※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言：
: 其實道理很簡單市面上的房子
: 60%自住自用持有
: 30%置產換屋後資產持有
: 5%投機客 5%建商
: 待售物件
: 50%以上自住客，25%內投機客25%內建商
確實現在支撐台灣房市房價來自於自住客的剛需
但台灣從2020開始反轉人口結構了
死亡率大於出生率
過往首購年齡從早期的40歲左右(五年級生之前)
到現在首購主力購屋年齡層是3X歲(現在的七年級)
到八年級後(1990後 更正確是1998後 每年出生數就開始下降)
現在能支撐住上漲房價很大一個自住原因是
家戶數的每戶人口降低
就三代不同堂
小坪數正夯 婆媳不同住
等於整個家戶數從結婚後開始分家
全台整個家戶數是增加的(夫妻為主的小家庭)
但到七年級後開始明顯出現不婚不生
20年後七年級都超過50歲了
就算結婚 他們沒小孩
之後自住客需求因為人口結構改變
根本沒有夠大的需求市場(除非台灣要改變外來移民政策)
讓建商無限制還能狂蓋新屋
房價向下修正是早晚的事
但這主要影響在蛋白和蛋殼區
尤其像台北市這種寸土寸金
都市機能和交通運輸都發展完善的點
怎樣都有自住需求市場去支撐
只是住得起的就是那群靠資產繼承的上流社會為主力
簡單來說
七年級這群人 應該會是支撐房市自住需求的最後一個人口結構高峰
到八年級後會開始明顯需求下降
九年級如果不婚問題依舊沒改善
那趨勢不會變
: 你會有一個假象幻覺房子都投資客的
: 但投資客跟自住客最大差別
: 投機客跟建商敢賺敢賠
: 自住客非賺不可，不信你問你阿嬤有沒有買過1千多的台火 500塊的台鳳，還是1千多的宏
: 達電
: 低價點的50元的華映。100塊以上的茂德 茂矽 力晶等
: 力霸 嘉新 華隆 東帝士 等
: 套牢有沒有賣....答案幾乎沒有要回本才賣
: 因為買股票目的賺錢
: 房子也是101%的人買房跟地就是要賺錢
: 所以不管空頭多頭非投資性質，就是賺錢才賣
: 不想汽車買了就知道是負資產貶值
: 不然你買的房子1000萬，中間要付房貸的利息等，10年後剩800萬你會買嗎？？？
: 再來就是在會計上任何東西都有它的報廢殘值
: 汽車的報廢殘值就是當時的廢五金價格-拆解回收成本-不要處理的廢棄物處理費
: 房子的報廢
: 拆除的廢五金，甚至rc塊都能有價只是有跟沒有一樣頂多油錢
: 拆除完畢後就是土地價值
: 不管是廢五金用土地價值都有市場波動
: 40年前買的公寓，現在拆除的廢五金可能都高於買價
: 把能變賣的都賣掉，扣除工資成本
: 房子很能變負的
: 主要因為工資 材料的通膨土地價值升高
: 所以市場上超過90%的房子，拉長時間要賠很難
: 外加90%的人虧錢不會賣，有101%的人想賺錢
: 因此這市面上101%的的人內心是多頭
: 出來喊空喊跌喊高房價的人，其實只有一個目的
: 買到心中滿分房子，而且價格要低於行情，即便市場價跌我還是不能虧錢
: 不相信如果房價跌30%，看是誰跳出來說要救房市刺激房市
: 跟股票的道理一樣
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