※ 引述 《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》 之銘言：
: 這問題不是以前算過的文章嗎.
: 　
: 　
: 如果你租的房子,出租投報率3%.
: (你租屋,所以你在支出這3%)
: 　
: 不動產你增值也不要抓太誇張,雖然實際上可能有5%.
: (5%是15年翻一倍左右)
: 　
: 你抓3%.
: 　
: 利息你抓1.7%好了,讓你抓高一點.
: 　
: 貸款八成.
: 　
: 　
: 實際上現金投報率是多少.
: 　
: 3+3-1.7=4.3.
: 　
: 4.3開5倍槓桿=21.5%.
: 　
: 　
: 也就是你投資要超過21.5%年化報酬率.
: 　
: 你就有資格嗆說"我把錢拿去更有收益的投資比買房子綁死在那邊好"
: 　
: 　
C大討論的議題非常有趣
沒錯，照帳面算確實股票很難年年21.5%
但是這其中有個小Bug，你沒有計算到以後要償還的本金
我們直接代入數字來看
房子部分
今天假設房子1000萬，房貸1.7%，貸8成，20年還清
一個月要還39344
200萬本金+一個月還39344的房貸最後獲得房子一棟和每個月大概30000的房租
由於房子的「未來價格」我覺得不太好量化，所以抱歉沒辦法用Ceca大的3%去算
然後租金每個月我全部拿去投股票殖利率5%，
20年後租金收益總數為11903143
股票
如果頭期200萬投股市，殖利率也是拿5%計算
20年後為200萬×1.05^20=5306595
然後原本要還房貸的39344也每個月定額拿去投股票
最後可以拿到15611363
兩者加起來5306595+15611363=20917958
20年後收益
投房地產：11903143+房子一棟
投股市：20917958(股票)
假設股價和房價20年都沒變動的話，股市其實是大於房市的
但是上述情況我覺得不可能
未來趨勢如何就給各位自行評斷了
我覺得如果加入任何成長率(不管是房市或是股市)就變得過於主觀
如果有算錯還請多多糾正
我用網頁的利率設算，不知道條件有沒有設錯

…你跟之前一個說台積要抱30年的算法一摸一樣，事實上能抱超過十年的都少之又少

你沒有算房租

股票增值是用年化報酬率算，不是殖利率算

不是阿你設抱不住的前提到底要幹嘛？？？股票抱不住，房子就抱得住？我們今天探討的是報酬率，抱不住根本不在這個討論範圍吧

房子抱的住喔因為人性 交易困難度

事實上，房子要抱住絕對比股票簡單多了，不然你以為一堆老房東哪來的

恩恩 你說的很有道理 那你20年股票的對帳單呢?

你太理想化，根本沒考慮到現實面

還是你又是在作夢?幻想自己有20年的台積電?

你沒足夠的本金又沒有紀律就不該去搞股票拿幾個成本變成0的未實現出來看啊

阿你都買股票，租金不用扣掉嗎？

你就看看疫情剛爆發的時候多少人嚇到砍光持股的

不是要馬上空下去嗎

不過就指數化投資觀點，投資期間的確都要拉到20年以上才能拿到平均的年化報酬率7%-10%之間

買房買股還是你要存股我都覺得可以，可是你的算法真的太理想化你要考慮地震也行啊，921後，台中南投土地價值有變差嗎？沒有啊

就是在比較數字啊，股票抱不住，那房子會不會空租修繕和扣出賣出手續費和稅？當然是用簡化量化的前提來看，不然討論永遠不能聚焦。

你要買房出租當然要慎選物件啊…買股票會選，買房不會選？

房版談股對啥焦，想買房叫別人頭期都拿去歐in炒股，損了就少對手了，難嗎？

你因為不想考慮房價的漲幅 所以把股價的漲幅也拿掉了 只

沒錯啊，人的問題，人性啊，以實際現實面來看你覺得是抱住房活下來的多還是抱住股票的多？

這種文章看了好膩

股市一定會大於房市。

用殖利率去計算 但是0050或SP500長期報酬率8% 絕對不是靠殖利率去撐起來的... 這是你算法最大的盲點

整天想證明買股比買房好，就不一樣的東西怎麼比？

金龍大樓重建後那個土地價值哪有變

0056殖利率平均都不知道有沒有5%...

