※ 引述《MrEric (Hey)》之銘言：
#1K-5nh-P
在2015年3月的時候 發了一篇文分析台中房市
那時候看好潭子大雅
也用新台幣守護台中 在潭子買進了一間投資物件 (2+1房1衛 室內21p 16年)
(那時候是房市相對高點喔)
身為老台中人 一聽到潭子 心裡就想 X 那是甚麼鳥地方!
最近剛脫手 三年半來租金收益+價差 扣掉所有的費用 約+100萬 (+28%)
金額跟股版和房版大咖比較起來 當然是奈米咖等級的
雖然獲利不多 但這一件對我算蠻有意義的
第一除了驗證看法正確之外 第二是如何在大環境持平或不佳 甚至是高點的狀況
選對物件也可以獲利
由於那時候請教過版上前輩如ceca, HSTim roy0710等等
對於觀念上的進步幫助很大 所以也來野人獻曝分享給大家!
1. 收益
不囉嗦先附上對帳單
買進33x萬 https://i.imgur.com/X3dnodM.jpg
整理費用 約7.5萬 https://i.imgur.com/A5Vso5F.jpg
賣出實拿 40x萬 https://i.imgur.com/QtKymrB.jpg
出租 前兩年 扣管理費實拿1.2萬
後1.5年 扣管理費實拿1.4萬
1.2*24+1.4*18=54
附上租約 https://i.imgur.com/8mrGixA.jpg
三年半淨賺約100左右 現金投報約50% (我投入約200) 總價投報約28%
房客還住在裡面 結果第一組房客看就下斡 兩個禮拜成就交
(有點懷疑我是不是賣太便宜 @@)
2. 挑物件
基本上這個部分ceca已經有很多文章分享了
我這邊僅挑重點以及一些台中的現況應用做說明
a. 先求立於不敗之地 再求獲利:
基本上2015年台中74環內 15-25年左右 2房的行情落在350-500之間
買在350內 屋齡相對低的 基本上 就利於不敗之地 (市場上沒有人跟你競爭)
所以你兩房沒車位買600以上 基本上要燒香拜拜 求房市井噴 才會賺錢
b. 好的物件不一定會賺錢 會賺錢的物件才是好物件
電視上名嘴常在說要買蛋黃區
但有在市場跑的都知道 這幾年台中蛋黃區的房價走勢是怎樣
基本上持平或下滑 請參考之前的驗證文 #1QJbtloG
不跌就很好了 不要說要獲利 尤其是七期 西區 這一代
這三年就我觀察漲最多的是 十一期
基本上十一期的特性是甚麼?
近74號 + 既有成熟商圈(四張犁/松竹) + 新重劃區 + 單價相對低
但區內基本上都新成屋 總價較高 所以當初沒有考慮那
但基本上自住買在那都增值了
所以台中還有哪地區符合這樣的條件
https://i.imgur.com/9t16tgt.png
圖上紅圈處
近74號 + 既有成熟商圈(榮興商圈) + 新重劃區(G0) + 單價相對低
這個區域又有頭家國小明星學區+紅線頭家厝站+綠線舊社站+潭子爛門牌
門牌爛也是加分 因為轉個彎到北屯松竹路同樣兩房1坪要賣到15-17萬
我12-13萬可以買到基期低 進可攻退可守
c. 房子的價格vs 價值
就像股票的股價 vs EPS
對應到房子就是 房價 vs 租金
房子估價方法很多 成本法 收益法 比較法 (有興趣可以去看不動產估價的書)
上圖大紅圈的地方 房租一直再漲 且需求>供給
兩房沒車位舊一點 租到1.1-1.4萬 新一點的1.4-1.7萬
抓4%投報率反推房價 330-510萬
所以在挑物件心裡就有一把尺 哪些可以去看 哪些不用考慮了
再來比較法 旁邊北屯門牌 成交投報率不到3% 我爛潭子門牌同樣條件可到4-5%
這價差已經超越了 門牌應該有的差距 所以比較之下 心裡那一把尺就更清晰了
d. 買賣房的議價
基本上這個部分版上討論蠻多的
我想補充幾個點
厲害的仲介 + 無招勝有招(專注於你要的價格)
+ 多下斡下巴辣價 (這招跟roy0710學的 XD)
下斡巴辣價不是板上天才說得甚麼實價登錄打六折
那肯定被打臉打到種
厲害的仲介最簡單的挑法 就是看他一年成交幾件
我配合的仲介基本上一年成交20件以上
另外版上很多人都會汙名化仲介
基本上有跟屋主交涉過的就知道
那是最難搞的
另外也不用腦內小劇場想太多
一天到晚想別人要坑你甚麼的
多專注於 房子的價格與價值與你想要的價格 其他的其實都是雜訊
聽聽就好
: 各位前輩，我主要看台中的房子，
: 目前我大概一周看10-20間房，
: 野人獻曝分享一下我對台中行情的看法，
: 請不吝指教討論
: 這三年來台中市區、新成屋已經漲的非常高
: 對自住客來說，買房預算還是落在400-700萬區間為最多數。
: 但這價位已經很難買的到好地段的好房子，
: 所以自住需求
: 1. 從新成屋看到10年屋，最後買了20年屋。
: 2. 從精華蛋黃區看到蛋白區，最後買在蛋殼區。
: 3. 從三房看到二房，從有車位看到沒車位。
: 對小咖投資客來說，
: 或許也是一樣的狀況。
: 所以我的結論，後續一到兩年
: 1. 好地段中古屋可能已經漲不動:
: 如西屯西區北區南屯北屯(崇德路以西，與捷運周邊)20年屋現已成交到16-19萬。
: 跟新成屋差距不會太大。且價格很多都已經破700萬(三房兩廳兩位含車位)。
: 2. 次好地段中古屋15萬以下可以考慮:
: 如北屯崇德路以東，現在已經漲到15-17萬。
: 好地段自住買不起，會自然看周邊可以符合價位目標的房子。
: 3. 外圍區位置好的會補漲:
: 同樣想法，市區買不起、投資不下去，只好選位置好 相對便宜的外圍區域。
: 如74號周邊的大雅潭子，會有一波補漲，漲到14-16萬。
: 報告完畢，請各位指教討論。