講一個大家討厭的帥過頭提過的東西.
我知道很多人不喜歡帥過頭,但身為投資客,我只能講.
帥過頭無論搞了一圈一堆怎樣怎樣...但他是少數真的有投資經驗的投資客.
所以你討不討厭他是一回事,但他有些觀念你不需要因為你討厭他而不去接受.
我知道版上一堆人多少都有聽過帥過頭的東西.
你應該知道帥過頭講過,房價要上漲有三個要素.
空地,政令,重大建設...!!
當然我會比較把這三要素放在"區域價格"往上攀爬的條件.
不然...北鹽埕區的老屋,附近沒空地,沒政令,也沒重大建設...
但當年,還不是被我們從7萬吵到12萬.因為他價格落後,所以我們就可以炒補漲!!!
so....這三個東西主要會用在.
例如你本來是三軍,但因為你有這三大要素的加持,所以你有機會攀爬成二軍.
今天就是一個很有趣的實際案例,讓你看到"空地"的威能..!!
而作用的地方,還是一線蛋黃區.
也就是美術館...
高雄玩家應該都知道.
北高雄最貴房價領頭羊一值都是農16...
美術館和巨蛋一向都是略低於農16 0.5~1成的價格.
(以基本款物件為主,不討論豪宅..現在北高最貴成交豪宅是HH,但是也是賣的超級無敵爛)
然後我們不討論預售屋,畢竟農16現在沒啥預售屋...
我們用中古屋基本款物件,做基準..
不過最近有在關心蛋黃區的應該就看到一個驚人的狀況.
美術館中古屋價格目前價已經追上農16...
無論是兩房還是三房.
並且這個追上是這一年內才發生的.
去年我在講美術館的時候,農16就是很明顯的貴一成.
但就是現在,你自己去看,美術館是不是已經追上農16??
而追上的原因...
難道是因為買家都跟我一樣在農16被開紅單開到駕照被吊扣而不爽嗎..XD
還是因為,美術館空地很多.
(南美的整個重劃區土地,甚至其實大樓蓋還沒一半,可能才1/3多一點)
因此建商最近狂推案,而產生區域價格不段被新舊屋比價後哄抬的效應.
哄抬到價格已經追平農16...
而之後只要隨著建商繼續推案,那看起來沒多久,北高領頭羊王者很可能就會變成美術館.
so...空地是區域房價變化噴發的燃料.
有足夠的空地,就有機會讓這個區域的價格往上攀升到另一個層級.
今天在美術館和農16就很明顯的可以看到.
當然大家會說,中都不是更多空地.
沒錯啊,中都的價格也在明顯攀升.超越了三多商圈,火車站前站(本來差不多)
當然要攀上美術館,三五年應該還不太容易的主因是.
中都容積受限的關係,所以推案會大多以15F為主.29F等級推案比率上會少很多.
少了29F.33F這種重型悍將,衝刺力就沒那麼強.
(29F以上的建案,有很強大的效應....這個以前講過
29F基本上平均價格比較貴就算同樓層比較便宜,但也因為更高樓層而平均往上拉
那因此29F可以寫出附近最高成交單價,靠他的28/29F的最高價戶別
另外29F的公設也比較強,建商對29F的設計和規畫也比較敢砸錢,外加戶數也多.
廣告費也比較敢砸,請的代銷也比較高級..
所以29F在地區性行情上的影響力很強大,一棟抵三四棟15F
這就更不用說大型建案,地平兩千三千四千又蓋29F...這種會把市場炒到爆炸熱
也因此,我就手滑了美術白天鵝..XD)
所以中都很可能會在幾年內跟美術館同步上升.
直到更久之後才慢慢去追平美術館...但可能是15~20年後的事情.
(美術館蓋這麼久,還有這麼多空地...燃料還很充足)
當然這時候就會講到31期.
為啥不講新灣區,那是因為新灣區只有10%土地可以蓋住宅,因此基本上只蓋豪宅.
所以正彎區除了極少數中小坪數案子外,他的型態和其他人差異太大.
因此無法單純用空地這個指標做比對...
所以新灣區最重要的中小坪數副地31期反而就會成為關注重點.
31期自己本身沒有空地,不過貼著他的就是硫酸亞,以及西南邊的那個大停車場.
大停車場以前一度政府想要給建商去推案.
但無奈覺青又在罵賣祖產...所以政府想要轉彎標的上權.
但在那邊標的上權很難標的,因此現在還停在那邊不知道政府怎樣打算.
但是硫酸亞那塊重劃區就不跟你客氣.
因為地主主要是硫酸亞,京城...以及市政府重劃取得.
所以規劃一定是全住宅.
而這一塊重劃如果全住宅的話,那他面積比31期還要大.
而硫酸亞+31期,也比農16還要大,比河堤大,超過1/3個美術館.
so...31期+硫酸亞未來則是南高最有戰鬥力的中小坪數住宅聚落.
買不起正彎區豪宅的,全都跑過來買這邊.
整片住宅區連起來就至少會有河堤社區的感覺以上(畢竟比較新)
再加上205兵工廠以後內部要搞甚麼金融原區還是甚麼鬼的"重大建設"
不過當然拉,31期的價格早就很囂張了,跟農16差不多(不算豪宅)
連口碑最爛的陽光情人,兩房居然這幾個月被不知道誰給包場全買光.
而...硫酸亞那邊還沒開始推案勒...