Re: [閒聊] 都更的陷阱

作者: suwy (Hank)   2022-04-01 10:10:56
※ 引述《stanleychou (stanley)》之銘言:
: 各位前輩好
: 小弟家是在台北市大安區正光復南路門牌的4x年14層大樓,權狀19.6坪小兩房,土地使
: 用分區是商3特(原屬住宅4及商業2)
: 最近即將有建商要來辦都更說明會,想要連同旁邊的國有地及鄰近華厦一起辦「權利變

: 」,想請問,我家這麼小,未來有辦法分到超過權狀22坪的房子嗎?
: 因為依據「台北市都市更新自治條例第11條」,有規定依照權利變換分配時,更新後最

: 建築單元的面積, 不含公設,不得小於46平方公尺(13.92坪)。 如果把公設算進去

: 大概是等於最小的坪數不能小於21.85坪。
: 如果我家分不到超過這個坪數,然後又超過80%的人同意,我是不是只能領更新前的權

: 價值,莫名地被趕走?
: 還是我應該趕快找房仲賣掉?
: 實在很擔心,所以上來請問各位前輩,謝謝!
原po問:
「我是不是只能領更新前的權利價值,莫名地被趕走?」
回答:
對,您會領取都更前的價值,然後被趕走。
提供幾個解法:
1. 要求簽合建契約,在契約中保障分配坪數。因為合建契約的效力大於權利變換,所以
根本不用理會權利變換的結果了。
2. 就算走權利變換,可以貼錢讓自己超過22坪(依都更條例第51條),就不怕被趕走了。
3. 選商業單元,例如"一般事務所"。因為商業單元不受最低22坪限制(依台北市都更自治
條例第11條),但建商可能沒有規劃商業單元,所以還是有風險。
https://imgur.com/tYbtAqX.jpg
其實大多數的都更,很少人簽權利變換了,幾乎都是簽合建契約才能保障分配坪數,
權利變換主要是用來服務"20%不同意戶",因為同意超過80%時就全體強制都更,剩下的20
%就用權利變換來保障他們的權益。
作者: kusomanfcu (POE yea)   2022-04-01 10:12:00
就銀行估值落後市價正常來說是這樣,因為售價偏高有流動性問題要扣除幫你銷售的成本啊然後就開始一堆人777777了
作者: stanleychou (stanley)   2022-04-01 10:19:00
謝謝回覆,但我上網查,還有都市更新權利變換實施辦法第9條規定,好像是指「權利變換前」價值耶
作者: kusomanfcu (POE yea)   2022-04-01 10:20:00
變換前的話你覺得會有人都更嗎但是絕對沒蓋好後市價高,因為土地成本變成建商直接吸收中間保護利息和金流
作者: frank111 (沒有)   2022-04-01 10:36:00
我覺得權利變換是相對公平的方式,若又走回頭路簽私約就又變成個人喊價,我家才是寶的狀態好奇,權利變換和私約併行,權利變換的價值是固定的蓋前1/100的值換回蓋後1/100的價值,那不足額或溢價的錢是建商要吸收嗎?
作者: kusomanfcu (POE yea)   2022-04-01 10:49:00
所以才有 容積率增加啊獎勵容積你那些扣完其實就差不多了 XD 不過按規則就是 你可以直接房子賣給建商 不就是答案了一樓蓋店面但是分不到一樓 坪數太小除非10坪內一樓店面可以接受..?然後搞不好完全塞不進去..https://i.imgur.com/5vfPQiv.jpghttps://i.imgur.com/Qajk5ky.jpghttps://i.imgur.com/0zg7zuA.jpg
作者: frank111 (沒有)   2022-04-01 11:50:00
所以私約是建立在權利變換底下,建商拿管理費用來當私約的籌碼嗎?
作者: kusomanfcu (POE yea)   2022-04-01 11:51:00
更新後 權利計算 並扣除共同負擔,當然成本增加都會灌進去如果權利變換沒有蓋完之後售價估算的話,沒人要都更的啦 尤其是一堆是室內15-18坪的你想想合理性就好,但是灌下去的成本不如貼錢實在然後還有估價等問題因為你等於直接賣給建商然後讓他處理啊漲價的部分當然建商吃掉大部分因為不願意承擔風險啊哪有可能直接拿到最後市價甲卡賣勒

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