各位鄉親大家好
小弟奈米咖投資客
今天又來跟大家講古了
古人說 不知死 焉知生
應用在房市上 就是要知道別人怎麼賠錢/套牢
才有機會能夠在市場上賺錢 XD
今天要講的是賠錢 各種的賠錢
包括投資客 仲介 和自住客亂買賠錢的案例
這系列大概會有6-7個我親身看到的案例
====正文開始====
1. 台中市潭子19年社區大樓 -
一個社區 三個投資客 三種結局
身為一個投資客 最重要且最基本的任務
就是要賺錢
那些不賺錢 甚至賠錢的投資客
版上稱之為 菜籃族 或 套套
(為了保護當事人 以下資料都會馬賽克...)
正常來講 一般不要太差的物件
買來租個兩三年 即使平盤賣出 還是會小賺
所謂不要太差 就是100個買方裡面 有10個能接受這樣的居住空間 和價格
就差不多會成交了
你買房子也不是要賣給100個人對吧
以投資的角度來看 千萬不要買完美的物件 100個人看80個喜歡
只要買那邊價格OK 100個人看 30個喜歡的就好了
價格也會相對容易談
但今天跟各位介紹的特殊案例
是投資客不只賠了價差還賠了租金
給各位參考
這個社區 位於潭子與74號交界處的1x年大樓
再G0重劃區的北邊 地點還算不錯
https://i.imgur.com/y0rxES5.png
https://i.imgur.com/6Fol1u9.jpg
當初四年多前買這個社區
主要上看上74號的優點 台鐵高架 (原軌道填平 做綠帶)
當然價格也相對便宜 (16年屋12-14萬左右)
那時候也不曉得會有G0重劃區
這社區有ABC三個電梯 大概5-6種格局
當初買的時候 大概把所有格局都看過
所以苦主的房子我也有看過 :)
而格局之間差異甚大 舉兩個例子
格局1
https://i.imgur.com/RnpWMDQ.png
格局2
https://i.imgur.com/OnuJOMv.png
格局2不用講 缺點都看的出來
有些樓層旁邊還正對74號道路經過 距離不到5米...
第一種結局: 投資客A(我) 2015年初買33x(2/2/1沒車位) 2018年中賣 40x
(淨收入大約100 有興趣可以看我之前的對帳單 在此就不討論)
第二種結局: 投資客B 2015年初買473(3/2/2有車位)
2018年底開價598 最後賣450
https://i.imgur.com/JiTDiQ0.png
當下來看 其實473萬 買3房兩廳兩衛 +車位
在周邊平均來講 算是有便宜一點
那為什麼會賠錢賣?
主要是因為格局之外 (如上的格局2)
距離74號快速道路太近也是個問題 (以下示意圖)
https://i.imgur.com/veNld2w.png
該投資客也花錢裝潢 我估計大概20萬跑不掉 (以下示意圖)
https://i.imgur.com/LmYMO7O.png
加上買賣仲介費 抓個4% 加上代書費 大概 20萬
保守估計三年應該損失50萬以上
https://i.imgur.com/Rcfiyks.jpg
第三種結局: 投資客C 2016年底買540(3/2/2有車位)
一樣的格局 買的價格已經是實價登錄平均價格了
賣的時候要賺價差當然也不容易
2017年初開始賣 (開價將698)
賣了一年多還賣不掉...真的是很慘阿~~
https://i.imgur.com/Oeeo6Ik.png
https://i.imgur.com/eJWugbN.png
這幾個例子 以投資的角度來看我有幾個感想
1. 不要因為便宜而買 而是 要買得夠便宜 而且還有價差可以賺
2. 不要買各種100個人看有70個會討厭的 而是要買 100個人看有30個會喜歡的
從這幾個例子來看
各位有甚麼感想呢??
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