不要說股票了，我房子也一點都不想持有超過10年，咁哪北七

他現在叫出雲居，你自己去google

你有看過房子持有20年的上新聞的嗎我有看過股票持有20年的上新聞先射箭再畫靶的討論，意義不大

有沒有幣版持有BTC超過10年的來發一篇做比較

這麼多篇看下來真煩 房股都買不就好了 適合自己能賺錢就是好方法

房價上升3％就cpi啊，你不相信通膨認為會通縮喔？另外你想想三十年前房子多少現在多少，1.8倍是樂觀還是保守我覺得這已經不是不懂房市的問題了，是不懂貨幣政策的問題，買房最大的優勢在於開低風險槓桿提前固定負債額，用通膨跟實質負利率幫你賺錢，再用租金增加現金流，假設沒有這種條件那誰要揹貸款買房xd,結果你一句「不好量化」就把房產最大的優勢拿掉，那還討論什麼

不知道這個世上因為股票賠錢的人多還是因為房子賠錢的人多

所以我說你不懂房市啊XD 股市沒有不好但房市的優勢就在於五倍槓桿 同樣是200萬本金 假設股市跟房市長期隨通膨上漲 股市投入200萬20年後是1.8倍 360萬 但房市是1000萬的1.8倍 1800萬 然後再扣除沒還的800萬 等於1000萬你忽略槓桿帶來的增值那還比什麼建物會折舊但土地跟地段會升值 你舉鄉下透天那為何不舉台北300萬漲到3000萬 用3趴通膨計算本來就是用大盤計算而且你那個算式本身就有問題 如果你要套利差 那還房貸本金幹嘛 應該一開始就設定理財型房貸或用轉增貸把負債最大化 你的公式應該是每月房租30000扣除利息跟持有成本我抓15000 接著將每月的15000投入股市 再加上二十年後的房屋增值 中間甚至可以利用增貸提前將增值提出來放入股市如果不買房用股市操作 應該直接計算200萬的二十年增值但中間並沒有其他金額投入股市才對 你會覺得ceca的算法有問題 那是因為你不懂房市規則所以用還本金計算 假如要套利誰跟你還本金

你股市殖利率隱含的概念是股市有成長才有填息，但是你比較的時候沒把房子價值成長算進去，變成房產投資少了房價上漲的獲利，才會讓你有錯覺投資股市比較好。實際上房產投資五倍槓桿，你一般的ETF投資怎麼可能追得上

房市不好量化 阿股票就100%可以量化喔?阿會量化的那些愛回測研究的不就100%賺錢???還有人會賠喔?XD

放股市的獲利還要扣掉你租屋付給房東的20年租金

租屋股神貼個真的抱20年以上的股票對帳單來打房蟲臉阿整天幻想自己有抱20年股票煩死了

事實上就是可以不用還本金，你看板上的包租公哪個不是看irr表 用轉增貸重置投報率的，所以我才說你不懂房市啊xd搞不好你今天才第一次聽到理財型房貸 假設你說一輩子不還 那我不敢保證 但現在連75限制都破了 抓個二十年不還本金算什麼

C大不是沒考慮過本金要還的問題，你又不是第一個挑戰他的房子的好處是容易開槓桿，而且風險、成本都低所以你要維持5倍or以上都不是太難的問題甚至可以更容易的獲利提取出來而不用賣掉房子股票要確定獲利，就是賣股票獲利了結~~房子不用還有一堆無本買房的，槓桿根本不只5倍

別講五倍槓桿啦，之前ab約盛行，貸九～十成都有人作

但為了好算&適合一般人，拿5倍來說其實不誇張或許某些人會逐步還款，使得槓桿降低沒錯

對就是樓上說的無本，但這招違法，現在基本沒了xd

但不能否認房產能這樣操作的現實阿

早講過他不懂房市規則 他還以為是別人看不懂他文章XD

最近好多這種，看不懂文章也不做功課別人好心說明，他還一堆繆論。

房子可以增貸或無限寬限期，同時炒股啊。

不懂可以虛心請教，不要算亂還自以為對

你少算了房租

紅明顯，你算的沒錯，但是結論錯了...你前提是房價股價不變，但是你要賣掉一千萬的房子來比較阿...所以結論買房比較賺

樓上說的確實沒錯 我假設兩者都不變的話房市應該是>股市的感謝糾正

這id來亂的吧大家還真是客氣

就照你講得算，1000萬房子+1100萬租金為什麼股市贏?所以2100<2091的意思，是這樣嗎，1000萬房子跌破991