不是針對原文 只是閒聊一下
很多人有個盲區 說什麼建商成本明明定在當初那邊
就算跟包商修改合約 原物料商修改合約 土地買價不會變吧
欸 不是這樣看 下一個案子的土地不會凍漲
假設原本我這案子土地一坪10萬 結果一直上漲 旁邊土地現在賣20萬
我再怎樣成本也是用土地20萬去計價 把售價拉上去
這就是建設業跟一般日用品零售不一樣
流動性太差
你一瓶可樂成本20 賣25元 今天進 三天後出
即使明天起進貨變成25 這些買20都賣25沒差
有點良心的個別認定就好 流動性這麼大
可是土地沒辦法這樣搞 會有搶不到問題
一定都要反應在庫存 而且土地又沒折舊問題
很多人說什麼建商好賺 投資客好賺
烘焙王的梗
並沒有~~ 別瞎掰好嗎
再貼一次這個
https://download.tax.nat.gov.tw/pia/Standards-of-Income_109.pdf
直接看同業利潤就好 (同業利潤算是有點懲罰性質了 我記得是這樣 估高了)
F類那些營建工程 算是營造廠 大包小包 房屋裝潢 6~10% 比較累得 危險的高一點
L類 看那不動產投資開發才10% 投資客大概是17%那一個
建設產業優勢是在於槓桿大 讓人誤以為好賺
槓桿這東西叫做 "刀尖上跳舞"
做股票 你可以用 選擇權 了不起歸0回家尻
你可以當天結算清光 強迫自己沖乾淨
你一旦土地買下去 土融開始跑 後面建融 你這槓桿就是壓了你至少兩年
以前還可以賣預售 現在這種物價波動 不太行
不是要酸 以房產空軍整體實力 絕對是能自己開一間建設股份有限公司
股份下去 大家也沒爭議 跳下去就知道好不好賺了嘛 整天靠北靠母
而且建設公司是個純資本密集產業 不是台積電 不用拼2奈米
土地買了 找建築師一包出去 營造你就發大包吧 銷售在一包 大概3大包
賺錢原則很簡單 你賣房子的錢>那3包出去的錢 就賺錢了 當然要扣掉一些三小雜支
盡量COST DOWN就對了 共用璧 共管道 樓板厚度不用厚 防水隨便 油漆隨便用噴的
8拼兩隻電梯之類的 大概是這樣啦