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條件假設 1500萬的房子 投資都年化5%或3%
買房 頭期款400萬 貸款1100萬 貸款利率1.55% 本金攤月繳53582
此時 窮光蛋一個身上0元
租屋 月租金3萬
此時 有錢人一個身上現金400萬
假訂扣除生活必須開銷後剛好53582(我手上是繳第57期的單子,本金與利息我照單寫 註1)
買房 月 本金繳42255 利息繳11327
租屋 月 租金繳3萬 存款23582
註1:繳過房貸的大概都知道, 每一期的本金與利息金額是不同的, 只是總合
相同而已,實務上是本金還款一直提高而利息還款一直下降,但短時間內
差異不大, 故忽略不理
過了2年約定期滿後買房者轉貸原金額出來,擁有現金的年報酬5%及3%
買房 身上有 1014120(註2)
租屋 身上有 4000000*1.05*1.05 + 282984*1.05*1.05 + 282984*1.05
= 5019123(5%報酬)(註3)
4000000*1.03*1.03 + 282984*1.03*1.03 + 282984*1.03
=4835291(3%報酬)(註3)
註2:貸出來的錢是一次擁有,沒有租屋者那種簡化計算的問題,投報率是真實呈現
但我忽略掉了轉貸的手續費之類的, 金額算法42255*12*2=1014120
註3:我懶得用每個月跑excel,所以租屋者的報酬我都是假設年初就擁有全年存款
282984,如果每個月拆算累積金額會低於上述試算
每2年循環一次到了第20年期滿
買房 身上有 15343365(5%報酬) 12409419(3%報酬)
租屋 身上有 20438183(5%報酬) 15056447(3%報酬)
這時買房者可以再貸出一次 1014120 所以總計是16357485(5%報酬) or 13423539(3%報酬)
買房 身上現金有16357485 or 13423539 房子1500萬 房貸欠款1100萬
租屋 身上現金有20438183 or 15056447 沒房 沒貸款
上述的方法就是ceca大說的資金無限轉貸投資法, 實務操作的基本概念就這樣
因為買房者的還款有一大部份是還本金,本金是可以"再借出"的
買房者跟租房者實際上的差異只有2個 1是頭期款被壓在銀行不能動用 2是沒租金有欠息
400萬頭期款被壓在銀行, 以5%投報率來說租房者多了20萬獲利
以租金與利息之間的逆差來說(30000 VS 11327)差了18673 年差224076
買房者與租屋者反而逆差了24076的支出差異(租屋者多支出24076)
投報率越差, 逆差就越大,3%時逆差達104076
上述都還假設大家努力存錢哦! 按版上標準 租屋者都年年出國月月吃大餐
你的支出會再更高, 支出壓縮存款,自然壓縮獲利, 這個差距就會越來越可觀
別以為每個買房的人都不會算, 更多的是想得比你們遠的
如果上述思維有錯請指出, 我只是個實務操作者, 這是我的操作心得, 或許有遺漏
投資有風險,請自己評估自己能力再行動,本文僅述訴一種觀念,不鼓勵任何投機投資