好吧,好久沒講投資客奧義了...
今天來講一個...包租公奧義.
包租公有兩種,一種是改套,一種是不改套.
我的某一個包商,他本來玩套房,後來背棄了套房擁入了兩房三房的懷抱..
今天我就簡單講一下這個奧義.
奧義就是.....轉貸!!!
今天你是投資客(包租公也是投資客的一種),你的入手成本一定比一般人低.
所以你還是需要第一筆資金,也就是第一間.
例如你買3F公寓3房好了,一般勘住的行情在350,你大概買在220~250但是屋況很爛.
這時候你大概花30萬整修+5萬家電,總成本大概在280萬.
你要的現金是多少?大概80萬...
這是第一間的第一年.
但是等到第二年...你正常還款+收了一年的1萬5租金(年收18萬).
你就可以去辦轉貸...轉貸參考行情..都沒漲好了還是350.
所以350的8成貸款=70萬
你還加上你收的15萬租金(你轉貸後當然是本金也一起貸出來,但要扣掉利息和手續費)
所以你手上資金就有85萬...
看到沒...你第二年轉貸後就可以在玩一間....
之後就無限迴圈.
因為你同時把付進銀行的本金又轉貸出來,外加不斷增加你的租金收益(還款能力)
所以可以達到一個迴圈...同一筆錢可以一直買一直買一直買.
這就是這種非改套房的包租公奧義...
你一年只要找一間低於行情的廢墟就可以了...所以找物件也不是問題..
當然正常來講這種玩法有可能會卡到還款能力的cap.
因為你租金是一萬五,可以還的本金大約是三百萬,你轉貸借350萬.
所以這時候就需要公寓5+6來撐.
因為5+6黑心投資客進貨成本大概在1xx,整理好大概在200~250之間.
你就算230好了,但她租金有一萬五以上...
所以5+6公寓是會有人買的,也是這個原因.他是一個很好的現金流製造工具.
不過以上玩法不適合改套房.
改套房的話,你一間改四間套房的公寓,就算是4樓好了,價格也可能在4xx.
你自己改的話成本也在350以上.
銀行估價就估不太到之外,他去看只要看到是改套,他貸款利克縮水成6成.
因此改套房的心法是另外一種,跟這個不改套房的奧義是不一樣的.
你練錯功用錯招數,你會走火入魔(迴圈error)
包含5+6也是...你一改套,你的現金就無法全部貸款出來,會被吃到.
當然反過來講,改套的投報率又高更多更多更多.
同樣3樓公寓,改四套可以收到兩萬五以上..你直接出租只有一萬五左右.
很多人說老屋貸款很困難.
我們玩廢墟的投資客從來沒遇到這種問題.
當然我知道有一些銀行放款是很龜毛的.
但是,總是有銀行願意放款給這些房子.你幹嘛去找那些龜毛的銀行??
so...你只要逼代書去找對銀行,找到就行了....
你跑去找匯豐,找渣達...老屋估不到??...怪我摟??
基本上買apple永遠沒再煩惱房子本身貸款估不到的問題.
問題永遠只有個人的還款能力而已.