Re: [心得]無情真實套牢10年案例-樂居創辦人首購

作者: kusomanfcu (POE yea)   2021-12-02 13:13:58
價差年化7%
租金看區域算2%
然後40年前按利率回推大約10%
反正就和貸款利率差不多去算最低租金投報
(10+2)/2=6
6+7%=13%
40年長期年化 13%起
大概這樣算年化
請指教
※ 引述《PTTVERTWO (PTTVERTWO)》之銘言:
: 樂居創辦人分享首購買在高點,結果套了10年
: https://reurl.cc/Okoy5y
: 目前該建案的最新實價登錄,尚未解套
: https://reurl.cc/WXo2OL
: 這篇我之前已經PO過了,不過看板上的討論焦點,似乎都是聚焦在房地產的投資效用,
: 而非使用效用上。所以我想以這個無情真實案為例,針對房地產的投資效用做更進一步
: 比較分析
: 有網友分享家裡40年前買的房子,現在漲了10幾倍。假設40年前買100萬,現在變老公
: 寓價值1500萬,這樣的年化報酬率約7%。說起來已經算很不錯了,房地產長期持有,
: 確實是很不錯的投資選項。
: 但另一方面,從投資的角度,若當年你的100萬是買台股大盤,那以台股年報酬約8%來
: 說,你現在將會有2100萬。
: 若一樣的錢投資美股大盤約10%年報酬,你現在會有4500萬。若你當初無腦買巴菲特的
: 波克夏,20%年報酬,你現在會有14億6千9百萬。
: 10年前若樂居創辦人不高點買房,而是買台股ETF的話,到目前為止,他會有約
: 34836/9738 = 3.56倍的收益。(資料來源:台灣證交所, 發行量加權股價報酬指數)
: 當然,房地產特性是槓桿操作,若以4倍槓桿來看,台灣房地產40年報酬約略跟美股
: 大盤(SPY)差不多。但槓桿是雙面刃,若你使用的槓桿超出你的承受範圍,當市場短
: 時間不利時(如本案例),你很可能承受不了損失。
: 總結來說,長期數十年來看,房地產確實是不錯的投資選項,但因為其槓桿的特性,買
: 方務必要審慎衡量自己的負擔能力,捏一下的買法是很危險的。樂居創辦人一直都是房
: 地產業,在高點買房尚且被套10年,一般買家,在高點更應慎選,並認真的估量自己的
: 長期支付能力,以免房地產槓桿的豐厚果實未及享受到,就被虧損以及固定支付的壓力
: 擊潰。
作者: supa64 (淳樸商人)   2021-12-02 13:24:00
你好認真.10年前板橋房價跟今天板橋房價能比嗎(打死連機會財跟時間財拿來等比我也不想回
作者: CaLawrence (柔軟刀)   2021-12-02 13:37:00
你房價部分是年化報酬率 租金部分是平均之後再以單利計算 先不說租金你怎麼估出來的 這兩個東西不能直接相加 單利加複利一定不對舉例來說 你覺得租金第一年12% 最後2%比較好 還是一直保持6%比較好 當然是一開始拿12% 年化報酬率會比較好看
作者: KrisNYC (Kris)   2021-12-02 13:52:00
如果要一個快速概算的方法來說 還行
作者: CaLawrence (柔軟刀)   2021-12-02 13:54:00
如果三五年可以簡單算 橫跨四十年你沒算時間價值一定差很多
作者: kusomanfcu (POE yea)   2021-12-02 14:24:00
KrisNYC 我這個算法你覺得我花了幾分鐘秒估IRR其實就打字時間而已無腦推算
作者: CaLawrence (柔軟刀)   2021-12-02 14:29:00
這樣說吧 你覺得irr差1%看起來沒什麼 但13%跟14%十年的總報酬差40% 四十年就更不用講了
作者: kusomanfcu (POE yea)   2021-12-02 14:33:00
真的沒什麼 因為推估的只是大方向細算自己算 我幫你算做啥? 要細算的之前有推算過自己翻房板文章股版也有 答案一直都是槓桿 房產容易 股票不容易
作者: CaLawrence (柔軟刀)   2021-12-02 14:35:00
四十年的差距是 117 vs 165 這樣你還覺得沒什麼嗎?
作者: kusomanfcu (POE yea)   2021-12-02 14:35:00
因為房產壓好容易腳麻,腳麻就贏了 做long
作者: kusomanfcu (POE yea)   2021-12-02 14:38:00
你以為的投報還有一堆細節因素勒

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