版主又鎖我前面文章的推文.
是有那麼害怕就是了...XD
這麼害怕就下台阿,太害怕會傷身體喔...
我從訴一次,不動產的"基本面"
就是,出租投報 vs 房貸利率+稅金+其他持有成本.
泡沫是因為,出租投報低於成本.
例如西班牙是因為利率被調升3%崩潰,賽普勒斯/底特律是因為金融崩潰租金崩潰.
日本是因為稅制大改成本大幅拉高.
美國次級房貸是炒到房價過高造成利率+稅金成本高於出租投報.
不然正常的成熟國家都市,都是兩者相逼近的.
例如酸民最愛的德國慕尼黑/漢堡,例如紐約,例如香港,甚至例如盤整過後的東京.
香港超貴,問題是他租金也超貴...所以她貴得合理,無法泡沫.
1998~2000年網路泡沫,倒一堆公司,外加台海危機,所以租金崩潰.造成不動產崩饋.
後來阿扁怎樣救房市?就是把利率調降,所以房貸利率從6%降成2%..
也開啟了後面十幾年的大多頭.
你知道2%利率代表甚麼?
代表月租一萬五的房子,他的合理價值是800~900萬.(我已經扣除稅金成本)
所以就像我講的,正常來講保守性炒作在挑選物件的時候,一定會評估它的基本面.
你去惡性炒做一個投報率剩下1%的物件,其實你在玩火..
不要說爆炸,你光炒不起來你就崩潰了.
你會被成本壓死.
當然有時候資金盲目的環境下,就會產生這種現象.
最典型就是當年的溫州...那邊就是炒過頭,後面整個市場盤整後大幅下修.
另外太看好的地方也可能因為預期心態而炒過頭.
例如前幾年很夯的英國倫敦..
那時候我記得吵到租金投報已經降到2.5%...但實際成本大約3%.
那是因為他們預估租金還可以在吵起來,所以房價先租金而跑.
(老外很愛炒作租金..絕對不如台灣人那麼善良,租金炒作不明顯.
你看德國現在租金多貴..連德國的法律都無法阻止資本家炒作租金)
後來脫歐事件讓租金成長停擺,所以那段時間倫敦房價有下修.
台灣壽險那邊有不少人虧錢.
李嘉誠那一波也有受到些損傷,但李嘉誠進去比較早,所以損傷還好.
對喔補一下.
我所謂的租金行情,都是兩個星期內一定租掉的數字..XD
甚麼租不掉的言論散退...沒出租過房子,不要出來誤導版友.
尤其拿店面的租金當住宅看的..真的有夠顆顆顆~~~
基本上炒作這件事情是很基礎的.
所有規模一點的資本家都知道.
難的不是炒作,而是挑選標的物.
怎樣的標的物可以炒,怎樣的標的物應該要炒多少錢.
這個才是炒家功力所在.
然後說到持有成本.
台灣不敢啦..XD
人民第一個起來跟你拚.
外加台灣那麼封閉的市場.
你又不是一堆外資在土地上跑來跑去.
你抽那麼重的持有稅,你是在壓榨人民而已.
老外可以抽很重,你看他們對人民都會有一些稅金優惠.
並且各大都市,其實外資持有不動產比率都非常高,我忘了哪個都市超過五成是外資持有.
所以她們主要是從外資和企業身上提款.
另外持有稅重,你就一定要開放炒房企業合法化以及規模化.
你持有稅重會讓很多人民不敢買房子.
這時候你沒有財團或企業把房子買下來租給人民.
你會讓整個不棟產市場處於一個非常不安定的狀態.
很容易產生區域性惡化,類似美國底特律狀態,整個區域都是鬼城,不動產崩潰.
進而...市政府立刻財務掛點然後破產..
(市政府的財政,收入一半以上是來自不棟產,資產有8成是不動產.
地方政府是靠不動產維生的...)
