來篇文章用實例說明一下現在贈與房地產與房地合一要注意的相關事情好了。
雖然沒錢沒房的小巴可能用不到就是:
假設有一房地產，市價 5000 萬元，其土地公告現值為 1200 萬元，房屋評定現值為300
萬元，前述二金額合計 1500 萬元，又稱「時價」，有別於市價。探討父母傳承資產給子
女時，除了計算贈與時之贈與稅，還要驗算將來子女出售時的所得稅！因此，分成前後二
個階段，個別計算稅負，再將二個階段的稅負金額加總，便可從「總稅負」判斷何
種規劃的稅負較少。
【第一階段：贈與】 [甲案] 父母先購置房地產，再逐年移轉土地與房屋持分，由於遺贈
稅對房地產「時價」認定，是以土地公告現值與房屋評定現值合計 1500 萬元為主，若父
親一人購置房地，再逐年以 220 萬元 (目前現行贈與免稅額)，假設土地公告現值增值不
快，則也需時 6.8 年 (1500?220)，到第 7 年度才能完成。若父母一起購買房地產，個
別持有一半產權，則二人合計一年可轉 440 萬元的房地時價給子女，需時 3.4 年 (1500
?440)，到第 4 年度才能完成。以上規劃的優點是合法節省贈與稅，但是有隱藏重大缺
點，將來子女出售時，房地合一稅很重！
[乙案] 父母贈與現金 5000 萬元給子女，匯款留下紀錄，30 日內到國稅局誠實申報贈與
稅，子女再以受贈資金購買市價 5000 萬元的房地產。乙案產生的贈與稅計算如下：
(5000 萬元─免稅額 220 萬元) ? 10%= 贈與稅 478 萬元。
就第一階段來看，甲案並無贈與稅，而乙案卻須繳交 478 萬元的贈與稅。
【第二階段：出售】 假設子女購屋 5 年後，以 6000 萬元出售房產，且該房地產不符合
自用住宅標準，以房地合一稅的一般稅率 20% 計算，則子女該如何申報房地合一稅呢？
[甲案] 依規定，子女出售其受贈或繼承取得的房地產，必須以繼承當時的「時價」為成
本，但是可以調整通貨膨脹值。假設 5 年間，政府公布通貨膨脹值為 120%，所以受贈當
年時價 1500 萬元 ? 120% =1800 萬元，這就是子女出售時的房地產成本。根據房地合一
稅規定，出售者可以列舉相關的費用，若不能蒐集足夠的單據，也可以售價的 5% 為費用
，就不需提供相關單據。因為售價為 6000 萬元，因此子女可以主張費用為 300 萬元
(6000 萬元 ? 5%)。另外，假設父母贈與子女房地產時，當年度土地公告現值為 1200
萬元，5 年後，已經調漲為 1400 萬元，則增加的 200 萬元，也可以當作所得的減項。
因此，[甲案] 出售房地產的所得，計算如下： 售價 6000 萬元─成本 1800 萬元─費用
300 萬元─公告現值漲價總數額 200 萬元 = 交易所得 3700 萬元。
接下來驗算應納稅額： (1) 由於持有 5 年出售，適用房地合一稅率 20%，因此應納稅額
740 萬元 (3700 萬元 ? 20%)。 (2) 只要持有
滿10年，稅額就不會高，其實，再以持有 10 年的非自用住宅稅率 15% 驗算，應納稅額
也
高達 555 萬元。(3700 萬元 ? 15%)，並不划算。 (3) 甚至以最優惠的房地合一稅自
用住宅免稅額 400 萬元及稅率 10% 驗算，應納稅額也達 330 萬元。
[乙案] 本案作法是父母先贈與匯款 5000 萬元到子女帳戶，再由子女自行購屋，因此，
子女名下房地產的「原始取得成本」為 5000 萬元。如同甲案之費用 300 萬元、土地公
告現值漲價總數額 200 萬元。則乙案的出售房地產交易所得如下計算： 售價 6000 萬元
─成本 5000 萬元─費用 300 萬元─公告現值漲價總數額 200 萬元 = 交易所得 500 萬
元。
接下來驗算應納稅額： (1) 由於持有 5 年出售，適用房地合一稅率 20%，因此應納稅額
100 萬元 (500 萬元 ? 20%)。 (2) 若持有滿 10 年，以非自用住宅稅率 15% 驗算，
應納稅額只有 75 萬元。(500 萬元 ? 15%)，非常低廉。 (3) 再以最優惠的房地合一稅
自用住宅免稅額 400 萬元及稅率 10% 驗算，應納稅額只剩 10 萬元。[(500 萬元─400
萬元) ? 10%]
經過以上複雜的驗算之後，終於可以把甲、乙二案的稅額做比較，該如何下決策，就一目
了然了。彙整如下：
做法: | 甲案 | 乙案 | 稅負差異
| | |
第一階段:贈與 | 分七年土地持份贈與 | 分七年贈與5000萬 | -346萬
| 免贈與稅 | 贈與稅346萬 |
=============================================================================
第二階段:
子女出售 | | |
(1)持有2-10年 | 740 | 100 | 640
(2)持有10年以上| 555 | 75 | 480
(3)自用住宅6年 | 330 | 10 | 320
當然，有人可以透過負債的方式以節省贈與稅
將房地抵押借房貸後再贈與，可以壓低贈與稅。 「遺產及贈與稅法」規定，「贈與附有
負
擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」房地贈與是以土地公告現值及房屋評定現
值來計算贈與總額，通常都低於市價，因此以「贈與附有負擔」的方式，將房地移轉給子
女，並由子女承接貸款，貸款可能跟贈與總額差不多或甚至比贈與總額還高，就不用繳贈
與稅。 同樣的，繼承的房子如果有房貸，遺產稅計算時可扣除，可以節省遺產稅，甚至
免
繳遺產稅。
但是不論如何節省贈與稅或遺產稅，
只要贈與者與被贈與者取得的房地產
都在2016之後，
就得適用新制，新制的稅相當可觀，
因此要如何規劃資產給下一代，必須好好思考。