睡前滑個手機看到這篇
差點以為是在信箱不是在板上XD
重新看了一下我之前寫的，確實有點太以業內角度出發
讓你覺得好像很多更基本的都沒回答到，真是抱歉
趕緊起來開電腦重回一篇
然後還斷線XD
現在超厭世的哈哈哈哈
先說觀念前提：
房屋過戶與設定貸款無關
只要沒有限制登記、預告登記、查封等
地政只要能過戶就好，球來就打管你幾百筆設定反正也不是他在繳的
※ 引述《demon781202 (欸我想要出國)》之銘言：
: 小魯大大你好！
: 最近要買有私人設定的房子，看了你的文章之後，還是想跟你請教一下～
: 1.私人設定未還完，銀行會願意核貸或是撥款下來嗎？
應該說，銀行願意「核」給你，可是不會願意「撥款清償」
因為銀行的授信範圍不包括貸償、代整合民間債務
: 2.若是簽約時私人設定未清償，那這筆私人設定會不會以什麼形式轉嫁到買方身上嗎？
: 例如：房子強迫被抵押、買方莫名需償還私人設定
會歐！
其實就是剛剛講的前提，過戶是地政過他的，跟設定無關
因此自然設定就跑到買方名下囉
（所以為什麼我們說交屋都要檢查一下謄本有無你貸款銀行之外的設定）
: 另外最後一個問題，像這種有私人設定的房子，簽約時有沒有特別要注意的事項，或是可
: 以怎麼加一些條款保障買方的權益？
剛好上個月月底處理了一個私人設定的案件
一樣是帶版友買的
處理方式可能有很多種，我先講一下我們的做法給你參考：
1.確定欠款餘額、買賣價金是足夠清償的：
這個最最最重要
有時候房貸加上私人設定，是有可能比你的買價還高的
例如房貸+私人有1000萬餘額
你才買900萬，怎麼想屋主都不可能再自己生出100萬來補
這個是我的話9成9不會碰
清償私人設定通常有三種方式
a.屋主還錢給債主讓他去塗銷
(通常不可行，因為屋主就是沒錢才賣房子阿！哪有錢還～)
b.從專戶中出款給債主清償
就是你先出錢幫還的意思
程序上是這樣：
房子先過戶到你名下，然後帶著債主去辦理塗銷
一手交錢一手塗銷的概念
我們是先寫好異動出款+指示撥款
然後看著債主塗銷完成的同時撥款給他
c.相信我大法
頭期款不夠，使得專戶無法出款給債主
例如我這次的案例，成交價468萬，買方貸款85成，頭期70萬，屋主欠債105萬
專戶裡面才70萬而已根本不可能還清
所以我們去找債主，說服債主還沒拿到錢就先塗銷...
可是債主當然不可能同意，所以就是去找屋主寫好105萬的本票、指示撥款書
(指示撥款書：專戶出款時價金出給撥款書上的帳號)
(ps.視為贈與行為所以切記勿超過220萬)
哀現在聽起來很輕鬆
可是當時還真的困難重重= ="
屋主怕被騙，怕簽了本票之後我們跟債權人勾結blablabla
債務人覺得我們很煩，一直說錢拿到手他就會去塗銷，寫一堆東西是有錢逆= ="
「大哥相信我，你先塗銷沒關係，保證你拿得到錢」
「大姊相信我，交屋時候錢過去，本票就會回來了」
現在想起來能說服成功，讓買賣債權人三方相信我們還真的是個奇蹟阿.....
簽約要押甚麼比較保障買方
其實最主要還是要確定貸款餘額剩多少啦.....
剩的錢如果多餘你的買價
即使再便宜，9成9我也覺得是詐騙哈哈
然後確定債主那邊是能夠協助塗銷的
不要仲介、賣家說會啦會啦都喬好了，結果最後債主根本不甩你
向我們是會去找債主寫個清償塗銷同意書，至少友取得債主明確意願，能降低風險
然後
如果你要買的這間房子，現況屋主還住在裡面
那就要參照我上次寫的那篇了
記得先清空再幫他還阿~~