左手來右手去,這個仲介好像還是版上鄉民..呵呵)
投資客動手從單純油漆到做一大堆都有.
因此我們很容易討論到雞同鴨講.
因為對我而言投資客物件型態非常多種,但對你而言可能只有一種或是兩種.
這樣我們討論就沒有交集.
通常來講,自住戶要賣房子,基本上絕大多數不會再花甚麼錢.
最多就是油漆一下.
但是投資客只要不是太菜鳥或是太死摳門.
他都會"針對房子的缺點"去做修正.
例如廚具超爛,就換一個,衛浴超爛就換一個.
所以投資客的物件基本上都會有東西是全新的.
無論是廚具,衛浴,門窗,地板...都有可能.
但是你無法判斷是甚麼...這沒有絕對.
另外,非"百合白"系列的有色牆壁,是投資客物件的機率極度高..XD
不過投資客基本上都不會讓房子很混亂這樣賣之外.
除非他是出租收回來就無腦轉賣.
不然通常他賣的房子裡面不會有殘留的用品,玩具,中古電器等等...
以上,是比較容易判斷是否為"短期投資客"物件的簡單判斷方式.
像下面都是自住戶轉賣物件.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10818169.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10881892.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10958332.html
(這間我無法完全肯定判斷,但有85%機率是自住戶或包租公轉賣)
至於你說,對投資客來講,哪種翻修狀況比較好賣.
這....如果你要追求絕對利潤,這樣要看物件和時期才能判斷.
我很喜歡翻空屋轉賣的主因是因為我懶,不代表翻空屋是最佳利潤解.
另外,空屋的"投資客味道"比較淡,尤其如果賣個兩三個月還有灰塵,看起來有點像自住戶.
不過當然我價格往上拉的幅度會比較低.
精裝的作法價格會往上拉很高,他利潤很大,但因為投資客味道很重,通常會賣比較久.
各有好處...
另外一點是.
拉高多少賣價跟投資客做多少沒有直接關係.
當然我翻修是為了賣更高.
但我會判斷因為我翻修所以可以賣更高,所以我才翻修.
但如果今天,買的時候廁所前屋主可能7年前翻修過.
那我當然不會去翻廁所阿,洗一洗就9成新,那我幹嘛從做一次?
而...我弄一個物件要掛賣,我是看市場上同等級的物件應該要賣多少.
才決定我賣多少.
跟我買多少和我做多少沒有直接關係.
另外中古屋很多時候會發生.
我看到"奇怪,這間好便宜怎麼沒人買"...
例如,可能40年老大樓,3房,其他40年老大樓同樣狀況都要成交400萬了,他怎麼還賣300萬?
我去現場看屋也沒看到甚麼特別缺點.
那我就會把它吃掉...
而這種情況通常是發生在,交易量不大的社區,因為兩三年才交易一間,造成參考價很少.
所以可能一年多前成交一間270萬,這個屋主認為賣300萬不錯.
而屋況可能很混亂,自住戶不敢買.
投資客有些有"單坪"迷思,所以認為他單坪不夠低所以不吃.
或是得了甚麼,不買重大建設就會死得病,不買XX區域買了就會死的病..
因此物件就被忽略在市場上..XD
而這時候我自然吃下來,翻修.
而對一般40年老大樓,理論上是吃400翻50賣500.
我雖然這一間吃300,但我一定跟著賣500開價556...呵呵.
所以你就會看到我買300,翻修50,然後掛賣556.
因此我掛賣556底價500,跟我買300還是買400是無關的.
我認為他可以賣500所以我就賣500....我吃多少價格,都無法阻止我賣500.
因此不要看著說投資客賺這麼多它有做甚麼的思維.
市場不是這樣子的.
賣多少是看市場上賣不賣得掉.
跟他入手多少和翻修多少無關.
而投資客是,先看這間可以賣多少,然後扣掉各種成本,決定他可不可以買.
另外通常投資客會判斷,我做精裝,做空屋,甚麼都不做,可以賣多少(三個價)
之後再判斷他這三個翻修成本和利潤的關係,選哪一個比較好.
當然像我很懶都賣空屋,因此我可以直接排除精裝的價格判斷...XD
最後...
自住戶不小比率上賣的房子,一般自住戶都不愛接手的拉.
給你混亂比對一下.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10794371.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11116405.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10939673.html
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https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10828583.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10757289.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11057129.html
你再想一下...XD
投資客的產生,是因為...
市場自住戶愛買阿.XD