所以需要炒房公司財團做中間的緩衝...把房子買下來租給人民...
你自己看,所有高持有稅的國家,都有大量並且大規模的炒房公司.
這是相對的....你不給私人炒,你就必須開放公司炒.
你不給公司炒,那你稅金就必須低,就會有私人在炒.
無法阻止,這是因為不動產的本質就是投資產品...
除非台灣施行共產黨,建構另一套金融體系.
不然你只要是學歐美的路,那你就必須背歐美的業障..
然後世界不存在讓酸民爽爽買便宜的房子租便宜的房子的環境.
我講過買房子是一種競爭.
例如這一區是前20%的人才可以進來.
他房價就算跌到500萬...你不是前20%的人,你就算買得起也養不起.
這是一種市場機制...
不要再幻想了...幻想甚麼房價跌你就可以爽爽住大安區這種奇妙的念頭.
你不是那個層級,你就是擠不進去,無論稅制怎樣改都一樣.
當然,一堆人都要政府坑殺老人瓜分老人的財富給自己.
這種文化大革命時,紅衛兵鬥地主的心態...在台灣行不通拉.
因為,台灣的政經商都是掌握在老人手上.
你不要在做夢了...
再補一下.
中小坪數新屋是建商在炒的.
正確來講是炒地皮在炒得.
新屋賣價是取決於地皮的價格.
而當你買中小坪數新屋的時候.
你是買到一個已經炒到緊繃的產品.
炒地皮的如果有利潤他才不會跟你客氣.
所以她一定是炒到緊繃才賣給建商或是跟建商合作蓋房子出貨土地.
那時候出貨價格基本上都是市場接受度的極限值.
這也是新屋很難操作的主因之一.
當然如果在狂拉的時代.
今天推案28,明年推30.後年32...
這樣你可以搭便車沒錯..不用炒建商幫你炒高他.
然後配上新屋槓桿高,有ab約甚至貸款9成..隨便漲10%就是現金投報約100%
這也是我講過,要投資新屋你一定要密切關心土地買賣價格的主因.
新屋你無法操作他,你只能被動地看炒地皮的和建商演戲,你窩在台下喊666.
喔,正確來講是建商,炒地皮,和政府.....
政府在炒地皮上面可是大收益家之一...
另外當年為啥建商愛留餘屋也是這樣.
就像我講的,他餘屋可以拿去貸款,所以當他發現這邊可以炒作.
他就可以適度地留下一定比率的餘屋,炒高他,然後當銀票跟銀行貸款.
當然當炒不動了,就會出脫掉.
例如興富發出脫他的大坪數一樣....
(當然他可以這麼順利地出脫也是很厲害的功力就是了,當然背後有甚麼技巧就不知道了)
最後.
資本主義世界,甚麼東西都是炒.
我問你,一包白米價格怎樣定??...上帝有給你一個標價嗎?
所以是市場機制?...
那一間房子價格怎樣定?...上帝也有給你標價嗎??
所以一樣是市場機制??
結果,其實白米阿,手機阿,房子阿,他們的價格,全都內含炒做..XD
看政府干涉讓炒作的範圍可以有多少的差別罷了.
這就是資本主義的債...
賣你的東西炒作來坑你.
你的薪水則讓你惡性競爭而讓他崩潰.
壓榨你的勞動力,換取資本家的投報率.
沒人跟你客氣和講正義溫馨.
你怎樣哭鬧都沒用,因為這世界是資本家建立的..
你看的到檯面上的各大政治人物,制定政策的,主導國家發展的.
都是資本家或資本家的走狗.
你選出來跟你說跟人民站在一起的候選人,一上台就又變資本家的走狗.
甚至他一開始就是資本家的走狗,透過金錢收買媒體包裝成跟你站在一起罷了.
所以最好早點醒來然後想清楚比較好...XD
不要再抱著獅子的鬃毛的幻想...那種幻想當學生的想想就好,出社會就不要再想了.