作者:
kakarrot (上床寶貝 用完報廢)
2020-04-30 12:44:59因為家庭需求
我打算在住家附近購買一間預售屋
該建案為華廈產品
一共有三樓
在重劃區內
每層樓有五戶
基地面積大概220坪
當初是建商向政府標地
所以價格比較便宜
每坪大概十五萬
一百公尺範圍之內近三年內有兩筆土地標售紀錄
都是小坪數土地(幾十坪左右)
每坪大概23，28萬
在標的附近(七百公尺左右)有一個住宅大樓建案
開賣了一陣子
土地取得每坪28萬
銷售率(以實登查詢)大概五成多快六成
公設率33%
以室內22坪左右
底價大概從930-980左右
在標的附近(五百公尺左右)有一個華廈建案
土地取得不詳
公設率十來%
室內坪大概28
含車位底價900左右
貼近鐵路
建商風評差(有上過新聞)
銷售率不詳
中古屋來說附近只有一個case
該案屋齡4.X年
最近一筆(今年一月)
室內31坪
含車位1100萬
目前建商開26萬/坪
我看中其中一個
室內18.6
加一車位720萬不二價
土地12-13坪左右
三面採光
格局二房一衛有對外窗
有view
以投資來說
這個價格如何？
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2020-04-30 12:49:00投資為啥要買新屋..XD預售屋價格跟老屋沒關係.預售屋價格看土地.老屋則是看你新屋賣多少,他在跟上去.所以通常是老屋看新屋,沒人在新屋看老屋的.然後土地要看最新成交價.不看建商成本.也就是就算建商買10,現在剛成交30,那就要用30去計算.土地除上他的坪效等於單建坪價格.再加上建築成本,之後在算上15%管銷和25%利潤=建商底價建商底價送給代銷,底價在加1~2等於銷售底價.至於開價就隨代銷開心...沒有定植.大概這樣就是簡易的建案價格算法.算出來的建商底價,只要開賣是永遠不破..XD
作者:
kakarrot (上床寶貝 用完報廢)
2020-04-30 12:53:00因為該區塊有斷層，要不然新房，要不然屋齡二十多以上，而差不多室內坪數，新舊屋的差價大概只有兩百萬左右
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2020-04-30 12:53:00並且你除非一次定很多間,或是是建商的股東.不然一般人也買不到那個底價..XD不能用室內坪數去看,要直接用建坪去看.建商蓋公設也要錢...他怎麼可能自己吞,所以建坪多少去算但是你要對比同樣的馬路大小,同樣的樓高,同樣的等級.不可以拿20米路比12米路,15樓比29樓.或是拿國泰比寶咖咖.
作者:
kakarrot (上床寶貝 用完報廢)
2020-04-30 12:57:00土地是住二，不算容積率獎勵坪數開發銷售成本等，以每建坪十萬算，利潤大概29%左右
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2020-04-30 12:57:00另外,新古屋有裝潢你要算上裝潢價格.
3樓是公寓或 電梯公寓不是華廈220坪 然後蓋3樓每樓5戶也很奇葩住一也不會這樣搞吧
作者:
kakarrot (上床寶貝 用完報廢)
2020-04-30 13:59:00因為建商他們打算塑造小豪宅 fu，陽台全部內縮增加棟距，外圍全部做綠化
作者: derekjao 2020-04-30 14:12:00
華廈蓋3樓是什麼鬼?我還以為是寫錯 真的只有3樓?以前公寓也至少4樓或5樓 沒看過3樓的
作者:
kakarrot (上床寶貝 用完報廢)
2020-04-30 14:35:00一樓是停車場，會客室時，二三四樓是住家，因為重劃區有規定，所以沒辦法蓋大樓會客室等建物高度有規範 所以該重劃區只有電梯公寓和透天別墅
這種地方應該還是普遍存在喜歡住透天的觀念吧，你投資公寓形式本身就是一個風險