這位朋友的問題是鑑價跟不上
其實這個問題我一直也覺得銀行根本助長集中化
銀行對住宅的鑑價大致上
先粗分自己鑑 和外包兩個做法
但殊途同歸 自己鑑或外包 鑑價人員能做的事
就跟你我差不多 查實價 比對類同產品成交價格
實地拍照或跟你要照片佐證
流程大概這樣:
1. 你買的是24年12層華厦的第七層 方圓300M內
同樣10層左右 20多年的華厦 中樓層3年內成交價拉出來
每坪均價多少 均價x坪數+車位 = 鑑價
2. 你的合約價如果比這個價格高 那拍照看是不是裝璜的很好
再找最近的房地產指數 和電話問兩大房仲市場參考行情
依照這個 屋況好房市好時可以向上修正5~10%
相對的房市不好時向下10-15%
3. 照你買的地段 銀行會有內規 最高85/80/75/70/65/6成
很多鄉下地方會落在6成7成
總之1 x 2的修正參數 x 3的成數
他最後就給你一個可貸金額
缺點很明顯 成交量少的地方價格認定很困難
然後比較特別的物件 土地持分多的公寓 透天
鄉下地方(也不要講鄉下 就說成交量很少就好)
就會根本拉不出比較值
比如說 上上周看的台北市房子
坪價開67 實登62 鑑價有三間銀行都67 68
鑑不到這種問題幾乎不發生在雙北新房上....
然後成交熱絡的都市區就10% 15%的一直上去
鄉下地方只能拉好幾年前的資料整天鑑不到
這個鑑價的流程本身就會造成M型化
只有建商的重劃區整批新成屋鑑價能打破這個規則
然後水就又更深了...
※ 引述《fpig (該過健康的生活！！)》之銘言：
: 最近有跟朋友聊到買房子要準備的自備款，仔細一算，真的比想像中高
: 最近這一間，我自己是買成屋，不到900萬的房子，整體仲介費還有稅，花了大概快3
: 00萬才買到，幾乎可說是3成的自備款。(我本來是預計拿200)
: 朋友是想買預售屋轉手，原合約的屋主都想賺個幾百萬，因為屋主要賺的價差必須先
: 給，自備款的金額也都是400-500萬。
: 現在買房子，看好喜歡的，下定決心要買後，還要拼個自備款，真的很不容易。
: 另一個朋友有推薦要簽房貸但書，我自己是沒注意到，但還好自備款有準備夠(本來2
: 00萬，但要出300萬) 沒遇到困難，但如果買下一間，我會注意要簽。
: 一般買房的經驗我有簡單錄個podcast，希望可以分享給想買房投資的朋友，歡迎大
: 家討論交流
: 買房自備款比想像中多很多，房貸但書要有!
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