200萬頭期勒
200萬*5.9%/12=9833
200萬*5%/12=8333
9833-8333=1500
20000-1500 和12500+”持有成本”比
持有成本算0.5%好勒每個月再多6000
20000-1500 和12500+6000 去比
在這範例下房子”持有成本”只要高於0.6%租屋就屌打買屋。
然後沒支付本金還要和支付的本金比年化報酬。
年化房價報酬有5%
但是房貸有利息且是預支的
48255是本利合
48255-20000=28255
28255+6000=34255
5.89%年化報酬率定期定額
=>14966045
200萬頭期複利5.89%
6282448
15699239+6282448=“21981687”
1200萬5%
31839600
房價年化報酬5%要再扣差價20年
就是現在1年新成屋和現在20年中古屋之差價約20%-30%=>所以計算75折
1200萬 年化5%=>31839600
31839600*0.75=“23879700”
1200萬年化4%*0.75=>19720108
1200萬年化3%*0.75=>16255000
1200萬年化2%*0.75=>13373526
然後利息升1%就等於少300萬
然後接下來供參考
房價所得比 12
房價年化報酬5%
整體薪資成長年化2%
20年後的房價所得比是21.67
還有全台灣房價所得比也不是均值的
雙北漲2倍。高雄有漲兩倍嗎。。。
然後搬家成本問題，請租屋達人推文提供。
“所有能存放不會壞的物品都可以保值”
不如投資老酒好勒
不過我家有店面以當年房價計算
（30年前的店面）
市區店面 年化房價投報率也才3%多一些
※ 引述《oldgung (沒瞇過這麼刺激的牌)》之銘言：
: ※ 引述《KuoChingYa (我不是國慶爺我不約砲)》之銘言：
: : 先上影片連結
: : 影片建議調成1.25或是1.5倍速 因為他講話速度頗慢= =
: : https://youtu.be/HpfO5nlADZM
: : 之前龍二有貼過王伯達的另一支講台灣房市的影片
: 他的比較很明顯有問題
: 1.房貸含本金跟利息，本金是拿來買房屋，是屬於自己名下的資產
: 只有利息才純粹是對方(銀行)的收益，類似給房東的租金
: 所以租金支出應該跟利息比，而不是跟整個房貸比
: 以他舉的案例來說，1000萬、利率1.5%，應該是利息12500拿來跟房租20000比。
: 前者居住費用反而更低
: 2.接著是扣掉居住費用後買入股市或房市資產的比較，關鍵在於未來兩者資產的表現
: 首先是假設租屋族存到的頭期款及扣掉房租的所得全部投入股市
: 然後用0050過去11年的年化報酬率(5.9%)，推算未來20年股市資產會到1884萬
: 暗示相同的錢拿來投資股市比較有優勢
: 但其實用信義台灣房價指數來看，同時期的房價年化報酬率也有5%以上
: 自住其實就等於頭期款及扣掉房貸利息的錢全部投入房市
: 不同在於一開始就以槓桿買入1200萬的物件
: 如果比照影片內股市的推論方式，以過去12年的表現預測未來
: 未來20年房屋資產更高達3000萬以上
: 就算將報酬率砍半2.5%，也約1960萬，全部超過同期股市累積的資產
: 而這些自住獲利也有很多方式可以把資金從銀行套出來
: 不過這些其實都只是假設，畢竟過去表現不等於未來，未來漲跌也沒人知道，
: 但假如硬要預測比較，至少兩者都要用一致的標準去算
: 而不是只用片面的資訊去誤導觀眾
: 其實在實務上，他在股市的假設很難實現
: 因為大多數股民無法將資金持續"全部"投入股市，然後無視中間波動，做20年長期投
資
: 但相反的，房地產(尤其是自住)卻很多人可以做到
: 因為一開始就是上槓桿全額投資，之後再慢慢去槓桿，中間就算有波動也不容易亂賣
: 政府還會幫忙作多，這也就是為什麼很多人自己投資房市的報酬優於股市的原因
: 其實站在投資角度，我認為房貸真正的重點是作空紙幣30年，
: 因為沒有任何投資工具可以提供這麼長期、槓桿這麼高，且利率如此低的融資，
: 加上紙幣長期貶值，房地產又能抗通膨
: 所以巴菲特才會說過:30年房貸是一個絕佳的投資工具，自住買房是穩贏的賭局。
: 不過撇開投資部份不談，自住重點還是要回歸「自身需求」跟「負擔能力」
: 至少每月現金流要控制好，也不要越級打怪，或用盡全力去買，這樣風險當然會拉高
: 像我自己當初存到第一桶金也沒買房，是後來在股市累積到更多桶金，現金流增加
: 加上有小孩了，希望給家人更穩定的生活，才會買房自住
: 反正就當分配部分資金到房地產，買下來租給自己
: 以後不用擔心被房東亂漲租金或臨時搬家，也不怕找不到房客XD
: 總之每個人的情況、機會成本不同，買不買房要自己獨立判斷，完整評估
: 也不要輕信專家的話，他們經常預測錯誤，也很容易被自己的觀點限制
: 只要能想清楚，為自己決定負責，不管租或買都是很好的選擇。