台灣不是也有不少投資型套房建案，
投報率都號稱2X%，
算法是貸款八成，只拿出自備二成，
原本年投報率5.X%的物件，
則變成5.X% / 0.2 = 2X%，
扣掉貸款利息也有20%出頭，
請問在可以順利租出去的前提下，
這樣的算法有什麼盲點嗎？
是否適合投資呢？謝謝。
※ 引述《touchBB (CK)》之銘言：
: 前幾年東南亞買房很夯 某個長輩去聽演講後
: 也跟著炒房團去柬埔寨金邊投資
: 平均一個人最少要丟台幣800萬
: 當時號稱13%投報率 結果是隔三年 每年只有10%左右投報率
: 匯率又吃掉2% 實拿不到8%
: 雖然房價有漲了 但是每年8%要拿到何年何月才能回本
: 有人也去東南亞炒房 目前狀況如何?

套房是半勞力財,非被動收入.這是很多人的誤解..XD套房會需要花一些精神體力去維持.包含房客吵架,延遲繳租金,燈泡壞了半夜打電話給你.有人拉K很臭,有人房間蟑螂到處跑>因此,他算是半個"事業".既然是事業,那這種投報率其實算很普.普通>通常是規模經濟+規模管理.例如你有50間套房,這樣你規模管理效果比較好.然後,貸款8成通常是房價.你還有裝潢支出,家具電支出.外加裝潢和家具電是耗材,所以要攤提損耗成本等等.當然,在非雙北,套房投報率應該再6~7%,不會只有5%.非雙北5%的套房誰要阿...垃圾XD因此一般包租公都會自己改.自己改再8%up...當然槓桿會比較低.所以通常是貸款6~7成,基本投報8%,但還要攤提成本.投報率也差不多在15~20%之間...一般款.撿到便宜基本投報率12%的也常常會看到.這種槓桿起來投報率就是30%.不過這時候有一個大問題是.你雖然槓桿起來投報率嚇嚇叫.但問題是你貸款可是要還本利和.所以實際上你的現金流收入現金並沒那麼多.大多的租金,都滾入房貸去還你的本金.因此你的槓桿也會越來越低,因為你本金不斷的被攤還之外.你手上取得可支配的租金也有限.所以例如你準備500萬要去搞套房,給你20%投報率好了.你雖然帳面上一年有一百萬的收益.但是你實際扣掉房貸本利和之後拿到手可支配現金.你一個月可能只有兩萬塊可以支配.所以你不能直接靠你這500萬就說甚麼財富自由..XD你可能要準備1000萬,不然你過生活都有問題.再一點.你今天準備一千萬好了.你要開到3倍槓桿,你可是要跟銀行借2000萬.銀行願不願意借你這麼多錢??.銀行如果只願意借你到1000萬.那你槓桿就只能開一倍.所以金額大的時候會被貸款給拘束住,槓桿無法爽爽的開.so..金額小,沒幾間套房,你要管理勞心勞力.金額大,你槓桿開不起來,投報率無法達到目標數字.然後因為現金流被本利和的本金給吃掉不少.所以你資金不夠你也不敢離開雙北到其他幾都來賺更高的投報率這....反正人生就是這麼無奈,習慣就好...XD

這有另一個破解方法，以你上面說的拿出500萬，投報20%的例子，可以只收個三年租金(300萬)後，就把房子原價賣掉，等於現金流只被卡了三年，但是呢已經幫你存進本金裡，三年後賣出等於領回300萬，報酬率60%

賣掉不如去增貸,當然增貸的貸款條件比較差.另外買賣會有交易成本.買賣仲介來回6%+袋鼠費稅金等等.當然啦,一般包租公都嘛是自己翻好後轉賣還賺價差.買來自己翻8%,轉手賣6%(行情是6%)賣掉還可以賺價差,沒賣掉前就8%這樣賺.這是早期王派宏桃園起家的玩法,在他沒搞東搞西還在搞不動產.的時候.

通常新建案三年內都還保值。我們團隊已經有這樣操作過幾輪，是還不錯，房客要慎選，租約要公證，不公證的先刷掉。

當然啦,大概是嫌不動產賺太慢了,才去搞那麼多花樣,搞到跑路.新建案不是這樣玩的吧..XD新建案如果你是團隊,直接去找建商談100%貸款.0出資買房,然後花大概50萬補家具電.這就是月風玩法.只要戶數夠多,找對建商,就可以談包案.更高桿就是,左手建商,右手團隊.自己蓋房子之後100%貸款賣給另一隻手.

還有討厭的房地合一。。20%

這就是一些"不常聽到"的私人團隊的玩法.不過新建案應該不適三年內保值.而是買了三年內都不會漲,第四年才開始漲..XD

老公育的增貸有限。。

老公寓??....老公寓都嘛隨便估都8成..XD改套比較難估是因為,你會被沒改套的實價登陸給壓到價格.例如本來老大樓一坪12,你買到11,但你改套成本可能一坪多3.所以你成本再14,但銀行最多估到13..所以你貸款稱不上去.所以你轉手賣,你的買家可能貸款只能七成.更不用說你不可能成本轉手賣,你可能要賣15還要賺一點.這樣他貸款就可能只剩六成.但是你買11廢墟的時候,隨便貸款怎樣估都8成.因為旁邊的都成交12...XD所以為啥高竿是自己當建商.

我們是找一些原本就是規劃套房的新建案，一戶四套或一戶六套之類，通常不求賺價差，三年後順利脫手就功德圓滿

建商利潤大約在25%.所以自己當建商可以貸款到125%...你連裝潢費用都做進去.真的做到0出資,投報無限大.並且還可以先拿一筆錢...XD自己當建商的所有成本,再轉手的時候全都變成房貸.也因此通常這種都是封閉性私人團隊再玩.他們不願意對外招收學員會員...

都有團隊在操作了是來問爽的喔

感謝ceca大分享，受益良多想請問一下，建商為什麼能貸到100%，是跟銀行借的意思嗎？

個人認為最大的盲點是，所購透天套房在您轉手前是否必漲若是留給子孫輩，那時間還夠長，若是要在五年後就脫手，扣除仲介,代書 等等稅負雜支...加上這幾年的勞力付出...這是否划算? 其實並沒有想像中這麼理所當然。買全新的房子來租人，其實最賺的建商，他是賣夢想給你。所以買垃圾公寓改套，那種價差才會在短時間內體現，當然啦... 大部份人不喜歡摸舊房子，裝潢勞心勞力之類的事物所以最大的利潤，最保險的賺頭，就是被建商拿走....

謝謝CECA大專業的分享